8月12日，知情人士称，贝壳计划将美国IPO价格定在每股20美元，高出指导区间上限约5.3%。

稍早一点，贝壳在8月8日凌晨更新招股书，公布其发行价区间为17美元-19美元之间，共计发行1.06亿股ADS。也就是说，贝壳此次美股上市将筹集21.2亿美元，这是自2018年3月爱奇艺IPO以来，中资公司在美国最大规模的IPO。

贝壳将于8月13日（本周四）正式登陆纽交所，稳拿“中国居住服务第一股”名号。

根据招股书，2017年、2018年、2019年，贝壳分别收入255亿元、286亿元、460亿元，公司营收于2019年增长61%，这一年，贝壳平台成交总额（GTV）突破两万亿元，在国内仅次于阿里巴巴的成交额。2020年上半年，贝壳GTV同比增长49.4%至1.33万亿元

36氪制图；数据来源：招股书

36氪制图；数据来源：招股书

体量庞大的贝壳将上市，其价值究竟几何？

此次贝壳上市，身后的两股力量在降低其涉足二级市场的风险。一方面，除高盛、摩根士丹利、华兴资本和摩根大通外、中金公司、UBS、里昂证券、瑞信以及招银国际已加入到贝壳的承销商之列，承销商拥有1590万股ADS的超额认购权，如果承销商全额行使“绿鞋机制”，则贝壳IPO公开募集资金将达到20.72亿美元-23.15亿美元。

另一方面，腾讯、高瓴、红杉资本、富达认购积极，将分别认购2亿美元、1亿美元、1亿美元和4亿美元。贝壳部分现有股东及第三方投资者合共有意认购至少8亿美元的ADS。市场认购方面，富途数据显示，截至8月11日15:00，通过富途证券认购贝壳的人数已超过2.3万人。

贝壳赴美，最被关注的一点是“流血上市”。2017年、2018年、2019年，贝壳分别录得净亏损5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元，值得注意的是，一直以来贝壳都有高额的股权激烈费用，也就是说，剔除这部分成本，贝壳过往三年均已实现盈利，分别为6200万元、4600万元、7.8亿元。

比之2017年在纳斯达克上市、至今仍在亏损的在线房地产经纪公司Redfin，贝壳的盈利优势更加明显。

更新后的招股书显示，贝壳2020年上半年净利润同比增长188.6%至5.6亿元，拆分开来，贝壳二季度的净利润为28.38亿元，同比增长478%。

与此同时，Redfin于7月30日发布的2020财年中报显示，上半年归母净亏损同比扩大14.78%至6801.2万美元，其中，第二财季的归母净亏损为661.1万美元，同比扩大47.64%。

Redfin的模式与贝壳有相似之处，既有在平台模式之下的流量属性，同时也提供房产中介服务。而今年疫情以来，Redfin推出了虚拟看房以及免费的虚拟装修套餐。年初至今，Redfin的股价累计上涨超90%，比起上市之初的15美元发行价已经翻了2.7倍。

根据贝瑞研究之前的报告数据，贝壳IPO定价对应最高公司估值210亿美元左右，对应2019年460亿元的营收，其PS（市销率）为3.17倍。可比公司估值方面，纳斯达克的Redfin与贝壳业务模型接近，历史PS均值为3.17，最近半年来由于美国房地产销售强势增长上升到4.92倍PS。在盈利能力好于Redfin情况下，贝壳当前的估值并不在高估区间，这也可能是各大投行机构敢于执行绿鞋机制和跟投的底气。

另外，在后疫情时代，贝壳的优势还在于2018年就推出了“VR房源”，这能作为平台线下看房受阻后的有效补充。

因此，贝壳在全业务都对标Redfin并且表现出更强盈利能力之际，很可能会成为今年中概股IPO中，最受追捧的公司之一。

今年最大中概股即将上市，贝壳打新价值几何？