编者按：本文来自美股研究社，创业邦经授权转载，封面图来自摄图网。

房地产交易线上化变成了一个趋势，同时也形成了一个新的增量市场。偌大的蛋糕也吸引了科技巨头的涌入。

今年7月，阿里以8.281亿港元增持易居，交易完成后，阿里持股比例达13.26%。

今年8月，腾讯在贝壳找房上市后通过购买其他投资方手中的股票进一步增持贝壳找房。两笔交易完成后，腾讯在贝壳找房中的持股比例从12.3%进一步上升至16.5%。

巨头看中的互联网房地产交易赛道，仍存在一些中小玩家，在日趋激烈的市场环境下，也在积极寻求突破，抢夺一定的生存空间，房多多是其中一个代表。

透过他们新发布的财报，美股研究社将三者的商业模式、经营情况、盈利能力等进行横纵向比较，或许可以窥视互联网房地产交易服务行业的发展特征，以及未来的发展走势，为投资者提供些许建议。

新房交易成三个玩家的营收主来源，但核心业务增长均承压

不论是贝壳、易居还是房多多，在新房跟二手房上都能给他们的带来营收，但根据商业模式来看，三个玩家在这两个业务上的表现不一。

据贝壳上市后披露的首份财报数据显示，其三季度的营收为205亿元，相较于上年同期同比增长70.9%。

据易居2020年年中报数据显示，其上半年的营收数据为28.45亿元，而2019年同期的营收数据为43.30亿元，同比下滑幅度为52.2%。

三者中市值最低的房多多，在三季度公布的财报数据显示，其季度总营收为8.2亿元，与上年同期的9.48亿元相比，同比下滑幅度为15.6%。

从三家公司的同比营收数据看，疫情对房地产交易的影响还是不小的，除贝壳找房外，房多多、易居的营收在上半年同比增长都受影响。从行业属性上来看，房地产行业实体经济的属性更为浓厚，对于杠杆属性较高的房地产，用户线下消费行为的特征也较为明显。

相较之下，贝壳能获得同比较大涨幅的原因，或许在于其签约流程的线上化程度较高。9月份，贝壳VR带看占比超过整体带看量的40%。此外，三季度，有近30% 经贝壳平台撮合的商业抵押贷款通过"线上贷签服务"完成。

反观易居，2020年上半年的收入近乎被"腰斩"。美股研究社认为，除去大环境的不利因素之外，易居线上化交易程度较低或许是其中一个原因。

易居年中报显示，房地产数据及咨询服务业务上半年录得收入4.4亿元，同比增长15.8%，但占总收入的比重仅为15.4%。线上交易服务的营收占比低，或许是因为易居的发展重心偏向于线下业务。

易居未来的收入增长面临的一个风险因素来自贝壳找房。贝壳找房在其主核业务二手房交易之外，正在积极进军新房交易领域。据财报数据显示，三季度贝壳找房新房交易服务的净收入从2019年同期的57亿元人民币增长到2020年第三季度的111亿元人民币，增长幅度为95％，占总收入的比重为54.1%，而去年同期的占比为47.5%。

而新房交易领域是易居的竞争核心所在，易居年中报数据显示，一手房代理服务产生的收入从2019年同期的25.77亿元减少至2020年的12.67亿元，主要是由于2020年第一季度房地产销售中心暂停营业。

房多多本季度营收环比上涨，尤其相对于一季度而言，三季度营收的涨幅还是较为明显。由此也可以看到三季度财报统计期内，国内房地产交易市场的逐渐回暖对于房多多收入的推动作用是明显的。

而对于房多多此类中小玩家，阿里和腾讯的入局更是加剧了房产交易服务赛道的竞争激烈程度，恐会影响到房多多的GMV数据增长。

在线下房产资源层面也一直是房多多的弱点所在，贝壳找房脱胎于链家，虽着重于互联网端口的交易，但在线下房产资源上并不弱，而易居的主要一手房业务也集中于线下。结合房地产行业重资产的属性，拥有一定的线下房产资源才能有较强的竞争力，而这也正是房多多较为欠缺的。

费用支出高涨影响三玩家利润，体量差距也反映成本支出存差异

净利润层面的数据对比能够更为直观地反映公司的可持续发展能力。从这个层面看，市值最高的贝壳找房占据一些优势。据三季度财报，贝壳找房三季度经调整后的净利润为18.58亿元，同比涨幅为210.6%。

