8月25日，36氪在上海举办了WISE2020超级进化者大会，邀请创业领袖、头部投资人、明星创业者以及资深行业专家，分享跨越不同增长周期的秘密，就5G、人工智能、新零售、在线教育、智慧出行等行业进行深度探讨，帮助创业者跳出行业轨道来了解整个商业市场，把握更多的创新机会。

WISE2020超级进化者大会超级进化论圆桌

在本次活动的圆桌进化论环节，36氪助理总裁马金男邀请了御风集团董事长、万通集团创始人冯仑，36氪基金创始合伙人、集团副总裁赵甜，分别从企业家和投资人的角度，探讨了地产行业的创新变化，以及在今年复杂的形势下，企业家应当如何进化。

作为一位白手起家的企业家，冯仑1991年创办万通集团，他在商业领域的不断摸索实践也是超级进化者的典型缩影。冯仑认为，地产是人们创造的有价值的人造空间，承载了人们生活中80%的时间，是一个又老又新的行业，其中对安全、舒服、便捷的追求是不变的。

“进入到后开发时代以后，简单的住宅开发销售的日子慢慢不好过了，创业者更关注空间的服务，我们叫做吃软饭，挣硬钱，软饭是靠服务运营，把每一平米的空间服务质量提高，同时获取好的租金回报”，冯仑称。

房地产行业的重心转移到运营、服务上来，用空间更好地为创业者连接各方面的增值服务，更强调空间给创业者带来的便捷性和安全性，现在房地产成为了创业的加速器，也成了创业者的若干保姆之一。冯仑表示，“对于企业家，我们早期创业的时候经常互相打气，学先进、傍大款、走正道，今天再延续一下这样的说法，走正道、吃软饭、挣硬钱”。

谈及民营企业的活力问题，36氪基金掌门人赵甜认为，民营企业需要更加积极进取的进化精神，来保证更好的创业活力，那么民营企业不仅今天能够愉快的过七夕，也会有更多百年好合的优秀企业。

以下是圆桌对话实录，经36氪整理编辑：

马金男：听说冯总刚从海南三亚过来，欢迎您从海天盛宴来到我们的思想盛宴。今天特别高兴邀请到冯总，同时今天的话题也非常适合您。因为您创业三周年，一直在不断地折腾，不断地进化，给了不少中国年轻一代的企业家很多启示。您身上有很多的标签，包括商界的理论家、企业家、地产行业的带头大哥，包括投资人。这些标签您最喜欢哪个？

冯仑：地产商。

马金男：为什么呢？

冯仑：因为一直干这个，能够养活自己、发展企业和提供产品的就这一件事。地产商这件事我们做的非常坚持，剩下的事是在人生过程当中带出来的。所谓地产特别有意思，大家看到的是买卖房子，而在我们眼里是一个空间的导演、是制片。我们从空间入手，作家从人生入手，再好的人生故事80%都发生在我们的人造空间里，而怎么创造有价值的人造空间，而且还能跟人收上钱，这是我们的工作。我觉得我特别喜欢地产商这个角色。

马金男：您觉得很自豪。甜总，您对冯总一直以来的印象是怎么样的，他身上的标签您喜欢哪一个？

赵甜：我刚刚是第一次见到冯总，我当时蹲下来弯下腰叫他老师。做老师的人一辈子都有做老师的情怀。不知道冯总您更喜欢哪个称号，您屡屡站在台前，也做了自己的自媒体，也输出了很多的金句。把您做地产商的精髓，您做商人的精髓抽离出来，变成普世商业规则和对人性的理解，这是您特别高明的地方。当然不是因为我今天的角色是您的捧哏，而是一直以来有关注您的很多文章。

冯仑：其实这特别正常。我们最近做健康的不动产。人越老，身上的味越多，只不过散发的味一个是跟人体生理健康有关的味，还有一个是情感、观察、经验或者思考的味道。无非我就是活的久，这两种味都有。但是前面的味收拾的干净一点，一般人也闻不到。第二个味，就比如说当老师，乐于分享。企业界里头爱说话的大部分都跟当老师的经历有点关系，作为曾经老师的感觉，说话这件事，或者分享这件事，就会当成公益的一个思考，没有功利目的，而是见到人就愿意说两句。

我不知不觉做企业30年来，一边讲着空间的故事，一边散发出一些相关的思考，也讲很多话，这些话人和人说的方式应该都不一样，只不过我说的有时候稍微偏低俗一点，大家觉得不那么累。我叫浅入深出讲故事，这是我说话的习惯。

