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在“美国贝壳” Zillows上，一直挂着一套豪宅。它位于纽约曼哈顿的黄金地段，一共5层，带电梯，有6个卧室、9间浴室，一个地下游泳池，整个豪宅的套内面积足足有9000平方英尺，换算成公制，大约是830多平方米。

更难能可贵的是，这栋位于曼哈顿东74街的大house（下称45 E 74th St豪宅），有4个露台，这栋豪宅报价2380万美元，按照当下汇率，约合人民币1.73亿元。

这栋不折不扣的奢华住宅，与中国人有关。更确切地说，是和中国昔日知名开发商、“万通六君子”之一的潘石屹的夫人有关，她就是张欣。

图1：45 E 74th St豪宅挂牌销售

来源：Zillow

大约2013年11月前后，45 E 74th St豪宅换了主人。从原来的ANTARCTICA LLC变成了 GALAXY SILVER LIMITED 74TH STREET LLC（下称银河74街公司）。交易双方都是公司，这是美国富人们常用的手法，既保护个人隐私，又利于税务筹划。

在纽约买房，无论是公司还是个人，既要交州政府的房产转让税，也要交市政府的房产转让税，前者简称RETT，后者简称RPTT。在这栋房屋的涉税信息中，Xin Zhang出现了，这个名字，就是张欣。这足以说明，银河74街公司与她关联甚密。

银河74街公司花费约2600万美元买下了45 E 74th St豪宅。此后，这栋豪宅的“主人”在与张欣有密切关联的体系中再次易手。现在，房主是GALAXY SILVER LIMITED LLC（下称银河公司），属于“内部腾挪”。

到了2024年，主人持有差不多11年之后，这栋世界核心区的豪宅非但没升值，还要赔钱才能卖，即便挂牌价一分不少成交，也得亏200多万美元。

图2：45 E 74th St豪宅内景

来源：Zillow

最近，纽约的房产经纪人圈子里传来消息，说45 E 74th St豪宅已经卖出去了，成交价与挂牌价没有太大差距，但确切成交金额和买家均不详。不过，截至到北京时间9月12日的下午，这套房还挂在Zillows没有下架。

毕竟纽约没有住建委管着，成交后下架不及时也有情可原。 到北京时间9月20日时，Zillows上显示这套豪宅的状态变成了“已经出租或出售”。

图3：45 E 74th St 豪宅的状态已经变成“出租或出售”。

来源：Zillow

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买下45 E 74th St豪宅那年夏天，张欣和潘石屹二人去了趟云南，在临沧实地考察了一所学校。这所学校是当时一个叫“美丽中国”（Teach For China）的专业化教育非盈利项目的受助点。

“美丽中国”有中美交流的背景，在中国和美国大学生中招募优秀者，派到广东、云南一些教育基础薄弱地区支教。那时的中美青年交流尚属正常，金发碧眼的美国学生在中国山村中支教，与中国儿童互动良好，其乐融融。

SOHO中国没少给“美丽中国”项目捐资，有时还直接派人参与工作。张潘二人其实一直关注教育，给学校捐款也有传统。比如2014年7月和10月，SOHO中国分别向哈佛大学和耶鲁大学捐款1500万美元、1000万美元，还因此闹出了不小的风波。有网友称潘张向耶鲁大学捐款，是为了给他们家孩子入学“买门票”。

潘家公子后来有没有考上哈佛耶鲁，我们并不知道。

潘张二人从云南回来之后不久，45 E 74th St豪宅的交易就开始了，10月份正式启动。10月上旬，银河74街公司在纽约完成了注册，7天之后就开始和ANTARCTICA LLC谈判，所有手续完成大约用了一个月。由此可见，银河74街公司从诞生开始，其使命就和这栋豪宅紧紧捆绑在了一起。

