现年50岁的快递行业大亨王卫，收获了自己的第二家上市公司。

5月17日，顺丰房地产投资信托基金（简称顺丰房托，HK:02191）正式登陆港交所。这是香港房地产信托基金市场首个物流REIT，同时也是首个非地产的快递企业赴港发行REIT。

早间开盘，顺丰房托报4.49港元/股，较发行价4.84港元/股跌9.8%；此后，顺丰房托股价继续下跌，最高跌幅达12.65%。截止9时40分，顺丰房托报4.47港元/股，跌10.24%，总市值约为35.76亿港元。

顺丰房托为一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划，投资重点应为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。2020年10月于香港注册成立，由顺丰控股100%持有，顺丰控股董事长王卫担任公司董事会主席。

顺丰房托投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的以下三处物业，主要靠租金和管理服务获得收入。

聆讯后资料显示，2018年-2020年度，其营收由2.56亿港元增至2.79亿港元，复合年增长率2.91%；同期，其归母净利润由2.98亿港元降至0.26港元，2020年同比降幅超85%。

顺丰房托的业绩大部分依赖于顺丰控股的“贡献”，截至2020年末，顺丰关联租户约占顺丰房托同期总租金收入的80%。

三项物业估值60亿，2020年归母净利润0.26亿

从2月10日递表，到通过聆讯，顺丰房托前后大概用了70天的时间。此前，顺丰房托5月4日曾宣布，其已引入两名基石投资者，包括中国东方资产管理及具加拿大背景的投资基金，合共认购金额为5000万美元（约合3.88亿港元）。

顺丰房托投资组合初步以三处物业为底层资产，其中，香港物业为一个于2014年竣工的15层高的「坡道式」现代物流地产；佛山物业为一个于2021年竣工的现代物流地产，配备有智能技术及量身订造的设施；芜湖物业为一个于2019年竣工的位于鸠江经济开发区的现代物流地产。

2018-2020年度，顺丰房托分别实现营收2.56亿港元、2.69亿港元以及2.79亿港元；归母净利润为2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元，后两年出现41.3%、84.6%的降幅。

对此，顺丰房托称，2018年-2019年，公司获得的政府补贴和提前终止租赁的补偿收入大幅减少，融资成本增加，使其溢利减少超四成；2020年，受新冠疫情影响，香港物流设施公开市场租金呈下降趋势，使得其投资物业的公允价值变动录得亏损为5380万港元。

“尽管疫情的影响是暂时的，且香港现代物流地产的租金水平将于2021年下半年恢复增长，但其他因素导致的市场波动而产生的投资物业的公允价值变动，预期还会严重影响基金未来运营业绩。”其表示。

截止2020年末，上述物业共有33名租户，租金收入总额排名前五位的租户，有3名均为顺丰房托基金关联人士；同期，约90.9%的租户（按可出租面积计算）来自物流行业，反映出顺丰房托客户集中度高且高度依赖顺丰控股的特点。

财务数据也显示，过去三年间，顺丰关联租户占顺丰房托基金总收益的百分比分别为62.4%、72.1%及78.3%；以及租赁予顺丰关联租户及由顺丰关联租户运营的可出租面积，所占百分比分别约为45.2%、62.3%及76.3%。

其中，顺丰关联租户的租期通常为不超过5年，第三方租赁的期限则介乎1-5年之间；租期内每年资金可递增3%-5%。

顺丰房托的业绩主要依靠香港物业。其中，亚洲物流中心-顺丰大厦过去三年对其租金总收入贡献比均超88%；芜湖丰泰产业园，以第三方租户为主；佛山桂城丰泰产业园于今年2月才完工，单一租户为佛山顺丰速运，租金收入确定性高。

在香港物业的业绩支撑下，过去三年，顺丰房托物业收入净额（NPI）为1.94亿港元、2.07亿港元、2.16亿港元，占当期总营收比重由75.78%提升至77.41%。

