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文 | 四分仪Quadrant，作者 | 李威，编辑 | 孙迩溪

进入2024年，公募REITs迎来新的上市发行周期。1月12日，国泰君安城投宽庭保租房REIT正式上市，成为国内市场第30只公募REITs产品。在其身后，还有6只已经获批正待上市的项目，8只已经反馈的项目和6只已经受理的项目。

在已经获批正待上市的6只项目中，作为去年政策聚焦的方向之一，消费基础设施REITs占了很大比例。其中，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT已经完成发售，只待上市，华夏华润商业REIT则在本周开启发售。经过2023年的多轮政策推动，消费基础设施REITs在2024年迎来快速发展。

相较于消费类基础设施REITs，新基建基础设施REITs的推出进度要慢上不少。自2021年7月国家发改委在《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》中，将新型基础设施纳入试点范围后，到国泰君安城投宽庭保租房REIT上市，已上市的30只REITs中依然没能出现新基建类项目。

在华泰证券的统计中，截至2024年1月23日，已上市交易的REITs共计30支，总市值976亿元。其中，产业园区REITs9只，占比19.75%，交通基础设施REITs8只，占比43.15%；保障性租赁住房REITs5只，8.27%；能源基础设施REITs共3只，市值占比14.80%。仓储物流REITs3只，占比11.35%，环保基础设施REITs共2只，市值占比2.69%。

很明显，新基建REITs在推过程中面对的挑战要大于消费类基础设施REITs。但在10数万亿的资金需求下，新基建对创新融资工具的迫切渴望要远高于消费类基础设施。如何充分利用REITs这种资产证券化工具，解决制约新基建发展的投融资困境，成为助力产业把握住人工智能、云计算、5G等新技术创造的机遇，是目前REITs领域需要不断研究推进的重要议题。

从新基建与传统基建的对比来看，新基建REITs聚焦高科技应用和传统产业智能化升级，对发行人和管理人的专业积累有着更高的要求。并且，相比于商业模式、管理模式成熟的商业中心、发电站、高速公路，新基建所涉及到的一些行业还需要进一步完善相关政策措施。

从新基建本身来看，在国家发改委的定义中，新基建是以技术创新为动力，以数据为核心，以信息网络为依托，以高品质发展为目标，以数字转型、智能升级、融合创新为支撑的系统工程。通信铁塔、5G、物联网、有线电视网络、宽带网络、工业互联网；数据中心、智能计算中心项目、人工智能；智慧能源、智能交通、智慧城市等领域都属于新基建的范畴。

依照这个定义，新基建既包含对原有基础设施的改造和提升，又包括服务传统产业数智化、绿色化转型升级的过程。而作为一种盘活原有资产，降低企业负债率，形成存量资产和增量投资良性循环的重要金融创新工具，新基建REITs在底层逻辑上与新基建有着一定的契合度。

目前，针对新基建REITs的讨论多围绕数据中心、通信铁塔等通信、算力基础设施建设进行，因其能够比较顺畅的延承基础设施REITs以固定资产的所有权或特许经营权作为底层资产发行REITs的逻辑。在这一层面更多是在等待试点项目跑通流程，并很快会有阶段性成果出现。中信证券首席经济学家明明在展望2024年公募REITs发展形势时预计，包括旅游景区、算力基础设施等资产类型很快推出。

但是在人工智能、工业互联网、智慧能源、智能交通、智慧城市等新技术研发和新技术赋能传统产业升级的层面，往往是无形的创新技术与有形的载体支撑的结合，而且有着向无形的科技成果进一步延展的趋势，这使其相对传统不动产在资产逻辑层面有了较大差异。

例如在当前阶段，尽管很多传统产业的智能化升级同样面临庞大的资金缺口，却还没有探索出应用REITs解决投融资困境的有效模式。目前仅有少量观点尝试探讨人工智能与工业互联网如何间接应用REITs，例如建立一种政府主导从其他基础设施REITs中分润一部分资金支持其建设的政策支持。但这层转换关系的出现，会压缩REITs引导社会资本对技术和技术应用层面的支持力度。

随着产业界开始逐步关注新基建REITs的市场价值与规划路径，有越来越多的观察者逐渐发现：在制造业升级和新基建落地融入传统产业的过程中，REITs已成为能够以更低杠杆解决融资需求的新兴手段和方向。

四分仪智库认为，应当在充分理解REITs工具核心内涵的基础上，在符合政策框架与保证投资者利益的前提下，更灵活地根据国内产业升级的实际需求，基于政产学研用的联合实践，探讨REITs的应用外延与创新。这不仅能够推动REITs进一步支持以固定资产为核心的新基建项目，也能够进一步探索REITs赋能传统产业升级的创新工具价值，将金融创新与传统产业智能化创新相结合。