2600万美元的豪宅，拿下。

那一年，SOHO中国变化很大。在张欣的强烈坚持之下，SOHO中国从那一年开始不搞开发了，未来也再不准备靠开发——说是要转向做持有型物业的包租公。

SOHO中国培养了一批狼性的销售员，而潘石屹是那个最牛的销售总监。 这个胆小且精明的天水人，长久以来被视为营销天才，他在内蒙古、山西、陕西的矿主中有着崇高的威望。那几年，他每年都带人去这三个省份和矿主们吃饭喝酒。他特别爱给矿主们作揖，矿主们也买他的面子。走上一趟，SOHO中国的房子开盘就卖得七七八八。

那些矿主，来了北京也点名要见潘石屹，小潘只要能脱开身，一般是有求必应，有时候还在饭局上摆弄他喜欢的徕卡相机。有的时候，矿主喝酒兴起，夺过他手里的相机就要拍照，潘石屹会表现得十分紧张地说：

“你可别把相机摔了，可贵了”。

潘石屹家里有各种型号的高档相机。有一次，他还搞了一次小型摄影展，照片都是各行业的大佬们。他喜欢拍照，但被认可的不多。

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与在农村长大的潘石屹不同，张欣14岁就去了香港，喝洋墨水长大。她最为人熟知的履历里，是曾在顶级投行高盛工作过。和潘石屹的谨慎相比，张欣的野心更大。

SOHO中国上市的时候，张欣总觉得估值不够高，但SOHO项目不多，只能如此。她不甘心，力主将一个在某特大城市核心区的商业项目装进去。潘石屹觉得这个项目还有变数，万一未来出了问题，没准会构成欺诈，会被国际投资者索赔。一句话，潘石屹反对。

几番争执之后，潘石屹败下阵来，张欣的意见占据上风，这个商业项目装入了SOHO（中国）。然而，后来事情的发展应验了潘石屹的担心，项目出了问题，十分棘手，局面被动之时，他也会私下吐槽，“我当时就说别装进去吧？现在好了。”

SOHO中国的上市资料里，张欣的名字前面冠以“潘”姓，但婚后冠以夫姓只是香港传统而已，在公司内部，张欣才是那个话事人，谁不知道呢。

图4：45 E 74th St豪宅涉税信息中的部分 ZHANG XIN、Pan Zhang Xin Marita姓名表述

SOHO中国转向“持有”，其实也是情势不得已。因为，潘石屹确实拿不着地了。

2009年6月30日，广渠路15号地拍卖，潘石屹败于现在金茂的前身中化方兴，在离开拍地现场之后，坐在一辆绿色SUV上，他嘴里一直念叨四个字，“央企凶猛”。

一年以后，北京CBD核心区中服地块第一次挂牌，他又宣称志在必得，发现局面对自己不利之后，又拿起了操弄舆论的老本领，抛出了“内定远洋”之说。但当他搅黄了第一次挂牌、自己机会来了，却发现，中服地块即便是一分为多，SOHO中国也没戏。

靠聪明才智小打小闹的时代过去了，属于潘石屹的时代也就过去了。

“持有物业”这条路，前两年还算凑合，手里拿着一大堆各式各样的SOHO，买地开支少了，规模降下来了，公司的利润率上涨了，负债率不到20%。

即便是在几年之后要让潘石屹吃大亏的上海，SOHO世纪广场一半面积都租给了上期所，剩下一半面积也都租给了金融机构。摆脱了矿主依赖，而在那个年代，还没有“金融羞耻”这个说法，和金融沾边是光荣的。

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大约十年前，一位广东房企的联合创始人曾经公开表示，房企负债率低于80%是不健康的。在当时的行业氛围里，这话并非完全没有道理。

SOHO中国低负债率的另一面，是完整错过了一个资产上行的周期，也错过了规模时代的红利。2011年SOHO中国销售额下滑到109亿，2013年是106亿，2014年只有44亿，2015年只剩下22亿。

利润率再高，规模如此萎缩，公司眼见着也要变成一个小本生意，见过大风大浪的潘张夫妇，逐渐开始把目光看向了海外，大洋彼岸的美国。

这时的张欣，与初始的强势、大胆与野心有了不同，她似乎开始接受“一个小生意”这个现实，并开始在这个现实的基础上，谋划自己和家庭的出路。

其实，说是退路也行。

我们相信，2013年在纽约花2600万美元买豪宅，是如张欣所愿。她留学海外多年，英语流利，也有在国际投行工作的经历，跟潘石屹搭伙做生意后，与国际投行的合作也都是张欣主抓。西方社会的生活方式、社交文化，才是张欣熟悉并喜欢的场合。

