近日，基础设施投资与管理机构普洛斯集团宣布了一条重要消息，旗下普洛斯资本GCP已完成拆分。拆分之后，非中国地区基金管理业务将与纽约证券交易所上市公司Ares合并，普洛斯资本GCP保留中国基金管理业务，沿用GCP原有品牌与团队。

这两年，全球资产管理市场开启了一场“拆分潮”。例如红杉资本、纪源资本等先后宣布，将按照市场区域，拆分成数个完全独立的主体，并采用不同的品牌进行运营，理由也大致相同：市场格局已经发生了重大变化，现有的结构不足以应对逐渐复杂的挑战，需要更精细的“本土化运营”。

普洛斯资本GCP作为全球顶级的资产管理机构，其拆分逻辑则更加具体：

第一是顺应大势。如前所述，全球市场多极发展，资管机构分拆是大势所趋，“依托本地团队”来“挖掘独有的机会”，进而保证“各区域现有业务的持续增长潜能”，是必然选择；

第二是track record。梳理GCP的过往可知，这家资管机构虽然有很强的全球化属性，但策略上，一直都主打“深耕市场”。换句话说，GCP在各个市场的团队都打过大仗，出过成绩，要分拆，也能获取股东/LP层面足够的信任；

第三是中国市场。中国不动产投资领域正在飞速发展，供应链、大数据、新能源基础设施等领域都孕育着巨大的发展潜力，也要求GCP有更加具体、准确的组织结构和投资策略，反过来说，宣布中国业务与国际业务分开独立运营，也显示了GCP在中国重注加仓的信号。

此外，值得注意的是交易规模。虽然此次交易仅涉及1/3的GCP基金管理业务，但其交易价值也已经超过50亿美元。也就是说，GCP实现了海外资管业务价值的货币化——在投资市场上，我们经常讨论的一个问题是“翘楚的特权”，即顶级机构的表现是可以豁免于大势的，而GCP通过这笔交易给股东创造高额回报，再次证实了这一点。

可以这样理解普洛斯资本的拆分：一家国际资管机构，深耕中国市场多年，给LP创造过高额回报，看好中国物流不动产、数据中心、新能源基础设施等领域的持续发展，主动给自己创造了轻装上阵的机会，并凭借对中国市场的理解，在国际市场上占据了重要的战略位置。

谁是普洛斯资本？

要认识普洛斯资本，先要回答谁是普洛斯。1991年，一家叫做Security Capital Industrial Trust(SCI)的公司在美国科罗拉多州首府丹佛成立，这就是普洛斯的前身。刚开始SCI仅关注本地市场，投资工业地产、购物中心、写字楼等资产。后来随着业务发展，逐步向物流地产和海外市场拓展。

2003年，普洛斯集团宣布入华，在上海设立办事处，并把“物流地产”这一概念带入中国。随后数年间，普洛斯不断在中国、日本等亚洲市场耕耘。迅速腾飞的亚太市场，也成为普洛斯集团新的“增长引擎”。

2008年底，由梅志明领导的管理团队联合新加坡政府产业投资有限公司（GIC）以13亿美元的现金成功收购普洛斯在中国和日本资产，并更名为“Global Logistic Properties（GLP）”。收购完成后，放开手脚的管理团队带领普洛斯GLP，迅速开启了大发展时代。

也就是说，普洛斯的基因可以定位为：全球市场，顶级股东，新加坡企业，华人团队。而这套逻辑受到了广泛认可，理由就是在资本市场上不断引入重量级股东。

2010年10月，普洛斯展开全球招股，中资大鳄社保基金、中投集团、阿里巴巴、周大福集团、南丰集团等联合出手，现身基石投资者之列。

2014年2月，普洛斯又宣布获得了中国人寿、中银集团投资和厚朴基金等中国投资者财团最高达25亿美元的投资，并签署战略合作协议。这笔交易完成后，普洛斯中国增发的新股占增资后总股本的34%。

2018年1月，普洛斯联合创始人梅志明联合中国财团通过要约收购完成了普洛斯私有化，公司从新加坡交易所退市，交易总规模为116亿美元。

私有化之后的这些年，普洛斯又经历了新一轮的快速发展，五年时间其业务管理规模从私有化时的320亿美元增长到1260亿美元，从“物流地产之王”发展扩充到投资数据中心和新能源两大赛道。