而易居和房多多虽都实现盈利，但净利润的同比涨幅却不容乐观。易居2020年上半年净利润为2993.4万元，相较于上年同期的5.78亿元，同比下降幅度达1800.3%。

房多多三季度的财报数据显示，三季度的净利润表现为2190万元，而上年同期的净利润为8030万元，同比下滑幅度为72.7%。

虽说贝壳找房的盈利能力要优于房多多和易居，但净利润同比涨幅突破200%的背后，贝壳找房也存在运营成本过高的问题。

2020年第三季度，贝壳找房研发费用为7.89亿元，今年前三季度的研发投入已经高达17.64亿元，已经超过2017-2019年的总和。

而由于房地产交易服务正处于快速发展的增量市场赛道，因而较高比例的市场营销支出是不可或缺的。三季度贝壳找房的市场营销支出为10.3亿元，相较于上年同期的7.4亿元，上涨幅度为39.2%。

而房多多与贝壳找房有类似境遇，但又与贝壳找房有些许不同。三季度房多多减少了品牌推广和营销活动的支出，还缩减了产品研发团队的费用支出，使得研发费用和营销费用都有所减少，但一般及行政支出相比去年同期大幅增长了128%。

对于一般和行政支出的增长，房多多在财报中将其归因于增加人员编制和各种支出，以及对可疑债务人的准备金。三季度房多多活跃代理为276.6万人，同比增长22.0%。

尽管在经济前景不确定性加强的背景下，房多多在力控成本，但三季度其总经营费用仍上涨了38.4%至1.7亿元，6.3亿元的收入成本和1.7亿元的经营费用，也使得季度营收不足10亿元的房多多的利润空间得到压缩。

而从易居来看，易居不论是研发费用还是营销支出占比都显著低于贝壳找房和房多多，这也在一定程度上反映易居这个成立20年企业目前所处的状态。在房地产交易互联网化的当下，易居互联网化的步伐显然是较为迟缓的。

这或许也是易居同意阿里入股的重要原因之一，借助阿里的电商基因在线下房地产交易趋于疲软的大背景下，在线上发展交易服务，借助于阿里的电商流量，美股研究社认为易居未来也能得到发展。

此外，阿里除了入股易居外，也在天猫频道上线了房产频道。阿里究竟是想借易居在过去20年的市场积累为天猫房产频道"赋能"，还是诚心想整合互联网房产交易资源，目前还未可知。

阿里+易居VS腾讯+贝壳VS房多多，30万亿级市场谁与争锋？

一直以来，房产交易在整个消费市场都占据着重要份额。据CIC数据显示，我国房屋流通市场（新房+二手房+租赁）的规模，将由2019年的22.3万亿元，增长至2024年的30.7万亿元，未来五年的年复合增速有望达到6.6%。

蛋糕做大的想象空间，也吸引互联网科技巨头对房地产市场的追逐。这些巨头的入局能够为较为分散化的房产交易市场进行整合，从而形成规模化的行业格局，这对于整个行业的发展都是较为有利的。

腾讯入股贝壳找房，补齐了其在"住"领域的短板。有了腾讯的入股，贝壳找房的发展在资金和流量入口有了一定的保障，蛋壳公寓的事件也再次反映出健康稳定的现金流对于企业发展的重要性。

对于易居来说，与阿里天猫的合作也能够补齐其在线上房产交易上的短板，这或许也是易居与阿里展开合作的最主要原因。将其积累的线下的资源进行线上转化，或许才能在未来爆发新的增长潜力。

对于房多多这类中小企业而言，流量端口不太可靠，以流量端口取得胜利的一个例子就是58同城，但是现阶段再依靠流量抢占市场已经成为过去式。巨头们都自带大量的流量，在流量的比拼上中小企业处于劣势。

房多多利用Saas发展产业互联网为中小企业经纪交易赋能，是在房产交易互联网化过程中值得肯定的点，但房多多对于线下资源较弱的把控能力是其最为致命的弱点。

而掌握更多的线下房产资源和才能为房多多打开一个突破口。虽房地产交易的互联网化是一个趋势，但是房地产交易流动性差的属性决定其是"最后一个完成消费线上化的行业"，这也说明房地产交易中对线下资源较强的倚重性。

巨头的入局能够在一定程度上推动整体行业的规范化发展，同时对于流量和资金都不占优的中小企业也是一种考验。未来互联网房地产交易行业的变动，美股研究社也将会持续关注。

30万亿行业掀战火，借财报看贝壳、易居、房多多牌桌上的底牌