为什么叫浅入深出呢？我们以前的词用反了，说深入浅出，我们上来讲高深的东西人家都走了，如果我讲人间故事，男欢女爱的故事，“浅入”地讲的话，大家都在那坐着。深出是什么？大家一琢磨有点意思，这就算深出了。没琢磨，你就一乐，那也就算上午没白坐。包括《论语》、《庄子》、《圣经》这些经典著作都是浅入深出，先讲故事，再讲深入的内容。这个表达的习惯也带来一些味道，于是给你这么一点印象。

马金男：我们经常在电视上、节目上看到冯总的演讲或者讲课。冯总的讲话很有意思，可以把枯燥的话题用浅显易懂的话讲出来。我们筹备圆桌的时候，也有征集网友的问题，有人提出您创业30年来一直没有想着退休，一直尝试各种行业、各种布局，包括投资，您背后持续的动力是什么？

冯仑：动力有大有小。大着来说，刚开始想改造中国，后来想改变世界。从小里说，得有点成就感。这一辈子反正是不管怎么待着，几十年得过，吃了等死的过，还是折腾着给自己不同的惊喜？不同的过法，翻成书面语言，就是需要对最后的人生有所期待，希望自己有所成就，这都是家长从小讲的。

就我成年以后来说，的确多了一点使命。这个使命就是想让自己生活的世界比以前有所不同。而且在力所能及的范围内有所改变，变得更好。比如说做房地产，相比原来盖的房子，现在盖的房子就有所改变，住在这里的人的体验、感受和满意度在提升。这个是对世界的一个小小的贡献，我们也在不断地改变。

我们最近几年做了很多围绕大健康的不动产。比如说康养社区、健康公寓、疗愈式酒店、医疗中心。拿健康公寓来说，大家比较熟悉，现在住的人造空间，有七类因素跟你有关：光线、空气、水、声音、精神、行为等等，这些一共涉及到110个指标。如果把七大类、110多项指标做到了，保证你在这里活的比在森林里活的时间还长。注重空间的质量，比如说像舞台上这种灯光就不符合标准，健康空间的灯光最重要的标准是“见亮不见灯”。例如每天出去，看到是白天，但是你没盯着太阳，太阳也并不是每天都对着你的眼睛，如果太阳十几个小时对着你的眼睛，这是见了灯，但是你见了灯，眼睛就黑了，它对健康是不利的。我们现在做这样的健康空间，就是对未来、对客户、对健康的责任，同时也是对社会的进步，文明的改善所做的一点工作，这是挺大的动力。

我总觉得别给人添乱，尽量改善，让别人因为你的存在而感觉这个世界更好，这是我简单的动力。当然是不是还有点别的更厉害的动力，我觉得有时候男人一闪念的好奇心也是一种动力。比如我去拉萨看人家发射卫星火箭，出于好奇，就折腾一下，这都是正常人性所难免的。但是主要的动力还是是前面讲的，因为你的产品或者服务，让周边的社会、人变得更健康，更美好，这是一个持久的动力。

马金男：近几年咱们的生活发生很大的变化，无论是手机、汽车，包括我们的生活方式都随着科技进步不断的进行迭代。地产其实好像是变化比较小的，虽然您刚刚有提到健康养老地产，但是整体来看，随着科技的改变，地产行业给我们大众的感知还是比较传统，有这个感觉吗？

赵甜：给人的感觉还是一样的很赚钱。赚钱没有变，但是内核发生变化了。在经济上行或者下行，疫情前和疫情后，冯总一直是地产的坚持拥护者，您时时刻刻对地产有信心，只是在不同时间点有不同的时代特征。

冯仑：七夕跟大家讲一下月亮上的房子。为什么呢？人类想象要成为一个跨星际的物种，这是很多人在做、在讨论的事情。几年前在英国的一个建筑事务所，我进去看到很奇怪的东西，像房子又不像，我没有好意思问，一直到出来以后，看完整个事务所所有的建筑设计作品之后，还是忍不住好奇问了一下，我说:“这是房子吗？”结果负责人告诉我：“这是房子，这是月亮上的房子。”我说：“为什么是这样呢？”他说：“这是真实的NASA委托我们做的研究题目，就是在外星球上，因为月亮离我们很近，现在的火箭速度两天半就可以到月亮，相当于十年前我们坐慢车火车从北京到广州。”

人在其他星球上怎么建建筑？他们设计这个建筑有两个特点：一是都是曲线的，不是方方正正的，因为曲线形，陨石砸不坏；二是挺矮，大概是掏洞加盖的概念，用智能机器人或者3D打印的做法，用的材料都是当地的材料。房地产会不会变呢？实际上回答这样一个判断，我觉得不变的就是我们永远都是在为人类的文明做一个重要的贡献——就是创造人造空间。