从业务端来看，目前中国市场对于普洛斯而言举足轻重。到2023年初，其贡献率已将超过了60%。截至目前，它在中国拥有超过450个物流仓储及制造研发等产业基础设施；大于1吉瓦（GW）的新能源开发规模；1400兆瓦（MW）的数据中心IT负载。

如果要论普洛斯GLP的发展历史，那么毫无疑问，这是一家发端于美国，发展于亚太，崛起于中国的跨国基础设施投资巨头。它不仅拥有全球化的投资视野，更拥有植根于本土的产业基因。

而这次故事的“主角”——普洛斯资本GCP，前身是普洛斯集团在2011年成立的基金管理业务，最初的职能是负责不动产和股权投资。随后历经多次组织变革，逐步发展为全球知名的另类资产投资机构。

目前，普洛斯资本GCP专注于供应链、大数据及新能源领域的新型基础设施及产业服务生态投资。

仅在中国，普洛斯资本就设立了22支不动产基金。去年，一共完成六支收益型基金募集，资产覆盖27个城市。最新的普洛斯中国收益基金XII的募集完成于2024年1月，整体规模超过了百亿人民币——GCP的中国市场资产管理规模也在这只基金落地之后扩大到780亿美元——这占到了此次拆分前GCP的资产管理总规模（包括不动产以及私募股权基金）1280亿美元的6成以上。

不论是从母公司的股权结构看，还是从投资版图看，普洛斯资本中国一直都具备独立运营的基础和能力，需要的只是契机。

翘楚的优势

投资方面，近几年GCP最出彩的表现是2019年6月以187亿美元（约合人民币1317亿元）的价格，将美国仓储资产卖给了黑石（Blackstone），创造不动产领域内有史以来的最大交易纪录。而这个创造纪录的资产，正是2015年GCP从黑石手里以81亿美元买下的IndCor仓储项目和后续普洛斯数亿美元的美国物流资产包的投资收购。

资产运营四年后，以超一倍溢价卖回给曾经的所有者——全球顶级的不动产资管机构黑石，并在当时创造了“全球史上最大私募不动产交易”。短短四年多时间，一买一卖，普洛斯为其股东和LP创造了高额回报。

普洛斯近年来创造的另一经典案例是私有化利丰集团，该交易2020年3月完成，总作价约106亿港币（约14亿美元），普洛斯占私有化后利丰集团超67%的股权。2021年12月，利丰集团宣布将旗下利丰物流业务分拆出售给马士基，交易作价36亿美元。分拆出售物流业务之后，利丰集团仍保留其核心供应链解决方案业务及在岸批发业务。可见，普洛斯此笔私有化并购交易也必然收益颇丰。

在市场不确定性仍然居高不下的情况下，LP们信赖“经验丰富、规模较大”的老牌资产管理人的趋势已经愈发明显。据Pitchbook统计，2024年上半年，全球私募股权基金所募集到的资金，有超过一半被集中分配给了12只大型基金。时间轴和统计样本再拉大，在整个2023年，经验丰富的投资机构（拥有四支或更多基金的机构）总共拿走了86%的私募股权募资总额。

GCP所瞄准的赛道，即以“物流不动产、数据中心、新能源基础设施以及相关科技领域”的“另类资产”，也是需要格外高亮的背景信息。事实上，随着人工智能等新兴产业带动了人们对“范式转换”的关注，再加上这两年全球IPO市场的整体淤积，“另类资产”已经逐渐成为资本最活跃的流动方向。

大量分析师报告指出，从2014年到2023年，仅投资数字基础设施或指定投资该行业的私募基金，就完成了规模为8000亿美元的募资。例如博枫Brookfield在去年完成募资的基础设施旗舰基金，就创纪录地拿到了300亿美元，其中有40%将投入到数据中心和通讯设施领域。今年9月份刚刚官宣成立的、由贝莱德与微软共同组建的史上规模最大的AI领域基金GAIIP，实际上主要发力的方向也是以数据中心和电力工程为代表的人工智能基础设施。

