地产圈一波未平，一波又起。

3月28日晚间，融创中国公告称，不刊发2021年未经审核年度业绩，股票4月1日起暂停买卖。

实际上，除融创中国外，包括中国恒大、融信中国、宝龙地产、宝龙商业、祥生控股、三盛控股、融创中国等超20家房企“延迟发布年报”。在对外公告中，部分房企指出，是因核数师无法如期交出或者辞任，导致财报延迟发布。但在审计业内，有声音称，审计机构是年报延迟的“背锅侠”。

在此之前，地产与审计行业曾出现一波“解约潮”。自2022年1月起，包括世茂、奥元、禹洲及和泓服务、合生创展、雪松发展、宋都服务、世贸集团、融信集团等房地产相关企业相继发布变更审计机构的公告。

令人好奇的是，地产商为何扎堆更换审计机构？房企暴雷，地产债务危机对审计机构会造成什么影响？牵涉其中的“四大（指普华永道、德勤、安永和毕马威）”审计机构，会因此逐步退出与房企的合作吗？

异常的“分手”与“迟到”

地产商与审计机构的解约潮，导致的蝴蝶效应已出现。

今年1月以来，已有多家房企与涉房业务企业更换审计机构。数量之多，以至于市场已注意到这些反常动作，一些监管部门甚至发函质询。

3月21日，融信中国（03301.HK）中国发布公告称罗兵咸永道会计师事务所（即普华永道）已辞任公司核数师。

因此，融信中国无法按预期于3月31日之前落实年度经审核合并财务报表，但将于3月31日披露未经审核2021年度业绩。

▲融信中国公告截图。

融信中国将年报“难产”的原因，归结于疫情及核数师审核费用的分歧。

3月21日，融信中国发公告指出：“由于近期爆发的新冠疫情对融信集团的财务汇报及审核程序的不利影响，以及融信集团未能与罗兵咸永道，在截至2021年3月31日的年度业绩审核工作的审核费用总额达成一致，亦未在审核工作上制定双方同意的时间表。”同日，融信中国表示，董事会已议决批准委任开元信德会计师事务所有限公司，为公司新核数师。

无独有偶。此前，在1月27日晚间，合生创展曾发布公告称，要求罗兵咸永道会计师事务所考虑辞任2021财年核数师。合生创展对外解释原因为“因双方审计费用未达成共识”。在之后，普华永道发布辞任函称：“与合生创展就多个事项进行讨论，并要求管理层提供进一步的资料，由于普华永道尚未就相关事项取得所需资料，因此暂时无法计划并完成必要的审计程序。”

截至3月底，公告显示，普华因为疫情等各方面因素相继辞任包括融信、融创、世茂、宝龙等多家地产相关企业。

其他机构也面临“解约潮”。安永在2021年以审计费用问题辞任鑫苑服务核数师职务。在2022年辞任禹洲的公告中，安永称，并非与禹洲的管理层有不可调和的分歧。安永强调，按照目前的审计工作进度，其认为难以准确估计额外的成本和资源，以及为了出具禹洲集团2021财年财务报表的审计意见，需要完成各种必要的审计程序的指示性完成日期。

德勤以“审计费用未达成一致”为由，分别在2021年和2022年辞任鑫苑服务和中国奥园核数师职务。德勤在其辞任函中确认：“概无有关其辞任的事宜须提请奥园股东垂注”。毕马威也公告因审计费用未达成共识，而于今年1月辞任宋都服务核数师职务。

审计机构成为“背锅侠”？

面对一系列解约风波，一位“四大”审计师指出，一方面，由于疫情和房企债务等原因，在对接过程中，一些客户没能在规定时间，提供需要的征信、票据、项目信息等资料，导致审计进度延迟。另一方面，审计的成本上升，一定程度上，是因额外程序有新的发现需要更多投入。审计费用未达成一致也在多家公告中被提及。

另一些位审计行业的人士证实了这一说法。他们都对无冕财经指出：“整个上市公司都普遍面临这个问题，审计费没有提高，但是上市公司业务越来越复杂，员工的人工成本也越来越高。”

需要重视的是，财报质量能否保障，财务数据是否真实，审计是关键一环。

部分业内人士认为，从表面上看，存在服务价格分歧、定期更换审计机构等原因。但在背后，或许是因为审计机构“爱惜羽毛”，不愿被财务状况差的公司牵连，因此双方选择结束合作。

作为资本市场的一环，监管机构对审计机构的查处趋严，审计机构也更加谨慎。监管部门发现更换审计机构的反常举动时，会发出“是否存在购买审计机构专项核查意见”的质问。

一位审计从业者指出：“本身地产行业审计业务就比较复杂，风险太高、容易踩雷。”前花旗银行首席中国策略师、奥陆资本总裁兼投资总监蔡金强对媒体分析称，审计师与地产商的争议点聚焦在“非受限现金是否真实”、“表外负债”、“结转入账的利润真实 ”上。行业压力、债务危机等是2021年内房企爆雷的主要原因之一，因而导致额外程序增多，必要的审计证据也相应增多。

由于近年来国内外宏观经济不确定性加大，一些行业中的历史遗留问题，也随着经济放缓等因素逐渐浮出水面。资本市场出现了业绩暴雷、债务违约等重大事件，意味着审计师们面临的执业环境正日趋复杂和挑战。

背负大众超高期望和使命的审计师们备受瞩目，压力重重，不得不面临一次又一次暴风骤雨的洗礼和锤炼，任重而道远。

“四大”审计机构“退房”？

在此次“解约潮”中，一个新现象是：开发商不再一味选择德勤、普华永道、安永、毕马威这全球四大审计机构，而是将目光投向了更小规模的机构。因此，坊间有论调称，“四大”审计机构将会逐步剥离房地产相关业务。

一位资本市场的专业人士对无冕财经表示：“审计辞任在‘四大’常有发生，原因也很多，但对机构整个业务发展方向应该并无多大影响。”

德勤在过去两年相继辞任了114家审计客户，外界普遍断言其战略方向的调整计划放弃审计业务，而德勤给出的回答是：“仅在2020年，就已经投入2.5亿人民币，用于增加专业人员，创新数据以及重塑审计流程等。”

▲四大会计师事务所涉部分房企审计情况，图片来自观点。

根据公开资料显示，由“四大”担任审计的房地产及相关企业接近340家。

“除审计以外，税务和管理咨询也在各所的业务范围占了相当比例，普华的地产相关客户超过百家，安永接近70家，德勤40多家，就此断言任何一家退出，过于片面。” 一位地产行业金融分析师也提出了相同的观点。

无冕财经了解到，即使部分“四大”与房企解约，但双方关系仍将继续维护，一位地产界人士指出：“审计机构与房企所谓的业务中止，只是某一方面，在其他领域双方可以继续深度合作。很多地产公司的数字化落地项目和系统，也是‘四大’在提供咨询和实施服务。”

实际上，房地产释放出强烈的维稳信号。

2021年9月29日，由人民银行行长易纲主持的房地产金融工作座谈会上强调：金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。

今年3月16日，刘鹤主持国务院金融委员会议时提到：关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

一位在“四大”工作的资深合伙人表示：“服务地产行业超过十年，一起见证了整个地产行业从‘拿地为王’的粗放式增长与扩张到‘向管理要效益’的精细化管理变迁。各单位会一起努力共同维护房地产市场的平稳健康有序发展。”

他认为，全行业去杠杆引发的一些动荡在所难免，这也是地产行业回归以生产和管理为核心竞争力，为社会创造价值的必由之路。

房企财报难产：「四大」不「退房」，不当背锅侠