讲一个小故事，人类、狮子、老虎有一个很大区别，狮子、老虎皮很厚、毛很多，人一开始也是有毛的，皮也很厚，但是最后为什么我们变成了皮肤又薄、毛又少呢？我们要跟他们竞争，我们要跑、要散热，所以我们直立行走，我们学会了长跑，学会了散热，一边跑，一边呼吸吆喝，这样出汗怎么办？退毛，不然汗出不来。人变光，就面临安全的问题，气候冷热要适应，皮肤碰一下就破了，所以要打洞、挖洞，然后发现只有人造空间可以保护我们，让我们在一个人造空间里进行生存、繁衍、工作、创造。

人类几万年来，如果当初没有发明人造空间，我们早死于狮子、老虎、豺狼虎豹的嘴下，我们今天不可能坐在这里。我们今天开会，在这么好的人造空间，安全、舒服、便捷，这个是不变的。房地产核心是我们创造了一个有价值的人造空间。没有灯泡的时候，点火把就起到了类似的作用，有了灯泡，有了空间，舒适度变得不一样了。现在又有了空调、移动通信等等。现今地球上最大的一个人造空间是120万平米，能够容纳十几万人，并且在里面人们互相彼此间井井有条，非常快乐、舒适。空间有四、五十种功能，居住、游乐、办公、上班、购物甚至是做奇怪的事情都可以在里面，这些就是依靠了新兴技术。房地产的变化在于怎么样来解决安全、舒适、便捷。

另外一点，房地产最大的变化，是跟你我的经济关系也就是财务关系在不断变化。以前是赔钱，现在是赚钱，这就是变化。再过一些日子可能又赔钱的，这是不断的变。以前是资产，后来发现是消费品，再后来可能是共享的免费用品，是公共物品。它的经济属性在变化，它的内在内容在变化，但是创造有价值的空间这件事情不变，人类目前80%的时间都在人造空间里。

我们在这开会，一会儿到了另外一个人造空间，坐汽车到酒店又是一个空间，然后坐飞机，之后再回家。大家仔细想想，我们的空间就两种，固定的人造空间和移动的人造空间。汽车、飞机是移动的人造空间，而通过移动的人造空间去到下一个固定的人造空间。房地产这个行业为什么一直又老又新？实际上就是这样一个道理。

马金男：行业诞生之初解决人类舒适、安全居住的需求，它也是一个政策性的市场。像每次我们需要刺激经济的时候都先把房地产行业拉出来刺激一轮。好像在前几天央行和住建部发文表态，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。您觉得这个释放了一个什么信号？

冯仑：其实这样一个政策导向在四年前就开始了。因为随着我们的成长，对空间的需要有一个一致性的关系。比如在改革开放初期，我国人均GDP三四百美金，人均住房三四平米。改革开放30年之后人均GDP接近一万美金，人均住房超过30平米，现在过了35平米。到这样一个经济发展阶段后，房地产行业住宅这样一个产品，基本达到供需的平衡点，大家对住的需求，绝大部分都得到了满足。

接下来对空间的需求将会转到“吃饱撑了”的需求，比如说娱乐、研发、商业、教育、制造业等其他各种各样的需求。于是住宅之外，又增加了写字楼，商业、度假、物流仓储、医疗健康、教育研发等等其他的物业形式。四年前我们行业内部很重要的趋势是进入后开发时代，就是后住宅时代，我们开始研究住宅以外的不同形式。

这个时候政策发生相应的变化，长周期的周转方式方法对简单的快速建房卖房形成了抑制和调整，迫使地产商尽快进入到其他六七类新的住宅以外的房地产业态上来，提供更好的经营空间和运营空间。比如说大家讲到直播，直播也要空间，不能在马路上直播，除非卖庄稼、卖大米，可以偶尔在露天，更多的是在特定空间里面做直播。我们提供一个项目叫共享直播，一座大厦里面全是各种直播空间，从选品到自己选直播间，到金融服务，到最后帮你化妆，帮你复盘研究，帮你选择明星和产品等等一整套，叫做共享直播空间。这是什么呢？就是住宅以外新的空间服务的形式，一种新产品。

这个政策改变一方面是整个行业进入后住宅时代、后开发时代，是行业发展的自然规律。另一方面有效抑制投机炒房的不健康经济活动。三是有效地防范金融风险。这几个经济政策目标是对的。

