“万科物业一定会上市，只是时间还没想好。”10月中旬，万科董事局主席郁亮曾公开表示。而两年前，就同一话题，郁亮是另一幅表态，“万科物业现在不上市，要与资本市场保持距离。”

无独有偶。五年前，融创中国创始人、董事长孙宏斌曾称不会谋求融创的物业管理公司分拆上市。而就在10月20日，融创中国发布公告，建议分拆融创服务于港交所主板独立上市。据港交所官网披露，融创服务已通过港交所上市聆讯。

作为国内物业公当之无愧的领军者，万科、融创中国对于上市口风的松动透露出来的信号，可窥物业资本市场变化一斑。

如果说从企业到上市隔着一条河，游至彼岸便能叩响资本市场大门。行至今日，已做好摆渡准备的不止万科、融创，金科服务已跨过聆讯关，恒大物业、华润万象生活已递表。而兴业物联、烨星集团、金融街物业、弘阳服务、第一服务、卓越商企、世茂服务、合景悠活等物业管理公司已经顺利登陆港交所。

“2020年将有不低于12家物业企业成功上市，未来两年上市物业企业数量将超过50家。”中国物业管理协会副秘书长杨熙曾表示。

物管公司上市潮的背后，一场资本盛宴已拉开帷幕。

在恒大分拆物业管理业务独立上市之时，云锋基金、腾讯、红杉资本中国等多家顶级投资基金皆出现在物管公司投资人名单中。在合景悠活、建业新生活、保利物业等3家上市企业的投资人名单中皆可见高瓴资本。红杉中国投资了世贸服务、恒大物业。腾讯投资了卓越商企、世茂服务、恒大物业。京东入股卓越商企、彩生活等。

物管企业扎堆上市，这一火热赛道还有哪些投资机构布局？资本热捧之下，物管行业又将走向何方？

10月份物业企业迎来上市潮

10月30日，世茂服务成功登陆港交所。从6月29日递表到上市，在管面积约1.018亿平方米的世茂服务仅用时123天。当日发行价为16.6港元/股，截至收盘，总市值达390.59亿港元。

世茂服务隶属于世茂集团，成立于2005年，业务覆盖中国26个省份108个城市。据招股书批露，物业管理服务、社区增长服务及非业主增值服务为其三大收入来源。在2017年-2019年，世茂服务的营业收入分别为10.43亿元、13.29亿、24.89亿元，净利润分别为1.08亿元、1.46亿元、3.84亿元。

同在10月30日敲响港交所钟声的还有合景悠活。合景悠活发行价为7.89港元/股，开盘后，跌幅最低下探至6.2港元，下跌幅度达21.4%。

合景悠活隶属于合景泰富集团，为住宅物业及商业物业提供综合物业管理服务是其主要业务。据招股书显示，合景悠活在2017年、2018年的收入来源全部来自于合景泰富集团旗下项目。从2017年至2019年，合景悠活实现收入分别为4.63亿元、6.59亿元、11.25亿元；实现净利润分别为4414万元、7968万元与1.85亿元。

10月22日，第一服务控股在港交所挂牌上市。第一服务控股隶属于当代置业。发行价2.4港元/股，当日开盘价为2港元/股，收盘报1.76港元，较发行价跌去26.67%，总市值17.60亿港元。在2017年至2019年，第一服务控股实现收入分别为3.79亿、4.95亿及6.24亿元。

第一服务控股是从2019年年初至今的第2家上市破发的物业公司。据相关人士分析，这和其母公司当代置业有很大关系。“当代置业在所有房企中排名体量不大，在管总面积1500万平方米（数据截至2020年5月底），在已上市物业公司中排名倒数第四。第一服务控股近八成在管面积从当代置业处获取，这导致其发展受母公司业绩掣肘。”

10月19日，卓越商企挂牌上市。发行价为10.68港元，开盘价为11.4港元，较发行价上涨6.7%；市值约136亿港元，募资资金总额为32亿港元，获625倍超额认购。