什么是新基建REITs？

REITs（Real Estate Investment Trusts）的中文名称是不动产投资信托基金或房地产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证向投资者筹集资金的投资工具，由专业投资机构负责管理，并将大部分投资回报分配给投资者的信托基金。作为ABS（资产证券化）的一种手段，REITs具有具有抗通胀、分散风险、流动性高等特点。

REITs在1960年诞生于美国，由时任美国总统艾森豪威尔允许设立，并赋予其一定的税收优惠。艾森豪威尔政府推出REITs的目的是吸引社会资本进入当时发展不景气的房地产市场，让个人投资者有机会参与到规模化的地产投资项目中，通过融资工具创新撬动房地产业复苏。

诞生之后，REITs在上个世纪70年代被荷兰、中国台湾、新西兰、澳大利亚等引入，并在上个世纪90年代开始在全球范围内普及，目前已经被引入到包括中国在内的超过40个国家和地区。与此同时，REITs所覆盖的领域也逐渐扩展到工业厂房、交通设施、仓储物流、商业地产、卫生保健，甚至是电信铁塔、数据中心等领域。

新基建REITs同样集中于美国。国务院参事室原参事、国家发改委原副主任徐宪平在演讲中公布的数据显示，截止2023年第一季度，全球一共有9只新基建REITs，市值约2800亿美元，占全球REITs市场2万亿美元规模的14%。其中，美国的新基建REITs市值为2768亿美元，占全球新基建REITs市场规模的99%。其底层资产主要包含通信铁塔、数据中心、通信光缆。

美国之外，新加坡吉宝企业集团（Keppel Corp）在2014年设立了亚洲首只纯数据中心REITs吉宝DC REIT，管理横跨欧洲、亚洲、澳洲等地的19处项目资产，拥有80家客户。在中国国内，也有上市公司光环新网在2020年就计划通过全资二级子公司北京中金云网科技有限公司持有并运营的中金云网数据中心作为公募REITs底层资产，进行申报发行。

相比于基础设施REITs，徐宪平认为新基建REITs具备以下特征：

第一，新基建底层资产的商业逻辑，产品核心理念、运营方式等方面，与传统基建有一致性，比如高速公路是收取通行费，数据中心是收取租金，光纤网络是收取运维费用。

第二，从资产载体形态看，新基建资产从传统的有形资产向无形资产延伸拓展，主要价值在于背后的核心科技。

第三，从资产组合构成看，新基建资产从传统的大体量、集中式分布向网络化、分散化分布转变，在互联互通中，实现传输、存储、计算的一体化。

第四，从资产维护方式看，新基建资产从传统的稳定性运营状态向现代的持续性技术升级状态发展。

新基建REITs的挑战和可能

这就意味着，目前的新基建REITs也都有不动产产权或特许经营权等实际资产作为支撑，且底层商业逻辑与传统基建一脉相承。无论是数据中心、通信铁塔，还是新能源汽车的充换电设备，本质上都是为新技术提供载体或支撑的不动产，以租赁或代运营的方式获取收益。

但是面向快速发展的工业互联网、人工智能等领域，虽然同样需要将底层具有稳定收益来源、需统一运营管理、且流动性较差的技术资产，转变为具有较低投资门槛和较高市场流动性的证券产品，却因其无形性和虚拟性，导致无法有效运用REITs这种创新的融资工具。

中央财经大学管理科学与工程学院刘志东、谢泽中在《REITs 助力新基建》一文中直接指出，工业互联网和人工智能两个行业并不适合直接推行REITs模式。但他们也认为，政府部门将部分从现有存量基础设施中通过REITs融得的资金投向上述两个行业仍具有一定的可行性。

“基础设施建设已较为完善的沿海发达地区地方政府，可以在不具备后续转型升级可能的传统基础设施领域中推行REITs模式，并用该部分资金成立产业引导基金，设立国家重点实验室，或直接给予进行相关产业研究的企业税收补贴，加大对于人工智能和工业互联网行业的支持力度，这也正符合推动我国基础设施转型升级、高质量发展的要求。”

即便是在具备有形资产的数据中心、通信铁塔等新基建领域，REITs的落地也存在不少挑战。自2020年发布公告起，中金云网数据中心申报REITs项目一直未有明确进展。2021年10月，光环新网在投资者互动平台表示，公司中金云网数据中心申报REITs项目事项，目前处于国家发改委的评审过程中，尚需完成地方政府主管部门和监管部门相关审批许可程序。

2023年第一季度的业绩说明会上，光环新网针对REITs项目进度的提问回应称，由于地方政府主管部门的审核属于前置条件，且 REITs项目申报属于首批试点，主管部门需综合考虑政治、经济等多种因素和影响，对于REITs试点项目审核要求较高，因此导致国家发改委的评审推荐存在较大不确定性。

同时，公司未能通过公开途径查询到国家发改委关于REITs项目的评审推荐结果，其他上市公司公告中也未发现REITs项目完成辩审核并申报发行的公开披露，因此公司REITs项目的具体时间进度无法可靠预计。

