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编者按：本文来自公众号国泰君安证券研究，创业邦经授权转载。

从曾经的“来了就是深圳人”，到如今的“来了，不一定是深圳人”，这个拉动珠三角经济的火车头，在媒体上的修饰词越来越多的不是“深圳速度”，而是“高房价”。

7月15日上午，深圳住建局等八个部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，一共八项，被媒体称为“深圳史上最严调控政策”。

深圳究竟怎么了？接下来的产业发展还能成为全国的榜样吗？时值深圳特区成立40周年之际，国泰君安宏观团队发布分析报告指出——

高涨的房价，只是深圳土地供给不足的一个侧面反映。深圳要发挥大湾区龙头作用，必须要改变当前深圳发展受本地地域较窄限制的现状。

目前正在进行的“深、莞、惠深度一体化”政策，应被视同深圳扩容，打造“大深圳”，将会带来新一轮改革开放、科技创新的重大投资机遇。

01

好风凭借力

送我上青云

脱口秀演员李诞曾经调侃，

“中国其实有四个一线城市，但为什么所有人都只说逃离北上广？这会不会是深圳政府引进人才的一种策略？”

虽然只是个玩笑，但深圳在一线城市中确实与众不同——年轻、包容、多元、以及这一句“来了就是深圳人”，被认为是深圳城市活力的最佳注解。

在任正非看来，华为的成长，正是得益于深圳这方创新创业的热土。

1987年，深圳市政府出台了全国首个《关于鼓励科技人员兴办民间科技企业的暂行规定》，鼓励高科技人员以技术专利、管理等要素入股，而任正非就是靠这个文件创办了今天世界级的科技公司——华为。

1984年，王石用倒卖玉米赚来的钱成立了“深圳现代科教仪器展销中心”，也就是万科的前身；1987年脱胎于蛇口工业区内部结算中心的招商银行也挂牌成立；1995年，王传福从北京南下，以250万元在深圳注册了比亚迪实业；1998年，马化腾成立了腾讯公司，拥抱互联网创业的大潮，2005年，汪滔在深圳正式成立了大疆创新公司。

与此同时，深圳的金融业发展也驶入了快车道。

1987年，深圳发展银行（后来的平安银行）在全国首次以自由认购的方式向社会公众公开发行普通股股票。

1988年4月，深圳证券公司成立，深发展成为中国第一只挂牌流通的真正意义的股票。

1990年12月，深圳证券交易所开始试营业。深交所的成立极大地便利了本地企业上市融资，以万科、平安保险、招商银行等为代表“土生土长”的本土企业开始快速崛起，并借助资本市场的力量在全国攻城掠地。

02

特大级湾区概念

横空出世

对于我国的城市发展策略究竟是以大城市群为主，还是大中小城市群协调发展，在过去多年里一直存在很大争议。
曾经，我国城市群战略以发展中小城市群为核心。
2013年11月，党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》曾经提出——
“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”。
2018年，城市发展策略开始从中小城市群转向大中小城市协调发展。党的十九大报告中强调——
“要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”。
而到了2019年，这一策略开始发生了重大转变。
2019年8月召开的中央财经委第五次会议指出，
“经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。要按照客观经济规律调整完善区域政策体系，增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力”。
“特大型都市圈”、“湾区城市群”概念，开始频频见诸媒体、评论。
伴随着城市群战略发展从中小城市群转向特大型都市圈，“粤港澳大湾区”作为京津冀、长三角之后第三极，被提高到国家级战略高度，定调为“千年大计”，对标的是硅谷、东京等世界级大湾区经济发展极。
而这个千年大计的主角，正是深圳。

03

日益稀缺的土地资源

相比于特区建立之初，宛如一张白纸的深圳，如今已经形成了以制造、科技、金融为一体的成熟产业结构。
目前，深圳第三产业占比超过60%，其中现代服务业占服务业比重在70%以上。第二产业占比约为40%，其中，先进制造业占工业比重超过75%。
▼深圳第三产业GDP占比依然在不断提升
资料来源：Wind，国泰君安证券研究
2019年，深圳GDP总量约2.69万亿元，在全国位居第三位。以城市地均GDP来排名的话，深圳目前毫无悬念成为全国第一，19年深圳地均GDP达到13.48亿元，是第二名上海的2倍之多，是中国单位面积经济产出最高的城市（主要原因是深圳的辖区面积更小，不足上海的三分之一）。
这样的成绩或许不错，但是如果对标世界级大湾区还远远不够。
在《深圳不深沉》中，我们曾经分析过，深圳要发挥更大甚至龙头作用，必须要改变当前深圳发展受本地地域较窄限制的现状。
高涨的房价，只是深圳土地供给不足的一个侧面反映。
比起深圳大量的上市公司、流入人口，深圳每年的新增商品房却仅有4万套左右，只有京沪穗的40%。存量房方面，深圳有220万套商品住房，只有京沪的1/3、广州的2/3。
房价，挤走的不仅仅是人才，还有产业。
2018年，华为将2700名员工，从深圳迁至位于东莞松山湖的新园区，并在随后的3个月又进行了2次搬迁，共将12600人搬至东莞。
当记者向任正非提问，“您觉得深圳未来的危机在哪里？”
任正非说，
“……会分散，会去低成本的地方。高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路，活力分布的时代已经形成了，但不会聚集在高成本的地方……”

04

四十不惑

不过，制造业外迁映射出的，并不一定是深圳的没落，也可能是深圳的升级。
产业迁移是一个城市（国家）强大过程中不可逆转的产业趋势，而迈过四十周岁的深圳，正在从一个世界工厂，逐步转型为科技+资本驱动的城市。
如任正非所说，深圳的地理空间虽然是有限的，但是思想的空间确是无限的。深圳最宝贵的不是土地，而是培育创新的土壤。
# 创新中心
截至2019年底，深圳拥有国家、省、市级重点实验室、工程实验室、工程（技术）研究中心和企业技术中心等各类创新载体达2260家，与5年前相比实现了翻番，其中，国家级118家、省部级605家，覆盖了国民经济社会发展主要领域。
值得关注的是，深圳围绕第三代半导体、人工智能、脑科学等前沿领域，设立了13家基础研究机构。
# 金融枢纽

金融资本，已经成为推动深圳持续创新的新生力量。
19年2月，中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中指出，要支持深圳依规发展以深圳证券交易所为核心的资本市场，加快推进金融开放创新：
1、支持内地与香港、澳门保险机构开展跨境人民币再保险业务。
2、不断完善“沪港通”、“深港通”和“债券通”。
3、支持符合条件的港澳银行、保险机构在深圳前海、广州南沙、珠海横琴设立经营机构。
# 空间扩容
“深、莞、惠”深度一体化，将带动两地的创新发展、产业对接、人口疏散，作用或可以视同为“深圳扩容”。
▼深莞惠一体化加速进行
图片来源：南方日报，国泰君安证券研究
我们认为，大都市圈内一体化，甚至重划行政区并非不可想象，三地共振，对完成粤港澳大湾区经济融合的第一步起到重要作用。
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深圳特区的四十不惑