马金男：看起来房地产市场的企业家们也在根据政策，以及我们用户的需求，不断升级迭代产品和未来的方向。有一句话，我想问一下甜总，跟投资相关，有的人说房地产行业的过度发展，一方面确实给人类提升了居住空间的环境，另外一方面房价高了，也降低了很多年轻人的幸福感，同时由于大量的资金涌入地产行业，挤压高科技行业的投资空间，您作为投资人怎么看待这个话题？

赵甜：我觉得分两个层面，一个是房产行业对于创业企业和创业者两方面的冲击。

创业者说一句通俗的话，刚才冯仑老师说浅入深出，北京的创业氛围比上海好一些，虽然我在上海生活，压榨或者打击上海的创业者最大就是上海的丈母娘，因为上海的丈母娘很厉害，男方如果没有房产在上海讨老婆是很困难的，北京姑娘可能更有情怀一点。

的确创业者在房产和现实的需求下，会动摇他创业的热情，关于创业的话题我觉得可以跟冯老师再单独聊一期，因为关于创业者，我投资也做了二十年，觉得创业这件事挺理性但是也挺反人性的，最反人性的就是梦想和现实的需求，特别是高起的房价之下，的确会打击创业者的信心的。

我以前做PE的，投了很多的企业，有很多的重型资产，我们告诉创业者拿了钱要放到企业经营上，千万不要囤土地和房产，但往往企业发展到一定的拐点的时候，比如说企业经营不善，最后发现最值钱的还是那些不动产，一些人在产业上乏力，最后却分享到了地产的红利，这也是让我们觉得很无奈的。从我们投资者的现实诉求来看，的确地产一定程度增加了他本身企业的安全性，所以很长一段时间创业这件事和地产这件事其实是有点相爱相杀，价值上背道而驰，但是终极上他们又找到了一个结合点。

但是，我觉得时至今日，在现在这个时候包括刚才冯老师说的这个情况，地产终于找到一个和创业甚至说科技创业、新模式创业的一个非常好的结合点，这个结合点是什么？就是地产商的日子不好过了，就是以前的只靠资产自然增值、靠市场、靠国家顺势而为的自然增值而获取的那些傻钱的利润，越来越难赚了，必须寻求一个更好的提升资产价值的运营的方式，新型的技术来助力，这个时候就必然需要创新型的力量，新型的商业模式，新型的技术来助力它的价值。

再套用冯老师的一句话，这硬钱不好挣，要靠“吃软饭”了。要提高资产的附加值，精细化运营，不论是注入IP还是增加后面的产业链，其实都离不开技术和新商业模式注入，这就是一个非常好的节点。

马金男：只要是地产行业不好了，地产商不赚钱了，投资行业就变好了。

冯仑：我同意赵总的判断，我们叫做吃软饭，挣硬钱。软饭是靠服务运营，把每一平米的空间服务的质量提高，同时我们获取好的租金回报。概念稍微有点不同，不能说房地产不好投资好，应该叫做开发的行业不好。房地产是三个词儿，我们以前等同于住宅开发销售，简单的住宅开发销售的日子慢慢不好了，实际上创业者得到的空间服务变好了，我们现在强调住宅以外讲的空间的故事和空间的服务，最重要的是算账方法发生改变。

如果做住宅，我们的竞争力在于规模、成本、速度，快周转。计量的方法每平米卖多少钱，住宅以外我们算的是每平米收多少房租。“不讲速度讲质量，不讲规模讲价值。”什么意思呢？比如一个开发类的房产，2000亿、3000亿的市值算很好了，一年要卖4千亿的房子。但是如果按照刚才讲的后开发时代，我们知道北京国贸一期、二期、三期，他们30年盖了一百万平米，但是这一百万平米一年收60、70亿的租金，也没有什么负债，市值相当于你做开发要卖三千亿、四千亿的房子的股票市值，所以不在于量大，在于加强品质，在于每平米收的钱。

所以进入到后开发时代以后，由于我们的重心转移到运营、服务上面来，我们更强调空间给创业者带来的便捷性、安全性，能够更好地连接创业各方面的增值服务，这样他才来，来了才付租金，我们才能活。我们变成了创业的加速器，而且也成了创业者的若干保姆之一，投资顾问是一个保姆，PE、VC这也是一个助产式的保姆，我们空间服务上也是一个保姆，晚上加班他们也没有安全问题，不用担心门会被锁上出不去，坏人伤害他我们第一时间抓住坏人，这是我们提供的安全舒适便捷的服务来帮助创业者。