在内地，她叫张欣，在香港，她叫潘张欣；在美国，她又叫：Pan Zhang Xin Marita，翻译过来就是：潘张欣·玛丽塔。

45 E 74th St豪宅的交易，相关信息中很难看到潘石屹的名字，涉及到税务相关事宜时，Xin Zhang、Pan Zhang Xin Marita的名字不时出现。

2013年，国内商界最流行的词是“加杠杆”。当时有企业家开玩笑，说加杠杆找死，不加杠杆等死，足见杠杆之风盛行。企业出海，也是杠杆开路，在国外买房，也一样用上抵押，加足杠杆。不过，在45 E 74th St豪宅的交易中，杠杆的使用程度远远低于其他在海外买房的企业家，如果只算杠杆率，甚至比国内买首套房时还低。

2020年，45 E 74th St豪宅的贷款都还完了。

当使用Pan Zhang Xin Marita这个看起来有些蹩脚的英文名时，潘张欣·玛丽塔留下了一个中国住址，在建外SOHO。这个住址，似乎是在提示，无论怎样，她毕竟还是一位中国女性。

买下45 E 74th St豪宅之后不到一年，SOHO（中国）就开始了“卖家当”模式，上海海伦广场、静安广场、虹口SOHO等都陆续卖掉了，就连全都是金融租户的世纪广场SOHO也都卖了。在起家之地北京，光华路SOHO2、望京SOHO的一部分，也都卖掉了。

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2019年，SOHO中国甚至计划直接把自己打包卖给黑石，价格大约只有30亿美元，但是，最终因为种种原因，这个交易流产了。这以后，潘张夫妇二人就进入了彻底躺平模式，2022年，他们分别辞任董事局主席和首席执行官。

SOHO中国2023年营业收入只剩下16.78亿元，利润只有4600多万，名符其实的小公司。很难想象这是一家曾经声名显赫的房地产上市公司。当然，与那些爆雷后挣扎在生死边缘的大房企相比，SOHO中国似乎又是一个赢家。 除了一批央企、国企，净利润为正的房企都没几家了。

然而，无论是潘石屹还是张欣，这一切似乎都不重要了。

最近十年，他们干的几件跟房地产没半毛关系的事儿：加入比尔.盖茨倡议成立的能源突破联盟；潘石屹还做了肯尼迪政府学院的访问学者；张欣则有了哈佛大学全程顾问团成员的头衔，她还是纽约现代艺术馆的理事。

这是标准的美国社会贤达生活方式。与SOHO中国那点可怜的业绩相比，这些可能对当下的潘张夫妇更加重要。他们，尤其是张欣，应该是抛开了某些原有的执念。至于此间发生了什么，促成了这一切，我们不知道。

最近一两年，纽约的房价走势不佳，曼哈顿、中央公园虽然仍是皇冠上的明珠，但房价上涨也已不可持续，再优越的豪宅也难以违背这一规律。当年买下45 E 74th St豪宅没有过多的杠杆，看来是明智的，而在市场下行的情况下，挂牌卖掉也算明智。

去年，45 E 74th St豪宅首次挂牌，4月的时候，来了一个买家，但没有谈成。于是，2023年9月前后，又重新挂牌，挂牌价2380万美元，比买的时候低了200多万美元。亏了就亏了。

纽约的房价，和上海北京一样，带有着某种时代的意味，学会向时代低头，未必是一件坏事。

今年早些时候，社交媒体上流传着一组张欣的照片，在照片里，她笑得挺灿烂，张欣说：“很久没照相了，趁着春天的阳光，老潘照的，换头像啦”。

老潘有一个很贵的相机。

亏损200多万美元！潘石屹的太太向时代低头，800多平米纽约豪宅割肉卖了