1月20日，有“全球私募之王”之称的黑石集团宣布，旗下黑石房地产机会型基金正式完成对富力地产空港物流园价值11亿美元（约合人民币71.2亿元人民币）的收购案。

至此，黑石持有该物流园区70%股权，富力地产继续持有剩余30%股权。

该物流园区是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区，总占地1470亩，已投入使用面积92万㎡。也是富力地产所拥有的唯一物流地产。

图片来源：富力空港物流园官网

黑石“趁人之危”拿下富力“现金奶牛”？

作为全球最大的另类资产管理机构之一，黑石布局房地产投资既久且深。

黑石2020年Q3财报显示，黑石在全球范围内管理的房地产投资资本约为1740亿美元（约合1.1万亿元人民币），仅次于黑石PE业务的管理规模1890亿美元。而房地产投资业务收入也贡献了2020年第三季度近一半的收入。

对于中国市场，2020年6月，黑石集团联合创始人、董事长兼CEO苏世民为新书来华宣传参加活动时曾介绍，黑石在中国看重两类房产：一是仓储类资产，二是城市购物中心。

这次收购后，黑石在中国的物流地产将扩大三分之一，物流仓储总面积将达到约500万平方米，遍布中国23个城市。

这次项目相当成熟。物流园区首批设施于2008年就投入使用，良好运营已超10年。

国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行曾测算，因土地供应紧张而导致物流地产长期供需不平衡，推动物流地产租金上升，推高行业投资回报率，一线城市的物流地产投资净回报率远高于商业地产和住宅地产。

2020年下半年，“三道红线”严监管出台，富力迫切的降负债需求给黑石加码内地物流地产领域创造了机会。富力方面也表示，本次交易金额，将用于化解债务问题。

此次交易后，富力地产将通过持有剩余的30%股份继续分享园区利润，但无须再将项目并表。

黑石的眼光：市场足够大，新人也能分一杯羹

黑石对仓储类资产的物流地产情有独钟，既因为这一投资赛道在中国仍面临巨大需求缺口和机会，也因行业发展仍在早期，竞争格局远未固化成型。

伴随国内物流业快速发展，物流仓储设施建设持续推进。

据中国仓储协会统计，2015年以来，我国仓储业固定资产投资维持高位，仅2015～2018年，复合增速达10.6%。

虽然增速快，但从人均水平看，我国与美、日等发达市场差距仍大。截至2019年末，我国人均物流地产面积仅0.7平米，远小于日本的4.0平方米、美国的3.8平方米和新加坡的1.9平米。

在双循环新格局新起、电商仍将继续大发展的背景下，我国仓储物流市场还有相当大的发展空间。

而在装备设施的现代化上，我国目前虽有5.5亿平方米的物流设施，但其中达到现代物流设施标准的只有不到1亿平方米。

图片来源：平安证券研究所

在巨大市场需求红利前，当前行业主要玩家可以分为五类：物流地产商、传统房企、电商企业、快递企业和金融机构。

图片来源：平安证券研究所

对比2015年和2018年的市场占有率格局，全球首屈一指的现代物流及工业基础设施提供商和服务商普洛斯（GLP），市场份额从2015年时占据半壁江山的55.0%缩小到2018年的35.4%，虽仍然稳居第一宝座，但短短几年之间，大量新选手的涌入，较大地改变了市场格局。江湖未定，新入场者仍然大有可为。

万科、京东们的“生门”，黑石的生意

纵观黑石的房地产投资战绩，黑石对物流地产的喜爱不分国界。

2019年，黑石集团收购普洛斯（GLP）在美国的物流资产，金额为187亿美元，约合1211亿元人民币。

而对于投资中国物流地产，黑石早在2010年便开始尝试，2013年后进行系统布局。

2017年，黑石还曾参与竞购普洛斯，但最终输给了万科、高瓴、厚朴等组成的中资财团。

2018年1月，万科等组成的财团以116亿美元的价格完成对普洛斯（GLP）的收购，普洛斯（GLP）从新加坡交易所私有化退市。收购方案为，万科持股21.4%、厚朴投资持股21.3%、高瓴资本持股21.2%、中银集团投资有限公司持股15%、普洛斯CEO梅志明持股21.2%。

在收购普洛斯（GLP）之前，出于房地产业务需要转型的压力，万科已经高调杀入物流地产赛道。

图片来源：国金证券研究所

2015年，万科推出独立物流品牌万纬物流，专注于高标仓储投资、资产管理等。截至2019年6月，万纬物流运营及在建总面积达1056万平米，进驻城市45个。

同地产巨头一同挤进赛道的，还有京东、菜鸟、苏宁等电商基因企业。

例如，京东自2007年以来全面自建物流，将物流逐步发展为京东核心竞争力之一。2017年4月，京东正式组建物流子集团，将物流从京东内部剥离出来独立运营。

地产企业或电商公司可能将物流地产视为转型、发展的关键，这或是万科、京东们的“生门”，但只是黑石的生意。黑石更多扮演着财务投资角色，通过倒手转卖实现财富落袋为安。

2017年底，黑石集团全球合伙人、高级董事总经理、黑石中国区域房地产主管王天兵，曾在中国城市更新论坛上，介绍黑石“Buy it，Fix it”，即“买入，修复，卖出”的资管策略。

概括之，黑石瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产，通过专业管理和提高杠杆率等手段，在短时间内实现资产价值修复与提升，最后将其出售获得投资回报。

对于此次收购，黑石则表示，未来将主导开发运营剩余的210亩地，建造更多冷藏设施和机构级水平的仓库，预计在未来的2-3年陆续落成。

资本永不眠

在这次收购落地的同时，有关黑石新的收购手笔的消息在市场上传出。

中国物流资产公司，成立于2000年，2016年7月在港上市，是首家登陆港交所的中国本土物流地产企业，也是中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一。截至1月21日，其市值超150亿港元。

2015年至2018年三年间，物流地产市场格局变化剧烈，如今时间又过去三年，市场或将再起波澜。

面对中国市场这片水大鱼大的“蓝海”，常常自比为捕猎者的资本，兴奋地永不眠。

黑石71亿“趁人之危”背后：万科、京东都在加码这一赛道