于2021年3月31日，上述三个物业的可出租总面积约为30.76万平方米，评估价值为60.99亿港元；于最后实际可行日期，物业的平均出租率约为95.3%。

融资成本攀升，偿债能力偏弱短板渐显

财务方面，顺丰房托融资成本的加速攀升引起了外界的关注。过去三年间，这一指标分别约为0.62亿元港元、0.72亿港元、1.18亿港元。其中，2020年同比增幅达63.88%。

融资成本的大幅增加，与顺丰房托贷款产生的利息增长有关。聆讯后资料显示，2018年-2020年堵，顺丰房托一年以上的应付关联方款项为零、0.82亿港元、26.81亿港元，2002年暴增32.69倍；而截止2020年末，顺丰房托来自关联方的利息支出增至1.15亿港元，占了当期收入41.21%。

图片来源：顺丰房托通过聆讯后资料集

随着利息及贷款激增，公司的偿债压力也逐渐于台前显现。截止2020年末，顺丰房托的流动资产为0.53亿元，流动负债为7.9亿元，流动资产严重小于流动负债。

换言之，顺丰房托在短期债务到期以前，可变为现金用于偿还负债的资产较少，短期偿债能力较弱。

此外，因连续三年投资活动现金流和融资活动现金流均为净流出状态，上述期间，顺丰房托期末现金及现金等价物分别为0.23亿港元、0.05亿港元、0.24亿港元，并不稳定。

顺丰控股间接控股100%，为港股首个物流地产REITs

作为首个以物流为主的REITs，顺丰房托赴港上市也得益于港交所政策的放宽。2020年12月，香港《房地产投资信托基金守则》修订，放宽REITs投资限制，其中包括容许房托投资少数权益物业等。

公开信息显示，截至目前，在港交所上市的REITs共有14只，包括越秀房托(HK:00405)、招商局商业房托(HK:01503)等主要资产位于中国内地的房托基金。

今年2月，顺丰控股(002352.SZ)曾公告称，拟筹划设立房地产投资信托基金并上市。聆讯后资料中也写到，“作为顺丰房托基金的发起人，顺丰控股已同意授出优先购买权，这将使顺丰房托基金于上市后首五年内，获得顺丰控股股份或顺丰控股股份相关附属公司的潜在收购机会”。

为筹备顺丰房托基金上市，顺丰控股通过下属境外公司于2020年10月23日在香港设立全资子公司SF REIT Asset Management Limited/顺丰房托资产管理有限公司（简称“房托管理人”）。

当前，顺丰控股为顺丰房托的大股东，间接持有全部股权。房托管理人的董事会由九名董事组成，其中顺丰控股董事长王卫为房托管理人董事会主席兼非执行董事。

此外，翟迪强为顺丰房托行政总裁兼执行董事；顺丰控股董事、原顺丰控股财务负责人伍玮婷任董事会非执行董事。

图片来源：顺丰房托通过聆讯后资料集

根据聆讯后资料披露的盈利预测，顺丰房托预计上市后至今年年底，基金单位持有人应占溢利及基金的可供分派收入分别为1.12亿和1.38亿港元；参考最低和最高发售价，每基金单位分派将为投资者提供5.3%~5.9%的年化收益率。

顺丰房托成功上市，让顺丰控股在物流之外，捕获了一个新的物业上市平台，也再次将物流地产这个赛道推向台前。而这个赛道至今已有不少玩家，其中有易商红木、宇培等本土物流地产商，有万科、碧桂园、绿地等传统房地产商，也有阿里、京东、苏宁等电商巨头。

万科2020年年报显示，2020年万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入18.7亿元，同比增长37%；截至报告期末，万纬物流已在44个城市累计管理148个项目，可租赁建筑面积1148万平方米。

2020年第四季度，京东推出的首支物流地产开发基金“京东产发”；今年3月，苏宁易购曾与普洛斯牵手，合资成立38亿元物流地产基金，用于收购其自持有的仓储物流项目。

据仲量联行的数据显示，2020年中国物流地产的投资额较去年上升77%，预计2021年物流地产新增供应面积将突破1000万平方米，创下历史最高位。

在日益拥挤的物流赛道里，作为港交所首个主打物流相关概念的REITs，顺丰房托的未来仍需在利好之下，不断靠自身业绩来向资本市场证明自己。

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