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文丨港股研究社

在上半年的港股市场里，除了科技巨头之外，最受欢迎的港股概念怕是要数物业管理板块了。

据华盛资讯显示，截至2020年9月10日，港股25家上市物业管理公司年内股价平均上涨63.6%，仅有5家出现下跌，这还是在上半年疫情影响宏观大环境的状态下，而同期的恒生指数跌幅为13.16%，可见，物业管理行业走势远强于大盘。

在板块走势强劲的背后，也吸引力不少房企的纷纷入局。如恒大集团、华润置地、世茂集团、绿城中国。值得一提的是，恒大集团还引入了14家战投，规模达235亿港元，除了中信、光大控股等大型央企之外，还有腾讯、马云旗下的云锋基金、红杉等多家顶级投资基金。

近期，爆出有意向拆分物业上市的远洋集团、龙光集团也加入了这一行列，且不论消息真假。可以窥得的是，这股房企拆分物业上市的浪潮仍未着岸。

一侧是物业股大受资本青睐，另一侧则是各大房企的加速入场。这波热潮的背后，可以窥得的是，房地产行业正在迎来物业时代。未来这个市场将会是一个怎样的格局？是"三国杀"、"四分天下"还是"混战加剧"？

"玩法"早已流行

目前，在中国前十大房企中，碧桂园、中海、保利和招商蛇口已完成物业分拆上市。事实上，房企的这种玩法，早已在业内盛行开来。

纵观行业的走势，2018年可能是一个分界点：

2014年6月，花样年控股把旗下物业管理公司彩生活分拆上市，开内地拆分物业赴港上市之先河；
2015年10月，中国海外发展将旗下物业管理公司中海物业分拆独立上市；
2016年7月，绿城中国旗下绿城管理控股把旗下的物业管理公司绿城服务分拆上市；
从2018年开始，内地房地产巨头开启了分拆物业管理业务单独上市的浪潮；雅生活、碧桂园、新城控股、佳兆业、旭辉等房企均在2018年成功上市。

2018年之后：

2019年房企物业上市迎来"井喷"。

数据显示，期内，共有12家物管企业以IPO、重组或者借壳的方式登录资本市场。2019年末，从港股和A股的合并数量来看，共有24家内地物管公司上市，A股3家，港股市场占到了21家，总市值额达2355.9亿元，保利物业就是其中一员。

2020年，物业股受资本看好的背后是物业拆分上市步伐的进一步加快。

（数据参考财华社）

数据显示，2020年上半年，成功上市物管企业6家，排队企业11家，其中有3家在管面积超过10000万㎡；下半年，不少房企巨头继续入局。其中，不乏华润置地这样的房企巨头。

这一现象的背后，我们该如何看待房企们的这个玩法？

"拆分物业上市"的潮水不退？

当下的房企，在近年来的楼市收紧政策以及上半年疫情的压迫下，日子并不好过。

上周六，一次偶然的机会，笔者去了长沙岳麓区一家当日开盘的售楼中心，售楼部的表现相比2017、2018年的热闹场景相差甚远。放眼望去，大厅内仅有几桌的购房需求者在与置业顾问进行洽谈，在样板间看房的人也是寥寥无几。虽然，场面不够乐观，但开发商倒是想尽了拉拢客户的办法，比如拆盲盒、各式各样的小活动等。

这一现象，也反映了在大环境并不乐观的状态下，虽然楼市需求有所回暖，但房企们真实现状并不乐观，由此分拆物业上市或许已经成为了他们摆脱困境的通用公式。具体原因我们或许可以从以下几个点来探讨：

1、房企"黄金时代"已过去

从资本市场的来看，在上半年的房企股市表现中，不论是A股还是H股上市房企均是下跌家数多于上涨家数。Wind数据显示，121家A股房地产上市公司中，有41家上半年实现上涨，还有79家呈下跌；而在170家港股上市内房企(含物业)中，上半年有130家呈下跌。

资本市场表现不如意的逻辑并不难理解。一方面，疫情是一个不可忽视的因素，另一方面，"住房不炒"的政策依然是市场主调。多重因素的交互影响，也影响了房价和房屋交易量的整体表现。即便是市场强调楼市有所回暖的状态下，成交量依然不容乐观。

据壳牌研究院数据,2020年8月,全国66个大中城市新建住宅市场总成交量同比下降1.2%,环比下降14.5%,成交量同比下降1.3%,环比下降14.6%。

综合来看，在"房住不炒"等诸多政策的推进落实下，未来房地产市场发展的大方向将会越发趋向平稳、健康，不少人看来，房地产行业的黄金时代已过去。

2、物管"红利"加速释放

相比受市场影响较大的房地产市场而言，物业受宏观调控影响较小。从物业管理板块的基本面来看，目前处于上行态势，可以成为房产稳定的现金回流来源。

而且在上半年的疫情期间，发挥了相应的市场价值。

在今年疫情期间，房地产资金回流受限，不少房企为了降低房地产业务本身的风险，打折卖房，恒大就是一个典型的例子，此时的物业管理也恰好发挥了它的价值。

最明显的是，在上半年的疫情应对中，物业承担了大量的政府和社区委派的工作，比如通知张贴、人员排查、车辆记录、体温测量、规劝佩戴口罩、疑似病例隔离服务、暂时封闭出入口、实行封闭式管理等工作。凭借物业灵活性、专业性、应变性，有效发挥了市场+自治的社区治理架构，物业的重要价值也得以凸显。这实际上，也是整个市场看好物业管理板块的重要原因。