从更宏观的视角出发，我们可以说普洛斯资本GCP的本次拆分是大环境下的必然行为，作为一家布局了全球市场的企业确实需要避免策略分散带来的一系列风险，是一次“避险”色彩很浓的选择。但相比于其他选择拆分的机构，普洛斯资本GCP实际上更能适应这个时代。

中国市场的重要机遇

推动普洛斯资本中国业务独立运营的另一个因素，是市场环境的变化——中国正在成为全球增长最快的持有型不动产投资市场。

首先，以仓储物流、数据中心等为代表的持有型不动产项目，受市场供需关系自发调节，楼市政策和货币政策对其影响较小。这意味着根据供需关系的预测准确度往往较高，不用过度担心意外的扰动因素。这一属性颇受全球投资者的追捧，是多数投资者必备的资产配置类别。

而在中国市场，房地产开发已经进入成熟阶段，持有型不动产投资正处于成长期。CBRE世邦魏理仕的报告显示，2019年，中国大宗不动产投资金额占GDP比重仅为0.2%，而欧美发达经济体的这一比例为1.6%～2.3%。如果对标发达国家平均水平，持有型不动产投资将是我国未来房地产投资增长最快的领域。

另外，不动产私募基金是私募投资市场的重要组成板块，其规模在全球私募资产管理规模中大约可以占到四分之一。但中国市场，不论是公募REITs还是不动产私募投资基金，对应的投资产品仍在起步阶段。这就为普洛斯资本这样的投资机构提供了广阔舞台。

作为全球最大的新能源市场和AI应用市场。中国在这两个领域更孕育着巨大的投资机会。

目前“东数西算”上升为国家战略，算力布局与AI商业化应用将驱动数据中心类资产长期向好。而对于算力“无限的需求”，又必将推动社会用电量长期增长。叠加上“双碳”战略牵引，风、光、储全产业链的成本持续下降，新能源类资产已经完全具备了市场化回报属性。所以这两大资产类别，正在成为专业投资机构的“香饽饽”。

这场不动产的投资盛宴，已经吸引了各大产业巨头和投资巨头参与。近一年以来，除了普洛斯资本外，高麓资本、京东产发、菜鸟集团等都相继参与设立了不动产投资基金。而不动产私募投资基金管理人也从首批的6家，扩展为10家。深创投、鼎晖投资、中金资本、高和资本等头部机构纷纷入局。

相对而言，普洛斯入局早很多，并且在这条赛道布局已久。梅志明去年也曾再次强调：“我们对新经济产业的发展前景依然充满信心。尤其是普洛斯专注的物流及产业基础设施、数据中心和新能源赛道，全球性长期趋势推动下，市场需求呈现上涨态势。”

作为一家新加坡企业，在全球大资管领域，普洛斯资本是多年来少有的坚持唱多、看多、做多中国市场的顶级机构。

事实上，这也是普洛斯资本GCP的独特优势，在拆分之后，一方面得以在各个独立市场轻装上阵，用更加高效、有针对性的策略进行投资布局；此外在与Ares合并之后，中国市场也将成为它下一步重要的战略定位，可以想象下一步，普洛斯资本GCP也将成为看多中国的国际资本的重要入口之一。

另外，早在2023年2月，普洛斯资本GCP宣布设立全球架构时，就有媒体报道，市场猜测普洛斯有计划将旗下基金管理业务平台普洛斯资本独立上市。而在本次分拆之后，普洛斯集团除在海外持近50亿美元资产之外，其余主要是中国资产和资管业务。所以这势必会引出下一个阶段性目标的问题：是否上市。

在目前中国政策的利好环境下，资本市场正在持续复苏。尤其是港股市场，9月份，美的在香港联交所主板挂牌上市，募资超过300亿港元，是三年来最大的港股上市案，并且在挂牌后股价一路走强。事实证明，只要是真正的优质资产，港股有能力提供充足的流动性，来承载大型上市交易。

而普洛斯的这一轮资产分拆，一方面是把集团结构调整到最优，更重要的是扫除了关于上市的主要障碍，我们完全有理由期待，一家全球大资管领域的顶级机构，一个资本的战略级入口，未来会成为中国资本市场的重要组成部分。

刚刚，管理1280亿美元的普洛斯GCP宣布分拆