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经历了 2020 年疫情考验，物业管理行业实现价值重塑，并迎来上市潮，全年共有 18 家物企成功上市，规模创历年之最。至 2021 年， A 股和港股共有 45 家上市物企，行业延续快速发展的节奏。目前仍有 13 家物企递交招股书，另有阳光城物业、东原物业等企业透露上市意向。

随着 2020 年物企年报季基本落下帷幕， 42 家物企交出了各自的“答卷”，上市物企经营业绩亮眼，总营收超过千亿元，平均营收增速达到 36.6% 。盈利能力方面实现快速上升， 42 家上市物企的净利润总值达 190.3 亿元，同比增长 68% ，净利润均值为 4.53 亿元，整体发展向好。

从资本市场表现来看， 2020 年， 42 家上市物企整体股价涨幅均值为 21.55% ，规模仍是支撑物企股价上涨的源动力。此外，物企上市的门槛正在逐步提高，行业稳健发展的底层逻辑未变。

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01

四家物企营收破百亿

2020年，上市物企经营业绩亮眼，总营收达1321亿元，平均营收为31.4亿元，平均营收增速达36.5%，其中，碧桂园服务以156亿元营收稳居行业首位，恒大物业紧随其后位列第二位。营收最低的为兴业物联，全年营收仅有2.1亿元，行业差距逐渐被拉大。

42家上市物企中，有30家营收低于平均值，另外12家物企营收占总营收的近7成。值得注意的是，2020年已有4家上市物企营收过百亿元，分别为碧桂园服务、恒大物业、绿城服务和雅生活。

整体而言，2020年上市物企营收仍保持着高速增长。40家物企保持正向增长，仅有2家企业营收呈现负增长，其中世茂服务以101.9%增速领涨，营收增速超50%的企业达到12家。

表：2020年上市物企营收TOP10（单位：亿元）

数据来源：Choice 克而瑞物管整理

02

15家物企净利率超平均值，最高达31%

盈利能力是企业生存的根本，随着规模的扩张，往往伴随着成本、费用的增长，进而吞噬部分净利。净利润高的企业，表明其推出的服务产品具备较强的“赚钱”能力。

从盈利能力来看，42家上市物企净利润总额达到190.31亿元，同比增长67.5%，平均净利润4.5亿元。碧桂园服务和恒大物业位列第一和第二位，净利润分别为27.8亿元和26.5亿元。

从净利率水平来看，2020年39家样本企业销售净利率均值约15.0%，其中祈福生活服务、星盛商业、恒大物业、滨江服务及合景悠活为盈利能力驱动型企业TOP5，整体净利率表现较为优秀。其中净利润率最高的祈福生活服务净利润率高达30.6%，约为净利率最低的浦江中国的6.3倍。

盈利能力领先的企业整体具备三方面主要特征。

首先，此类企业前端服务产品成本管控能力强，即净利率较高的企业，往往也是毛利率较高的企业。净利率TOP5企业中，祈福生活服务、星盛商业、恒大物业及合景悠活的毛利率最高。

第二，较高的毛利率取决于企业的业务结构、业态及规模情况。综合而言，多元业务主导型物企，如祈福生活服务；商管型物企，如星盛商业、合景悠活，规模型物企如恒大物业，三种类型物企毛利率普遍较高。

第三，费控能力强的物企更能实现较高的净利润。

图：2020年港股上市物企销售净利率水平

数据来源：Choice 克而瑞物管整理

03

ROE级差近12倍，大规模不代表高收益

判断一家公司经营的好坏，净资产收益率(ROE)是重要的维度之一。ROE是一个可以反映企业盈利能力的指标，该收益率越高，表明企业股东权益的收益水平约高，因而投资也更有价值。