此外，自2019年底至今，政府除三令五申"房住不炒"外，更是把老旧小区改造写进了政府工作报告。2020年全国各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。据统计，全国共有老旧小区约17万个，而专业物业管理的缺失一直都是困扰老旧小区治理提升的难题。这一市场基调下，势必会引入市场化运营的物业公司，物业管理板块也将释放巨大的市场需求。

恒大物业今年7月31日提出的赴港上市申请中，引入的强大战略投资者结构可以看出，一方面是恒大房产的实力吸引了强大资金的涌入；另一方面，也是物业管理释放出的发展前景起了有效作用。

中国银河指出，物业管理行业是朝阳行业，城市化带来的旺盛商品房需求成为物业管理行业市场扩张的重要动力。2015-2019年五年间物业管理企业的ROE均高于整体的房地产企业，并且鼓励性政策也不断出台支持行业未来的发展。

3、"前车之鉴"下市场充满诱惑力

事实上，地产公司对拆分房产上市的趋之若鹜也是出于眼红。

纵观整个房地产板块，其市盈率一直徘徊在3-5倍，而物业板块则普遍达到30倍以上，一些物业板块的市值利己能够呈现十几倍的增长。

碧桂园服务上市后，从2018年上市之初的约10港元上涨到如今的52.3港元，只花了2年时间，市值已达1441亿港元，成为首家市值破千亿的物业股，已经超过母公司碧桂园二分之一的市值，市盈率达61倍，相比之下，碧桂园的市盈率仅有5倍多一点。

碧桂园在资本市场的利好表现并不是个例，截止目前，永升生活服务和新城悦服务较发行价已经分别上涨911%和693%。此外，近三年，港股16支标的物管股的净利润增长率基本都在100%以上。Wind数据显示，雅生活服务近三年的净利润增长率高达666.02%，永升生活服务、滨江服务、蓝光嘉宝服务的净利润增长超过400%，中海物业则超过200%。

从市盈率以及净利润率的增长趋势来看，这已经成为房企拆分物业股上市的充分理由。在这个板块已经诞生了千亿市值独角兽的背景下，港股市场物业股的下一个"千亿市值"会花落谁家？

谁会是下一个"千亿市值"玩家？恒大、华润or世茂？

海通证券曾在一份研究报告中指出，物业行业将成为一个万亿级的蓝海市场，预计到2022年物业行业的总规模也可以达到10000亿元。易居企业集团CEO丁祖昱曾预测，未来10年物业管理规模将达500亿平方米，从基础服务到增值服务，物业服务市场空间将达3万亿。

基于一个行业的不同发展阶段，有观点认为未来三至五年是物业管理行业规模集中最重要的时间段。如果不能很好的抓住这个机会，要想在规模上获得更好的突破也会更难。

而房企龙头拆分物业上市步伐的加快，也是不断触及这一市场空间的过程。这也意味着，在物业股里已经诞生了碧桂园服务这个市值超千亿的玩家之后，龙头房企这些做法也是在力争上游。

目前来讲，恒大、世茂、华润这些头部房企拆分的物业公司正在赶来资本市场的路上，而头部房企衍生的物业股也具备了冲刺这一机会的更多可能。

眼下，恒大物业带着强大的投资阵容来势汹汹，还未上市但不能否认已经获得了市场极高的关注度。恒大集团目前的市值在2278亿港元左右，参考碧桂园服务母公司的市值以及碧桂园服务的市值发展来看，恒大物业是极有可能会成为这个板块下一个率先突破千亿市值的玩家。

但华润置地旗下的华润万象也是一个不小体量的存在。2019年，华润万象生活实现营业收入58.68亿元，龙头房企中仅次于万科、绿城、碧桂园、保利物业。机构报告显示，按2019年物业公司的服务收入计算，华润万象排名第5；按2019年购物中心管理服务收入计算，华润万象排名第2。

而世茂集团旗下的世茂天成物业也是一名潜力不小的选手。在今年上半年，还获得了腾讯以及红杉资本2.44亿美元的资本青睐，其中，腾讯1.14亿美元，红杉资本1.3亿美元。参考腾讯和红杉的历史投资战略来看，选择的投资标的必然是具备了不错的增值潜力，否则也不会轻易下注。就世茂集团本身而言，也拥有了过千亿的市值，也有足够的能力为衍生的物业输入更多的能量。

当然，这只是对目前市场的猜测，各大物企究竟会如何在市场布阵，还有待于上市之后各家的布局。但可以预见的是，随着龙头房企分拆物业上市步伐加快，未来将会出现更多千亿市值的物企。

同时，随着行业并购整合的加速，市场分化也会进一步加剧，资本市场对物业服务企业上市的估值也将逐渐回归理性。后续要想上演千亿市值的博弈大戏，前期的准备工作仍然有很多。

毕竟，就头部房企拆分的物企本身的业绩增长均存在与母公司高度捆绑的通病。这意味着，目前在房产市场获得更多话语权的玩家，也将有资格在物业板块获得更多决定未来版图的底牌。

“物业分拆上市潮”持续涌来