所以房地产行业由讨人嫌现在叫做万人爱，租金收的不高，而且服务还挺好。

马金男：说了半天房地产行业，我们把视角再宏大一点，改革开放40年来，从1978到现在，中国的企业经历了很多的变化，原来最早是个体加工后来变成贸易，从房地产再到互联网，但是发现我们中国的企业不太愿意创新，我说的创新是指我们更愿意模式创新不愿意科技创新，是不是因为我们中国缺少百年老店的核心的原因呢？

冯仑：创新我觉得有两方面，一方面是个人有一些特别的内在的驱动力，而这个驱动力有可能是经济利益，但也可能是非经济利益，比如说一个科技的幻想，一个产品的梦想，但是这是内在推动力。

另外，创新也需要外部制度环境。从过去两百年来看，中国创新的活力主要来源于民间企业，而1949年以前民间企业的生存时间都不到20年，如果再早到洋务运动的时候，企业生存的时间十年都不到。我们最好的时代是改革开放这40年，民营企业像我们都30年了，有的快40年了，20年的一大把，15年的更多。必须要有制度环境允许这些民间企业的存在，才能够愿意创新。

举一个例子，我们还是说房地产创新，大家抱怨房地产质量不好。在日本，日本人买地随便买，私人的土地产权契约能够查到一百年、两百年以前，买地很流畅，买了以后什么时间盖政府不管，我看到一块地放了50年才开发。银行给的利息在日本不到1%，贷款时间也非常长，10-20年。日本做了一个未来城市叫做百业城，这个百业城的智慧能源、房屋、物联网都做的很好。为什么做的好？这些制度环境给它的条件很宽松，也没有人催你，可以慢慢弄。

咱们这儿要做就不大容易，首先土地一两年不开发就收走了，利息8%，甚至10%。卖房政策限购限价限售。所以制度环境对于创新来说特别重要，比如做一个房子，我们做健康公寓、健康住宅，投入要增加，备案的时候一个价，创新的时候一个价，企业就不愿意创新了。

我们希望交易障碍越来越小，让交易当中的摩擦越来越少，怎么做到呢？产权要清晰，规则、法律政策要清晰，要保护创新者的既得利益，也要维护稳定健康公平的市场秩序，这些都做到了，创新只是一个副产品而已。

最近，我们国家的法律环境有了非常大的进步，进步多少呢？讲一个数就知道了。1993年以前我们全国人大关于赚钱的法律，一级法律一个都没有，1993年到现在全国人大颁布的赚钱有关法律，一级法律有230多个。这么多法律是干什么的呢？规范了你所有的行为，比如我们今天贷一笔款，有商业银行法、贷款法、担保法、票据法，多少项法规管着你，而且这个法是公平的，大家要做都得按照这个套路来做，所以效率高。

在过去如果说你是张村的，他是李庄的，两个老村长想法不一样，你们两个很难做，但是现在很简单就按照法律规范走。所以法律规范非常重要，我们全中国有一亿个左右的经营单位，包括个体户，我们现在每天城市里面有几百万辆车在走，为什么能够各自开着车在路上走不乱呢？就是因为交通规则清楚，警察文明执法，这些做到了。车里面装的好人有媳妇管，坏人由警察管。法治环境就像交管局提供的交通规则，我们政府应当像交管局一样维护这些规则，我们就会创新，那创新就会很火。

马金男：企业创新和发展需要土壤，土壤就是政府和制度要跟得上。今年比较特殊有疫情，同时我们看到国际环境以及逆全球化的趋势也在抬头。

时间有限，最后邀请两位面对今年复杂的形势，给我们现在正在苦苦挣扎的企业家们提一些建议，冯总从企业家的角度来谈，甜总从投资人的角度来谈。

赵甜：我说一句话吧，民营企业易过七夕，难有百年好合，今天讲这个话特别应景，借用五年前冯老师讲的这句话。为什么难得百年好合是因为需要有更加健康稳定的商业环境，保证创业土壤。第二，点我们今天的题，如果有更加积极进取的进化精神来保证更好的创业活力，那么我相信民营企业不仅今天能够愉快的过七夕，也会有更多百年好合的优秀企业。

马金男：有了创新土壤，有了资金的投入，才不会出现易过七夕，难过百年好合。

冯仑：我们早期创业的时候经常互相打气，学先进、傍大款、走正道，今天再延续一下这样的说法，走正道、吃软饭、挣硬钱。

马金男：我们掌声送给冯总。

感谢两位嘉宾的讨论，期待未来带来更多企业创新、企业未来发展的更多的思考，谢谢！

冯仑：创业者要走正道、吃软饭、挣硬钱 | WISE2020超级进化者大会