编者按：本文系专栏作者投稿，作者刘旷。

随着房地产行业进入存量经济时代，物业管理的价值开始日益凸显，物业管理也日渐变成了房产公司的下一个掘金池。在疫情爆发期间，物业管理公司更是充分发挥其“社区管家”的职能，为居民生活提供了诸多便利。物业管理公司也借此机会，对外展现了其在极端情况下的特殊作用。

伴随着物业管理行业热度的持续攀升，各路房产公司开始竞相分拆其旗下的物业公司上市，国内物业管理行业，也由此迎来了“扎堆上市潮”。

物管行业迎来扎堆上市潮

据最新数据显示，截止2020年末已经有42家物业管理公司登陆资本市场，其中有38家选择在港上市，4家物业管理公司登陆A股市场，这些数据正在打破物业管理行业上市的旧传统。

实际上，自2014年第一家物业管理公司上市以来，每年新上市的物业管理公司一直保持在个位数增长的状态，这一现象一直持续到了2019年才有所好转。数据显示，2018年到2020年，新上市的物业管理公司，分别达到了6家、11家、19家，呈现出了每年翻倍增长的态势。

目前在TOP20的房企中，仅有万科和龙湖尚未分拆物业上市，其他房产巨头旗下的物业业务，如碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、融创服务、世茂服务等等房企物业公司，均已经上市。其中恒大物业、华润万象生活等等公司，在上市不足两月的时间之内，就实现了股价翻番的小目标。

而在物业管理公司纷纷登上风口的背后，与当前国内房产行业的外部环境变化有关。一方面，在国家“房住不炒”以及“三条红线”的政策指引下，加速物业板块上市，成了房产企业“去杠杆、增权益”的有效手段。具体来说，通过拆分物业板块上市，房产公司可以通过股权融资，降低企业的实际杠杆和资产负债率，帮助企业补充现金流。

另一方面，国家相关部门出台的“物业新政”，也给行业带来了新的想象空间。1月5日，国家多部委联合下发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，受此政策影响，隔日A+H 42家物业股全线大涨，足见资本市场对于物业管理板块的认可。

不过说到底，物业管理价值得到凸显的根本原因，还在于中国房产市场正逐渐步入存量经济时代，改善住房体验以及生活品质，成了当前及之后一段时间民众住房的刚需。而在这一领域，国内尚处于初步的发展阶段，未来还有很大的发展潜力，这才是外界普遍看好物业管理的真正原因。

并购加速抢占蓝海市场

当然，物业管理受到资本追捧，与其自身的业务模式也有关系。具体来说，物业管理属于轻资产、低杠杆的运营模式，它在前期运营时无需过多的资金投入，而物业费用又可以提供稳定的现金流。另外，物业管理方兴未艾，巨大的存量市场以及增值服务的可能性，为其后续发展提供了极大的想象空间。

据此前相关部门出台的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出，2020年计划新开工城镇老旧小区3.9万个，涉及居民700万户，这一改造数据是2019年的两倍。有机构测算，3.9万个旧改小区预计拉动约1.2万亿元的投资，新的万亿蓝海将由此打开。

在此背景下，如何通过投资并购来扩大物业管理布局，就成了巨头们当下工作的当务之急。比如，日前刚刚上市2个月的恒大物业，就在近期斥资15亿，一举拿下浙江亚太酒店物业服务有限公司100%的股权。通过此次并购，恒大物业在管面积也一举突破了3.8亿平方米，实现了全年扩张目标的22%。

实际上，近年来做物业并购的远不止恒大物业一家。资料显示，仅在2019年相关的物业收购案就有四五起。比如，2019年9月，永升生活服务耗资4.62亿，完成收购青岛雅园物业55%；碧桂园服务以1.9亿元拿下嘉凯城物业100%的股份；中海物业以466万拿下中建捷成物业100%股权……

而在这种并购潮的背后，则与多方面的因素有关。一方面，房地产行业集中度分散，直接造成了物管行业的分散格局，由此给资本提供了改善行业格局的空间；另一方面，房地产公司的大洗牌，也让大型房企旗下的物业公司，有了更好的现金流和利润，从而使其具备更强的扩张能力。基于此，物业管理公司加速并购扩张也就不难理解了。

头部效应愈加凸显

随着行业并购加速，行业的头部效应也愈加明显。据不完全统计，在急速扩张的2020年，物业管理行业几乎每月都会出现物企整合案例。

以碧桂园服务为例，其以高达2031亿（截止2月3日收盘价）的市值，成为唯一一家市值破2000亿的物业企业，而恒大物业、华润万象生活则以准千亿的估值紧随其后；融创服务、雅生活服务、世茂服务、新城悦服务、中海物业等物业公司，市值都在100亿-500亿港元之间，位居第三梯队，剩余的都是市值在100亿以下的小物业公司。

除了疯狂收购之外，头部物业企业还在不断开拓新的业务范围。比如，很多物业企业就通过与地方政府、国有企业、产业园等签约，将服务范围向市政、河道等范围扩展，积极提升其第三方服务面积，目前包括万科物业、龙湖智慧服务、碧桂园服务等在内的多家物业公司，都已经在加速布局城市服务这条新赛道了。

在规模上，目前已经上市的物企在管面积达到1亿平方米以上仅有十家，如此大的在管面积规模，决定了后面的小玩家很难有机会追上，这也决定了接下来物业管理的竞争，只会是头部物业管理公司之间的竞逐。

实际上，目前头部物业公司在规模上的角逐早已经展开了。据近期曝光的2021年恒大物业“军令状”显示，恒大将在2021年实现两大目标：一是实现月新增在管面积3000万平方米；二是实现每季度利润都较上年同期实现50%以上的增长。若达成这一目标，恒大物业的在管面积在未来一年将会达到6亿平米，其净利润将会达到39亿元；与之规模相当的碧桂园服务，在近两年围绕基础物业服务和增值物业服务，也进行了多次收购布局，经过投资并购其在管的物业面积不断扩大，行业影响力节节攀升。

可以预见，未来物业公司之间的规模竞争还会持续下去，而拥有更多资源的头部物业企业，也将在此过程中进一步发展壮大。

下一个十年，物业管理公司拼什么？

随着行业集中度的逐步提升，物业企业之间原有的同质化竞争问题也日益凸显。而从种种迹象来看，随着越来越多的物业公司上市，资本市场对物业公司的认知，也在趋于理性。

比如，2020年10月份成功上市的4家物业企业中，就有三家物业企业，出现了上市破发的情况。其中10月22日上市的第一服务，开盘跌幅超过16%，当日收盘报1.76港元，下跌26.7%，10月30日上市的世贸服务与合景悠活，也先后破发。

有业内人士分析表示，未来物业股的这种分化仍将持续，能够受到资本市场关注的核心物业股数量有限，物业企业的实际运营能力，将会影响其在资本市场的未来表现。

实际上，随着大数据、物联网、人工智能等技术逐渐进入社区生活，社区智能化已经是大势所趋。在此背景下，物业管理公司必须升级其原有的服务，才能在众多同质化的产品中，探索出差异化、个性化的点，进而开拓出新的利润增长空间，从而为其在未来的市场竞争中筹备足够的粮草，打下坚实的基础。

扎堆上市的物业：未来靠社区智能化拼天下？