卓越商企成立于1999年，物业开发商、业主、业主委员会及租户为其客户基础。在2017年至2019年，卓越商企的营收分别为9.47亿、12.23亿、18.36亿元，同期利润分别为1.36亿元、1.57亿元、2.34亿元。值得注意的是，卓越商企在分红方面比较慷慨，2019年底分红1.047亿元，2020年一季度公司派息3.537亿元，共计达4.585亿元。

物管公司的高估值会迎来转折点吗？

物业板块一度成为疫情下逆势跑赢大盘的少数板块之一。8月份，绿城服务、雅生活、碧桂园服务等占比高达50%的物业公司市值创新高。然而这种趋势在9月份发生转变，正荣服务、佳兆业美好、奥到家、建业新生活等29家物业股出现不同程度的下跌。其中，跌幅逾10%以上的超过10家。当然，也有例外，比如，宝龙商业在9月涨幅为6%。

从市盈率看，上市物业公司的市盈率在8月份迎来新高，在9月份、10月份持续下滑，10月中下旬，12家物业公司的市盈率创两年内最低。碧桂园服务的市盈率从8月份的76倍下滑至10月份的54倍。招商积余的市盈率跌幅最大，从8月中旬的115倍下降至10月中旬的55倍。

“上半年物业股市盈率过高，股价涨幅过大存在回调压力。下半年，疫情得到有效控制后，物业估值趋向合理，市盈率从40-50倍降至30倍左右。”据行业专业人士分析，“增速不及预期是整个物业板块呈现颓势的主要原因。物业公司的新盈利模式有待于进一步发掘。从供给角度看，随着物业服务企业扎堆上市，在行业同质化严重的情况下，小规模上市公司市盈率被摊薄，业绩稍差的会很快反映到股价上。”

截至10月底，雅生活服务、保利物业、招商积余、永升生活服务、绿城服务、中海物业、新城悦服务等市值超百亿的企业平均滚动市盈率在45倍左右。

高瓴、红杉中国、腾讯、京东等纷纷布局

疫情之下，物管行业表现的抗周期特质将其带至高光时刻，越来越多机构投资者布局其中。

“我们前一段时间跟很多投资者有非常深入的交流和沟通，很多投资者会更加关注和看好我们在物业服务这个行业以及商务物业这个赛道。他们对于我们企业未来发展的逻辑、过往业绩数据，以及对应的未来发展是充满信心的。希望未来跟投资者有更好的发展，希望公司更高速的发展给投资者带来更多的信心和更好的回报。”卓越商企执行董事兼总经理郭莹在日前公开表示。

据招股书显示，卓越商企引入的腾讯、京东、南方基金等9名基石投资者总计认购1.5亿美元股份。腾讯全资附属公司Tencent Mobility、京东全资附属公司Gorgeous Tulips分别认购4500万美元、2000万美元；China Southern、Sonw Lake(雪湖资本）均出资1700万美元；3W US、OP Capital、Foresight Orient、J-Stone、Matthews分别出资1300万美元、1100万美元，1000万美元、1000万美元，700万美元。

在第一服务控股上市时，第一服务控股董事长张鹏在朋友圈对保荐机构及投资机构发布了感谢宣言，并称“公司坚持长期主义，而且积极向好！”据悉，第一服务的主要控股股东除张雷、张鹏之外，世家集团、鼎晖投资、新龙脉资本等机构也出现在其股东榜单上。

2017年，第一服务控股获得由鼎晖投资领投，中金公司、中信证券、华融投资、东北证券等机构跟投的1亿人民币融资。“短期可产生利润，长期可挖掘社区产业价值。第一物业作为一个以生态社区产业链为核心业务的物业公司，重构融合社区商业、社区健康、社区教育、社区服务、社区金融和资产运营于一体的‘物业垂直服务集成’产品体系，这无疑是未来最有可能打通产业链下游市场价值的最佳通道。” 鼎晖投资杰雯曾表示看好物业管理领域，看好第一服务控股。