究其原因，一方面，大量的新基建领域仍然面临着技术不成熟、市场不明确、商业模式不清晰等问题，难以实现政策要求的持续、稳定的收益和良好的投资回报。另一方面，新基建领域的融资方往往是政府部分或国有企业，而投资的大头和技术的来源往往又是民营科技公司，如何拉平融资方与投资方的不对等关系，也是一个需要依靠不断摸索解决的挑战。

对新基建REITs的政策支持

如何推动REITs在新基建领域的更大范围、更有序地创新应用，将是政策端面向未来需要探索的一个方向。从2020年宣布试点基础设施REITs开始，政策端就不断在优化和推动基础设施REITs的有序发展，为加快构建新发展格局和推动高质量发展打造适用的金融政策和工具。

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套《公开募集基础设施证券投资基金指引 ( 试行) 》（征求意见稿）。

前者将基础设施REITs的聚焦点限定于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。其中涉及仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理、信息网络、战略性新兴产业集群、高科技园区和产业园区等方面。

后者则对基础设施REITs的设置做出了严格规定：基础设施REITs的组织结构为 “公募基金+ABS”，基金为契约型封闭式，在沪深交易所交易；基础设施REITs的底层资产为成熟、稳定和优质的基础设施资产；基础设施REITs资金需要有超过80%投资于资产支持证券，并完全持有基础设施支持证券100%的份额；基础设施REITs没有固定利息，每年至少分红一次，分配比例不得低于基金当年可分配收益的90%；基础设施资产应小于等于基金净资产的140%。

2022年11月，中国证监会和国务院国资委又联合发布了《关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》，以支持中央企业开展基础设施REITs试点。《通知》强调，将重点支持交通、能源、水利、生态环保及5G、工业互联网等新型基础设施项目发行REITs，鼓励回收资金用于科技创新领域投资，拓宽增量资金来源，完善科技创新融资支持。

2023年12月，国家发改委、国家数据局又引发了《深入实施“东数西算”工程加快构建全国一体化算力网的实施意见》，表示要支持产权清晰、运营状况良好的绿色数据中心集群、传输网络、城市算力网、算电协同等项目探索发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），强化政策性金融支持。

在中央政策端发力的同时，各地也在2023年出台相应的措施，推进基出建设REITs的落地，并且对新基建REITs给出了更多支持。

安徽省在2023年1月公布的《进一步盘活存量资产扩大有效投资实施方案》中提出，要在新型基础设施领域，鼓励数据中心、第五代移动通信技术(5G)网络、人工智能、宽带网络等新型基础设施REITs项目发行上市，积极探索通过PPP模式盘活存量。

深圳在2023年政府投资项目计划中明确提出，要有序推进基础设施REITs发行，调动盘活存量资产、回收筹集的资金用于新的补短板项目建设，形成“募—投—管—退”的良性循环。

上海市发改委在2023年5月印发《上海市加大力度支持民间投资发展若干政策措施》。《措施》中强调，上海要支持符合条件的民间投资项目在保障性租赁住房、产业园区、消费基础设施等领域加快发行REITs产品，鼓励民间资本参与REITs产品战略配售。支持民营企业在沪设立资产管理公司，将不同地区资产进行整合优化后通过基础设施REITs充分盘活。

贵州印发《关于促进全国一体化算力网络国家（贵州）枢纽节点建设的若干激励政策》，提出要大力支持符合条件的算力项目，申请政策性开发性金融工具，积极争取发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产品，通过省“四化”及生态环保、新动能基金给予重点支持。

山东济南聚焦能源、市政、园区、生态环保、保障性租赁住房、新型基础设施等领域，投入大量资金补贴、推动优质基础设施REITs项目发行。对新设立或新引进的法人金融机构，按实缴注册资本规模给予一次性资金补助，最高可达1.2亿元；对于新注册的Pre-REITs机构，按照基金实缴规模的5％给予奖励，最高可达1000万元。

2023年12月，陕西省印发《关于推动数字经济高质量发展的政策措施》的通知，其中提到要创新数字融合基础设施建设运营模式，鼓励引导社会资本投向数字融合基础设施，支持符合条件的数字融合基础设施项目使用地方政府专项债券建设。争取数字基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。

随着国家和地方政策的推出，新基建REITs在2024年有望迎来新的发展。同时，面向2024年，还需要政策端不断完善和细化对新基建REITs的合规要求，通过政策完善引导产业探索，为产业创新撑起充足的空间。

参考资料：

REITs 助力新基建公用环保：REITs开启公用事业新基建时代REITs 助力区域新基建发展的策略研究 https://mp.weixin.qq.com/s/ojL4Z-9F2FprhD_jvGJb7Ahttps://www.gelonghui.com/p/517621

新基建REITs能否成为产业升级的有效工具？