本文来源：时代财经作者：陈泽旋

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泓盈城市服务打破了港股物企的IPO“空窗期”。

5月17日上市第一天，泓盈城市服务开盘报3.46港元/股，最高达到3.65港元，最低3.10港元/股，最终以3.21港元/股收盘，市值为5.14亿港元。对比发行价3.2港元/股，上市首日股价涨幅仅约0.31%，跑输港股物业服务及管理板块整体走势。

根据Wind金融终端，5月17日，港股物业服务及管理板块股价集体走高，收盘涨超1%的物企达到44家，在港股上市物企中的占比超过64%。

尽管首日跑输物管板块，泓盈城市服务的成功上市依然具有破冰意味。房地产进入深度调整期，物管行业也受到持续影响，去年7月18日众安智慧生活在港交所挂牌之后，港A两市已经长达10个月没有物企IPO。

近三个月，多家物企的IPO计划陆续取得进展，与两年前的物企上市潮以民企为主不同，如今仍然活跃在IPO市场的物企多为国企。成功上市的泓盈城市服务，亦是一家国有城市服务及运营提供商。

不过，从泓盈城市服务IPO的最终结果看来，房地产行业负面情绪的影响仍然存在。

长沙微型物企赴港“破冰”

配发结果显示，泓盈城市服务全球发售4000万股股份，香港公开发售占30%，国际配售占70%，最终发售价每股3.2港元，为发售价格范围3.20至3.60港元的下限，全球发售筹款总额为1.28亿港元，扣除预计应付上市费后筹约8638万港元。

泓盈城市服务以下限定价，一方面与物管行业随行就市有关，另一方面或归结于它的规模与布局。

2023年，仅有两家物企成功上市，且最终都以发售价格范围的下限定价。其中，润华服务最终发售价为1.70港元，发售价格范围是1.70至2.00港元；众安智慧生活的最终发售价格为1.18港元，发售价格范围为1.18至1.48港元。

从目前的收入、利润规模来看，泓盈城市服务是一家小型的地方型物企。根据招股章程，2023年，泓盈城市服务实现营业收入6.52亿元，毛利润1.52亿元，净利润7017.8万元，对应的毛利率、净利率分别为23.29%、10.77%。

Wind金融终端显示，港A两市将近70家物企发布了2023年年度报告，营业收入高于泓盈城市服务的超过50家。而在泓盈城市服务6.52亿元的年度收入当中，长沙市场贡献了将近99.18%，约为6.47亿元。

泓盈城市服务的主营业务包括物业管理服务、城市服务、商业运营服务。

三大业务板块中，对收入贡献最大的是城市服务。具体来看，物业管理服务在2023年实现营业收入2.38亿元，在总收入中的占比是36.5%；城市服务收入3.53亿元，占比54.2%；商业运营服务6068.3万元，占比9.3%。

截至2023年12月31日，泓盈城市服务在管物业管理项目68个，在管建筑面积1110万平方米；城市服务板块在管项目157个；商业运营服务板块在管项目50个，在管建筑面积为76.6万平方米。

上市之后的泓盈城市服务也有继续扩张的计划。按照5月8日发布的招股章程的假定，泓盈城市服务计划将所筹款项净额用于五大方面，其中，约29.2%用于收购，约21.0%用于购买市政环卫服务及照明系统运营服务作业车辆及设备。

国企成IPO主力

不过，从资金用途安排来看，泓盈城市服务对收购的态度相对审慎。，而据时代财经了解，过去几年IPO物企用于收并购或扩大规模的比例往往超过了所筹资金的一半。

比如在2022年上市的东原仁知服务，计划用于战略投资、合作及收购的资金比例达到65%；在2021年上市的越秀服务，计划用于收并购和投资的资金比例达到了60%；在2020年上市的正荣服务，计划用于战略收购及投资的资金比例为55%。

在房地产进入调整期，物管行业在许多方面迎来了淡季，包括收并购和IPO，资本对物企的兴趣也大不如前。

根据克而瑞物管的不完全统计，2023年上市物企收并购数量为42起，同比下降21%，披露收并购金额约33.73亿元，同比下降68%；2021年、2022年的收并购数量均为53起，收并购金额分别为355.88亿元、106.09亿元。

在物企纷纷刹停追逐规模的脚步后，IPO所募资金也有限地发挥了它的收购作用。越秀服务在上市时立下三年内在管面积突破1亿平方米，期限将在今年年中届满，而截至2023年末，越秀服务在管面积仅约6520万平方米，距离目标仍有不小距离，管理层曾回应称原因是收并购没有达到预期。

近两年，IPO物企数量随行就市地减少。2023年，仅有润华服务和众安智慧生活两家物企成功上市，而2020年至2022年，每年成功IPO的物企数量分别为17家、13家和6家。

去年7月18日，众安智慧生活在港交所挂牌之后，港A两市便进入了长达10个月的物企IPO“空窗期”，直到泓盈城市服务的出现对“空窗期”予以终结。

近三个月，多家物企的IPO计划陆续取得进展，除了泓盈城市服务，经发物业、深业物业均收到了中国证监会的境外发行上市备案通知书，瑞景城市服务亦在近日启动H股上市相关主要中介团队的招标。

值得一提的是泓盈城市服务、经发物业、深业物业、瑞景城市服务均为地方国企，站在它们身后的，分别是长沙市国资委、西安经开区管委会、深圳市国资委、无锡市国资委。

与两年前的物企上市潮以民企为主不同，如今仍然活跃在IPO市场的以国企为主。

物管国企成IPO主力，迷你物企赴港“破冰”，长沙又多了一家上市公司