五牛基金投资转向：调整股债比例 双GP模式掘金并购市场

导读：五牛基金一般是先看项目，“Case By Case，某一支基金来收购，排除后续可能会产生的问题。”另外一种方式是，与实力雄厚的大开发商合作，采用双GP模式，强强合作。

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　　文 | 地产金融网 李梅

　　“现在很混乱，没错，不过，房地产基金危中有机。”近日，五牛基金高级投资副总裁陈国华在接受《投资界》采访时表示。

　　下半年以及明年，长达30年的房地产爆发式增长宣告结束，未来平稳发展、小幅波动将成为主基调，房企马太效应更加凸显，强者更强，前20强将与其他地产商的差距将大幅拉开。

　　而中小企业则非常危险，陈国华预测说，中小企业在融资上会出现一个真空期，而房企融资渠道也将趋向多元化，投资机会大增的同时，地产基金GP们的投资策略正在变化。

　　调整投资比例

　　收缩与扩大并行，投资机构的资金分配比例将正在调整。

　　首先是收缩部分区域的住宅地产投资。此前，五牛所管理的几支地产基金主要投资领域都集中在住宅地产，比例高达70%——80%。而在采访中陈国华透露，未来，五牛所管理资金在住宅领域的的投资比例将会下调。

　　不过，住宅地产投资不是完全不做，在陈国华看来，一二线城市的住宅市场还是有很大需求的。三四线城市虽然不被看好，但是因为三四线城市传统核心区域的年轻人新婚购房，以及成功人士的改善性需求都是长期存在的，核心地段住宅的投资机会一定时期内也会存在。

　　其次是更多关注商业地产。城镇化的推进，会产生多中心化的局面，这将催生一批商业综合体。当前北京、上海这些一线城市已经明显产生了金融中心，商业中心，办公中心等，香港以前也是以住宅为核心，慢慢过渡到多中心的城市形态，这是国际大都市的普遍共性。

　　另外一个调整是股权和债权的投资比例。以往五牛的债权投资可以达到2/3，,未来股权投资以及夹层投资将大幅增加，同时减少债权的投资量。

　　投资转向

　　中小开发商承压，卖掉资产换取现金流，以保证继续开发是大多数开发商的应对策略，这给大开发商和房地产基金带来了大量的收购机会。

　　陈国华告诉《投资界》，五牛基金当前正计划募集一支专门面向并购市场的房地产基金，以缓解地产开发商的资金压力或经营指标压力。

　　当前的房地产领域的并购操作模式多种多样，是包销还是购买整个公司股权，单个基金还是集合基金都不同。精明的房地产基金并不倾向于整个公司股的收购，因为要加上增量部分，这部分溢价会推高整体的并购金额，另外，可能隐藏公司负债等隐性问题。

　　五牛一般是先看项目，“Case By Case，某一支基金来收购，排除后续可能会产生的问题。”另外一种方式是，与实力雄厚的大开发商合作，采用双GP模式，强强合作。

　　不要追求最高收益

　　今年上半年以来不少房地产基金出现了兑付困难，开发商日子不好过，地产基金的退出压力也随之加大。

　　“现在是很混乱，没错，但是作为GP，你要时刻保持清醒，找到合理的投资价值。”当前市场低迷，正是“危”中有“机”，怎样把环境当中有利因素分解出来，为其所用，这是五牛正在考虑的。

　　关键是投资决策。在陈国华看来，做房地产投资有两点缺一不可，首先是专业背景、然后最重要的就是正确地解读政策走向。投资机会是每时每刻都存在，环境无法改变，甄别出哪些是可以捕获的机会更重要。

　　另外，就是各个节点的把控。“房地产基金投了钱，还要服务开发商，只要把每个节点都把握好，最后退出就不是问题。”陈国华总结出的经验是，退出出问题了，一定是销售出问题了，销售的问题一般都是前期的定位出了问题，或者开发过程中出了问题没有及时处理，陈国华将其归结为一种蝴蝶效应。

　　“不要追求最高最顶尖的收益，这是投资界最忌讳的事情。”陈国华指出不能对投资要求过高的回报率“只要满足我们的收益标准就可以了，稳定才是第一位的。”陈国华说。

　　（文章来源：地产金融 李梅）

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