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图片来源@视觉中国

钛媒体注：本文来自于微信公众号全天候科技（ID：iawtmt），作者丨张超编辑丨罗丽娟，钛媒体经授权发布。

屡次传出赴美上市消息后，贝壳集团IPO一事终于尘埃落定。

7月24日晚，贝壳集团正式向美国证券交易委员会（SEC）公开递交招股书，拟在纽交所上市，股票代码为“BEKE”。

与媒体此前报道的基本一致，高盛、摩根士丹利、华兴资本、摩根大通等担任贝壳集团IPO承销商。

在这份公开的招股书中，贝壳集团并未透露此次IPO拟募集资金规模，仅提到募集的资金主要用于研发，以继续投资公司的平台功能和基础设施技术、新的家庭交易服务扩展、服务产品多样化及向新区域扩展业务，以及一般公司目的。

但全天候科技此前从一位PE投资人士处获悉，贝壳集团IPO计划融资10-20亿美元。

招股书显示，2019年贝壳集团房产及租赁交易总额（GTV）已经达到2.1万亿元，交易量突破220万笔。

就交易额和交易量来看，贝壳集团已经成为国内最大的居住服务平台，且是“中国居住服务平台第一股”。

1、不计成本换规模

贝壳的生意到底多赚钱？贝壳集团的这份招股书给出了答案。

过去一年，贝壳集团虽然收入迎来了高速增长，但亏损也被疯狂拉大。

招股书显示，2019年，贝壳集团营收达到460.15亿元，同比增长60.63%，较2018年的12.31%营收同比增速足足增加近4倍。但这个势头在今年一季度受到了影响，截至2020年3月31日的三个月里，贝壳集团营收同比下滑了12.75%，达71.20亿元。

净利润方面，过去三年，贝壳集团一直处于亏损状态：2017年净亏损达5.38亿元，2018年缩窄至4.28亿元，但到了2019年，净亏损同比暴增409.35%达21.80亿元。

很明显，贝壳集团在走一条不计成本换规模的路子。招股书还明确写道，预计未来还会继续产生大量成本和支出以进一步拓展业务，这使得公司更加难以盈利。

不过，这样的路子确实也帮助贝壳集团成功占领了市场。

截至2020年6月30日，贝壳集团在中国103个经济活跃的城市拥有260多个房地产经纪品牌，4.2万多家以社区为中心的门店，以及45.6万个代理商。

根据中投公司（CIC）报告，2019年贝壳集团创造了2.1万亿元的GTV，促成超220万笔住房交易，成为中国最大的住房交易和服务平台，以及所有行业的第二大商务平台。

而在贝壳集团的各项业务中，“既有房屋交易服务”和“新房交易服务”为其两大主要收入来源。

2019年，既有房屋交易服务收入达245.69亿元，同比增加21.9%，占全年总收入的比重达到53.39%。

随着公司拿房量增加，贝壳集团的新房交易服务收入占比近两年也在快速增加。2019年，该部分收入达到202.74亿元，占总收入比重为44.06%，较2018年上涨1798个百分点。而在2020年一季度，这部分收入直接超过既有房屋交易服务，成为第一大收入来源。

2、左晖持股28.9%，拥有46.8%投票权

公开资料显示，复星昆仲、鼎晖投资等都曾投资过链家；华兴资本旗下的华兴新经济基金还领投了链家B轮融资，以及跟投了链家C轮、贝壳找房D轮融资。

2020年3月，贝壳找房又确认了D+轮超24亿美元的融资信息。据媒体报道，这轮投后贝壳找房估值已达140亿美元。

而上市意味着新一轮造富，本次贝壳集团上市的最大获益者即为链家掌门人、现贝壳找房董事长左晖。

招股书披露，本次IPO前，贝壳集团所有高管及其董事共持有公司51%的股份，其中左晖通过Propitious Global Holdings Limited公司持有28.9%的股份，但拥有46.8%的投票权，为公司第一大股东。

另外，腾讯及其相关实体、软银旗下投资公司SVF II Shell Subco (Singapore) Pte. Ltd.、高瓴资本及其相关实体分别持有贝壳12.3%、10.2和5.3%的股份。

众所周知，贝壳集团是由链家网升级而来。早在2018年11月，贝壳大中华南区COO张海明明确表示，未来上市主体将是贝壳，而不是链家，链家只是贝壳的一部分。

2019年，链家资本结构发生了变化，原链家投资方股权已经通过协议镜像平移至贝壳找房；同时，贝壳、德佑、链家三家管理团队也进行了合并，可以说是为打包上市做足了准备。

这次贝壳集团上市，链家也如张海明所说，被装在了IPO框架中。

招股书写到：“我们拥有并运营中国地产经纪领先品牌链家，它是贝壳平台上不可分割的一部分。我们坚信链家的成功经验帮助贝壳在搭建行业基础设施和标准、贝壳快速和可持续增长方面铺平了道路。”

对于未来，贝壳集团提出了四大发展战略：继续发展基础设施，提高行业效率和体验；继续提高服务品质，并加大对服务者的投入；拓展服务类别，提供居住服务一站式解决方案；精选战略投资和收购标的，整合互补，稳固市场领先地位。

随着贝壳集团递交招股书，外界一直关心的对赌协议结局也基本知晓。

根据媒体报道，左晖在2016年4月链家获得B轮融资承诺，（链家）在B轮交割后5年内完成IPO，否则投资人有权按照基本投资价格+8%/年（单利）进行回购。

如今五年之约将至，贝壳集团已经交表，左晖终于能给投资人一个交代了。

3、“做难而正确的事”

在招股书中，左晖还发表了一封致股东信，分享了自己对整个行业、组织和未来的看法。

他认为，房地产服务业作为一个“前工业化”的行业，有着大量的机会和空间被互联网和大数据进行深度重构。

而贝壳集团作为一个18年（链家）和2年（贝壳）的组织的结合体，“正是这种结合体让我们在过去的18年的时间里，对这个行业进行了从标准化到线上化的彻底改造，并形成了今天崭新的商业模型—贝壳。”左晖说。

在这些年的发展中，贝壳集团已经形成了组织的独特性——“我们坚定的选择长期利益，选择做’正确’的事情而不是快速成功的事情，我们对走捷径有天然的反感。”左晖指出，做难而正确的事，是其理解并相信的成功之道。

所以，贝壳集团更关注长期能力的培养和建设，“哪怕这些能力得到财务的回报很漫长，我们甚至对越困难和越漫长的回报越有兴趣。”他称。

对于为何选在此时递交招股书，左晖也在信中给出了解释：“某种程度上也反映了我们这个团队的特质——我们寻求对内归因，尽量降低环境的干扰因子。我们更认为一个成功的IPO取决于公司的价值而非其他。”

左晖指出，贝壳集团的生意是基于社区的，未来还将致力于提供更多非商业的价值来实现“更美好的居住”。例如，通过免费的打印，教社区里的老人使用智能手机，代送代存快递，旧图书的收集与捐赠等。

这样的想法似乎有些“酷”，“（但）我并不认为我们是一家今天的认知里很酷的公司。”左晖认为，贝壳集团是一家用很酷的理念和很酷的手段，对传统的、沉重的、又脏又累的商业，垂直的进行大刀阔斧的改造和升级的组织，“我们是一家帮助传统的行业重生、昂首从旧世界迈进新世界的的组织，我们会是在面对未来的认知中更酷的企业。”

一文看懂贝壳招股书：第一大股东左晖持股28.9%，腾讯为二股东