每经记者：陈利每经编辑：魏文艺

上市物业企业的盈利能力迎来回弹。

截至目前，除方圆生活服务、佳源服务、建业新生活、宋都服务、力高健康生活等5家港股物企年报“难产”外，57家港股上市物企顺利交卷。克而瑞物管统计显示，2023年上市物企平均净利润止跌回升，已发布年报的57家物企平均净利润为2.86亿元，同比增长23.15%；平均净利率5.9%，较上年同期提升0.8个百分点。

《每日经济新闻》记者注意到，在历经两年多的深度调整后，越来越多的物企开启向内生长之路，专注服务品质提升和精细化运营，更加注重财务的稳健性，七成以上企业2023年持有现金实现正向增长。多名业内人士认为，随着物业高质量步伐的不断迈进，行业将逐步向良性方向发展。

物企对关联方依赖减弱

克而瑞物管统计数据显示，2023年57家上市物企营收同比增长14.34%，增速较上年同期下降4.7个百分点。超百亿元营收规模的企业数量与上年持平，仍为9家。碧桂园服务以426.12亿元营收居首，万物云以331.83亿元紧随其后。

受益于社区增值服务发力，2023年建发物业营收同比大增55.83%，位列行业第一。年报显示，2023年建发物业社区增值及协同服务收入约13.75亿元，较2022年度约4.76亿元增长约189.0%；房屋硬装业务产生收入约6.84亿元，较上年度约2690万元增长约24倍。

2023年上市物企营收TOP10 来源：Wind

Wind数据显示，在归母净利润方面，2023年共有5家上市物企超过10亿元。但受房地产市场下行等多重因素影响，2023年有13家上市物企出现归母净利润出现亏损，亏损金额最多的金科服务达到了9.51亿元。

对于业绩亏损，金科服务强调，是由于对金科地产集团未偿还应收款项的减值拨备，不过该拨备金额较2022年同期已有所下降。

近两年来，提升独立性已成为上市物企的重要课题，这一方面是为了摆脱为地产“输血”，另一方面也是物企提升盈利能力的必经之路。

“2023年至2025年会是物管行业分水岭，此岸是房地产开发产业链末游，彼岸是基于不动产持有的消费。能否达成行业从此岸到彼岸的涅槃，要摆脱路径依赖，要自身有更独立自主的决心。”在今年业绩会上，万物云董事长朱保全如是说。

2023年上市物企净利润TOP10 图片来源：Wind

事实上，万物云与万科的持续关联交易收入占比就呈连年下降趋势。朱保全表示，公司2023年度剔除所有与开发商相关收入后，对收入影响仅有17.5%，且收入增速变得更快，达14.5%，毛利增速达23.7%。

融创服务非关联方业务也在2023年持续增长，收入同比增长10%至约64.39亿元，占比达约92%，已成为集团收入的主要来源。

克而瑞物管统计显示，2023年共有34家上市物企公布了在管项目中关联方面积情况：平均占比由2022年同期的48.04%，下滑至46.6%，比重超50%的仅有15家物企；60%以上面积来自关联方输送的物企，由2022年的9家降至7家。

不再“唯规模论英雄”

2023年，物业行业规模增长继续放缓，过往粗放式的增长模式正在被摒弃，企业更聚焦有质量的增长。

已披露年报的物企中，2023年在管面积破1亿平方米的共17家，与上年相比增加了3家。这17家物企的在管面积合计62.56亿平方米，占比逾八成，行业集中度进一步提升。

其中，碧桂园服务以9.57亿平方米继续保持规模第一，保利物业则以7.2亿平方米位居第二，紧随其后的雅生活服务为5.91亿平方米。

来源：克而瑞物管

57家上市物企2023年平均净利润止跌回升：不再“唯规模论英雄”，非居领域成新增长“赛道”