从目前港股上市物企ROE水平来看，38家上市物企平均ROE为26.3%，其中星盛商业最高，ROE为131.7%，最低的为浦江中国，ROE为11%。

一个有意思的现象时，大规模物企并不意味着会有较高的净资产收益率。

从在管规模来看，目前港股上市企业最高的分别是保利物业、碧桂园服务及雅生活，均在3.5亿平米的量级之上。但从ROE数据来看，平均净资产收益率TOP3分别是星盛商业、荣万家、银城生活服务，ROE分别约为131.7%、52.0%及45.5%。其中，ROE最高的星盛商业约是最低的浦江中国的12倍；是在管规模最高的保利物业的11倍。

随着规模的扩张，企业保持较高的ROE并非易事。一方面，企业的整体盈利能力、资产规模及负债能力有所不同，另一方面，企业所经历的发展阶段也存在差异，不同发展战略之下，企业在日常运营的侧重点也有所不同。

图：2020年港股上市物企ROE水平

注：ROE口径为平均净资产收益率，股东权益为归母口径；出于可比性，暂未涵盖A股物企；

已剔除负债大于股东权益的华发物业服务

数据来源：Choice，克而瑞物管整理

04

超六成股价涨幅低于平均值

资本市场表现来看，整体表现可圈可点，部分物企市值反超地产母公司，行业平均36.3倍的估值也远超地产板块，让资本市场格外关注。但随着行业回归理性，物业股股价也逐渐回落。2019年时，24家物企全年股价涨幅均值为58.02%，到了2020年，42家上市物企整体股价涨幅均值为21.55%。

此外，2020年仅有15家股价涨幅超过均值，超6成物业股股价涨幅低于板块均值。规模是支撑物企股价上涨的最大动力。截至2020年年末，在管规模大于1亿平米的物企自2020年至2021年4月6日股价平均涨幅为64.54%；在管规模处于1000万平米至1亿平米的物企股价平均涨幅为36.51%；在管规模处于1000万平米以下的物企股价平均涨幅分别为—25.96%。

图：2020年物企在管规模及各梯队股价平均涨幅

注：股价数据截至2021年4月6日；带有*企业在管规模为预估数据

数据来源：CPIC，克而瑞物管整理

从成交量来看，近半物业股沦为“僵尸股”。2020年42家上市物企平均日成交量约300万股（按250个交易日计算），其中27家日均成交量低于板块均值，占上市物企数量的64%，多数物企日均成交量不足。偏弱的市场流动性，以及前期约40倍的高估值，使得现阶段物业板块的增长略显乏力。

2020年下半年物业板块一度跌幅达20%-30%，期间上市的物企频频破发。第一服务于10月22日上市，当日收盘报1.76港元，较发行价跌去26.67%；合景悠活首日跌幅22.94%；远洋服务首日跌幅3.75%。

事实上，随着行业逐渐成熟，物企上市的门槛正在提高。

港交所越来越重视申请上市企业的质量，对应的盈利要求主要有：其一，最近一个财政年度须不低于5000万港元，且最近两个财政年度累计须不低于7500万港元；其二，最近一个财政年度不低于6000万港元，且最近两个财政年度累计不低于9000万港元。意味着一些规模较小、且经营动能不强的物企将被拒之门外。

从最新递表物企来看，2021年3月新增递表企业3家，截止目前港交所排队的企业共13家。

表：截至4月15日已递交招股书尚未上市物企

资料来源：克而瑞物管

物业服务企业的分化趋势开始显现，头部企业无论是拓展速度还是规模领先优势明显，规模仍然是现阶段物企发展的核心诉求，未来物管行业或将进入并购整合的高峰期。而随着行业马太效应加剧，房企分拆物业上市的步伐或再提速，全年上市物企数量将继续高位运行。

随着行业政策走向利好，未来行业可能容纳的细分赛道会继续增加，由此带来行业的市场空间将获得更大量级的扩容。对于物企而言，增强盈利能力和运营效率，做强服务力，才是企业行稳致远的根基。

42家上市物企营收超千亿，行业“马太效应”加剧