前不久，万科宣布准备分拆旗下物业板块万物云上市，若万科此次分拆上市成功，地产四天王“碧恒万融”也将在物管板块齐聚。

在过去的一两年间，房地产行业可谓是多事之秋，房产上市公司纷纷分拆物业业务单独上市，希望为公司带来更为充沛的弹药。

万物云由万科物业更名而来，从名称的变化也可以看出，公司增添了更多科技属性。作为尚未IPO的头部物业企业，万物云的上市计划一直备受瞩目。

值得一提的是，从去年下半年开始到现在，物业资本市场迅速降温进入“寒冬”。在这个特殊的时间点，万科拆分万物云奔赴资本市场，并打出了“科技”这张牌，万物云此举究竟是处于怎样的考量？又释放了哪些信号？

打“科技牌”，成色如何？

万科集团董事会主席郁亮曾多次表示，万科物业只有区别于传统的物业公司，发展成功并得到市场的认可，才考虑上市。

万物云CEO朱保全也曾强调，万物云不以物业公司的概念上市。

不甘于“物业服务”的万物云，其野心在于“空间科技服务”。2020年万科四场媒体交流会上，朱保全宣布万科物业升维成万物云空间科技服务股份有限公司。

从名称的变化就可以看出，升级后的万物云，多了一份“科技”的底色，这也意味着万科围绕空间科技服务的战略，正式开始落地。

朱保全表示：“你原来叫万科物业，即使拼命投科技，人家不会来。公司要受到被关注，人才才愿意来。所以要改名，定一个新的空间，告诉这个市场足够大，足够快。”

万物云的官网显示，公司目前包含Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大模块。

Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”与“誉鹰平台”，归属商企空间服务的“万物梁行”，以及归属城市空间服务的“万物云城”。

Tech模块包括“万睿科技”“第五空间”，万睿科技提供基于智慧社区、智慧园区、智慧楼宇、智慧工地、智慧城市的设计、施工、运营一体化服务，第五空间则以“住这儿”APP与工单调度平台“百川系统”承载社区到家服务。

Grow模块包括“万物成长”“祥盈企服”和“万物为家”。万物成长是公司的创新创业及战略投资平台，持续连接成熟企业、孵化创新企业。已孵化的业务品牌包括提供企业级安防机电服务的万御安防等。祥盈企服为企业提供蓝领招聘与财务共享外包服务。万物为家为城市家庭提供租赁、寻房、修缮焕新等服务。

从业务层面也可以看出，万物云正在从传统物业服务商、城市服务商，逐渐延展为空间科技服务。

作为“物业第一股”的碧桂园服务，于2018年登陆港交所。据媒体报道，碧桂园服务近几年累计科技投入超过7亿元，与腾讯、阿里云等科技企业合作研发，打造物业数字化管理云平台。

正如地产板块的龙头之争一样，物管板块的龙头之争也延续到万物云与碧桂园服务之间，这并不是什么新鲜事。不同的是，以前他们更多是分别做各自的业务部分，如今随着物业业务的外延，彼此的竞争会更明显。

朱保全曾表示，万物云从每年的营业收入中，会拿出1.5%用于研发与创新。表示，“这些科技投入，不做肯定是等死，做了也可能是找死，但找死总比等死强。”

2020年，万物云实现总营业收入182.04亿元；其中，住宅物业的营收100.52亿元，而城市服务营收9.91亿元，占总收入的5.4%。

做物管界的“贝壳”

在空间科技服务领域，头部公司正在打开新的空间。曾经有传闻称，万物云意欲对标贝壳系，做物业管理界的贝壳。

万科董事长也郁亮曾表示，看好贝壳的平台化发展模式。

2020年8月，贝壳登陆纽交所。中国房地产业的快速发展，为房地产服务带来了巨大的发展空间，将自己定位为居住服务平台的贝壳，地位愈发巩固。

2020年底，贝壳的股价刷新历史新高，总市值达到900亿美元，约6000亿人民币，超过万科、保利、绿地的市值总和。

一方面或许是因为看到贝壳的市值走势，另一方面，随着万科陷入业绩下滑，增收不增利的境况，万科选择剥离了万物云，开始打造“科技”概念。

在去年11月万科关于拟分拆子公司到香港联交所上市的公告中，明确提到万物云的主营业务为空间科技服务，主要包括物业管理、设施管理及智慧城市综合服务。

从一家物业企业转为平台型企业，万物云希望打造物管行业的开放式赋能平台。在外界看来，万物云要做物管界的贝壳，定位于物管行业的空间科技服务商，将其他物管企业由过去的竞争对手关系转为合作伙伴关系。

“万物云不是云计算或者云服务，但从城市到园区，从写字楼到家，皆为空间，空间科技服务的范畴比物业服务更大，在空间(Space)里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术(Tech)连接。”

朱保全说：“从物业到空间，让公司可以服务更多客户、服务客户的更多方面。”

从万物云2021上半年营收测算，未来万物云在研发支出预算在每年3亿元。然而贝壳仅2021 年第三季度的研发费用为人民币 10.43 亿元。从研发投入来看，万物云的体量还没办法完全对标贝壳。

科技能否成为万物云新的增长点，仍然需要时间的验证。

脱胎于房地产开发的物管行业，虽然在营收上与母公司相差甚远，但其市盈率则相比于母公司更为可观。

据经济观察网的报道，其统计了港股上市的15家物业管理企业及对应房地产开发母公司的2019年年报数据，物业管理企业的平均市盈率约为38倍，房地产开发母公司平均市盈率则为7倍。

猎云网统计了部分物企以及其母公司截至2021年3月4日的市盈率，也可以直观地看出，大部分上市物企的市盈率已经较高，相比于母公司具有较强的增长潜力。

值得一提的是，被称为行业第一物业碧桂园服务的市值如今是1440亿元，超越了碧桂园1365亿元的市值，这意味着中国物业服务对房地产开发的历史性反超。

碧桂园和碧桂园服务的创始人杨国强也曾经说过，“物业服务是碧桂园的明天”。

然而从去年下半年开始，随着物业资本市场迅速降温进入“寒冬”，这些已经上市的物业类公司，整体的资本表现开始展现出疲态。

相比于去年6月最高点85元每股，如今不到43元每股的碧桂园服务，市值跌去了几乎一半。

恒大物业也从去年2月最高点19元每股，跌至现在的不到3元每股。

2020年底上市的融创服务，自去年6月股价达到29元每股的最高点之后，开启下跌模式，如今只剩不到7元每股。

今年年初，二次递表港交所的物企世纪金源服务招股书再次失效。此前的招股书中，世纪金源服务的外宣口径中，提到了“物业机器人”的故事。但在现在的物业企业中，“科技”已经变得并不罕见。不论是万物云还是碧桂园，也都有着“科技”标签。

目前而言，空间科技服务与传统物业服务属于两个概念，资本市场对空间科技服务的认可程度依然存疑。

万科在这个时候宣布准备分拆旗下物业上市，对于万科来讲，虽拆分万科云上市的市场环境不太好，在物管行业“过冬”的当下，其科技属性能否支持资本概念？万物云又何时能兑现业绩？还需要一个漫长的过程。