2020年5月，世茂服务引进红杉中国与腾讯的战略注资，两大巨头投资总金额共计2.44亿美金。

作为世茂服务首家且最大的外部投资机构，红杉中国基金投资合伙人苏凯曾表示，之所以投资世茂服务，原因之一在于“物业管理作为房地产开发后市场的存量管理业务发展空间巨大。”腾讯投资董事总经理夏尧也称，当数字化转型将成为各行各业新趋势，“物业作为重要的线下场景，未来将具有较大的发展潜力和提升空间。”

合景悠活引入的8名基石投资者合计认购1.2亿美元。据招股书显示，高瓴资本投资5000万美金，Orchid China and LMA SPC、嘉实国际、OP Capital、Aspex、雪湖资本、Valliance、中国联塑等分别认购1000万美金。

在部分物管企业中，以投资人身份出现的机构如上图所示（据不完全统计）。在合景悠活、建业新生活、保利物业等3家企业的投资人名单中，皆可见高瓴资本。红杉中国投资了世贸服务、恒大物业，腾讯投资了卓越商企、世茂服务、恒大物业等。京东入股卓越商企、彩生活2家。此外，鼎晖投资、云锋基金、国调基金等皆有布局。

物管企业更名“追时髦”，资本与企业的联姻继续

在奔腾的时代洪流中，物管公司的发展历经起伏。

在1999年-2019年间，中国商品房年化销售面积处于变化之中。据财华社统计，2014年，中国商品房年化销售面积同比下降7.6%，这一年，彩生活作为中国第一家独立上市的物管公司敲响港交所大门。

2018年、2019年，经济周期下行，房企融资端收紧，“房住不炒”被大力提倡，房地产市场进入存量运营阶段。2019年，9家物业管理企业相继上市。2020年疫情开年，多重因素下，物管行业被推至时代前沿。目前，除了在上交所上市的南都物业、中航善达两家外，其余企业多选择了规则明确、时间成本低，也更容易获得国际投资的港交所上市。

企业上市热潮的背后，透露出资本市场对行业发展逻辑和发展潜力的认可。同时，股价由长势良好，发展到下调或破发，可见投资者日趋理性。

物管行业的市场空间高达万亿级，随着中国城镇化进程加速，人们对优质物业管理服务的需求逐渐增加。行业同质化情况下，在管面积超亿的恒大物业等头部企业会更有机会把握住行业红利。规模小、差异化特征不明显的企业将会遇到发展瓶颈。

同时，“玩儿法”很重要。“物业行业收购整合成为趋势，但即便规模很大，如果公司仅靠并购一些劣质标的做大规模，抢不到新赛道，自身业务增长点、增值服务等并不突出，那这类企业的市盈率也会逐渐走低，直至被市场淘汰。”

随着科技与物业服务的融合，物业公司也追起了“科技化”、“智慧化”的“时髦”。

越来越多的物管企业进行了更名。华润物业服务有限公司变更为华润物业科技服务有限公司，龙湖物业更名为龙湖智慧服务，广东碧桂园物业服务股份有限公司更名为碧桂园智慧物业服务股份有限公司。保利物业、康桥物业、永升服务、美的物业、万科物业等6家企业在今年也陆续进行了更名。其中，万科物业更名为万物云空间科技服务公司曾一度引发大众对万科物业“野心”的热议。

毋庸置疑，物业行业属于朝阳行业,和更名一样紧锣密鼓的是，华润万象生活、金科智慧、融创服务等头部房企关联物业在港排队等待敲响上市的钟声，资本与物管企业的联姻也将依旧继续。

扎堆IPO，高瓴、红杉、腾讯等纷纷布局，物管行业“逆市”成新风…