美东时间3月15日晚，贝壳（NYSE:BEKE）交出了上市后的第一份全年“成绩单”。

根据其第四季度财报（截至2020年12月31日，未经审计）和全年财务业绩显示，贝壳2020年第四季度平台总交易额（GTV）达人民币1.12万亿元，同比增长65.4%。全年GTV突破人民币3.5万亿元，同比上涨64.5%。单季度及全年GTV均创下历史新高。

如果说贝壳是房地产行业被产业互联网改革的代表，那么从贝壳的财报中，我们能学习到什么？

ACN模式，产业互联网的“心脏”

在“房住不炒”的大背景下，房地产行业在近几年已经不再是一个“风口”上的行业，在可预见的未来，也会进入到增量放缓、存量交易的时代。由于“流量红利”不再，房产行业被外界称为“互联网最难涉足”的领域。

可是贝壳的业绩却颇为亮眼。

数字显示，贝壳2020年第四季度营业收入为人民币227亿元，同比增长57.6%；全年营业收入为人民币705亿元，同比增长53.2%。第四季度净利润达人民币10.96亿元，经调整后净利润达人民币20.01亿元；全年净利润达人民币27.78亿元，首次实现美国会计准则下的全年盈利，经调整后净利润达人民币57.20亿元，同比大增245.4%。第四季度及全年营收及盈利数据均超此前市场预期。

一方面，是房产“放缓”；另一方面，却是贝壳“加速”，这是怎么做到的？

答案在产业互联网。

贝壳作为房产交易和服务平台，平台和入驻品牌、经纪人之间是充分的信息共享和合作关系。平台不止是提供商机，而是完全参与到交易中，通过平台组成一个强绑定的交易服务联盟体。这意味着“专业化”和“标准化”将会带来新的平台机会。

而最适合被“专业化”和“标准化”变革的就是贝壳营业收入的基本盘——存量房。

一直以来，“住”天然存在低频高额的交易属性，住房中介服务原本属于重资产的传统行业，对于线下门店和经纪人依赖度很高。

依托链家十多年的深耕经验，贝壳开创性地构建了ACN（经纪人合作网络），重新定义了服务者间的关系，并通过构建数字化运营的线上一张网和以社区为中心的线下一张网，以平台级优势促进数据、交易流程和服务品质的数字化、标准化，不仅能有效整合房源和客源信息，还能降低内部恶性竞争，实现合作共赢，成为了崭新的商业模型。

上市以来，ACN网络为基础搭建的以加盟形式扩张的模式效果显著，平台入驻经纪品牌、门店、经纪人数量均持续增长，带动业务规模增长可观。截至2020年底，连接门店数4.69万+，同比增长25.1%；连接经纪人49万+，同比增长37.9%。

带来的成绩则是，2020年贝壳存量房业务GTV为人民币1.94万亿元，同比增长49.5%；全年存量房营业收入为人民币306亿元，同比增长24.4%。

未来，二手房交易市场将迎来持续且稳定的增长阶段，而二三线城市市场潜力还有待挖掘，在存量房方面，贝壳已经凭借ACN模式打好了地基。

VR和大数据，产业互联网的“血液”

如果说ACN模式是贝壳搭建产业互联网的“心脏”，那么大数据、VR、AI等技术则是产业互联网的“血液”。

新技术能帮助贝壳拓展垂直领域的多场景应用，以楼盘字典、贝壳分、小贝助手等为代表的大数据与数字工具能搭建行业新型基础设施促成多方协作，面向经纪人、店东、品牌、政府进行全行业开放和输出，撬动全居住服务产业链的数字化。

以VR为例。VR售楼部已经重构了新房交易场景：通过VR技术能打破时间和空间的局限，彻底革新用户体验。

从供给端，新房市场得以进入房源全、信息真、场景新、服务优的线上售卖时代。

从体验端，客户知情权、自主权、决策权得到深度彰显，购房体验全方位提升；从效率端，截止2020年底，平台新房在售合作盘数量达到8,600个，对比2019年为 7,700。，穿透贝壳找房平台49.3万经纪人，深度链接高意向客户，开启新房线上化营销全新可能。

技术的革新离不开长期持续的投入。财报显示，贝壳2020年研发费用为人民币24.78亿元，持续的技术投入与创新，推动人、物、流程的标准化、数字化和智能化的同时，为贝壳赢得了更多用户的认可与信赖：贝壳2020年第四季度移动端MAU达到4,818万，同比增长高达88%，全年累计VR拍摄房源超600万。

截止2020年底，贝壳楼盘字典累计收集了中国2.4亿套房屋的动态数据，累计收集了超过900万套房屋的VR房屋模型。年末VR拍摄房源覆盖在售二手房源比例超过73%。2020年全年VR带看发起量超过6,600万次，对比2019年仅为390万次。

投入则带来了显著的回报。

2020年，贝壳新房业务GTV为1.38万亿，同比增长85%；全年营业收入同比增长87.1%至人民币379亿元，协同开发商营销、去化能力日益突显。

其中，由链家贡献的新房交易GTV同比增长37.2%至2,767亿元（约424亿美元），通过非链家连接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV同比增长102.7%至人民币1.11万亿元（约1,695亿美元）。2020年贝壳对非链家链接门店和其他销售渠道的新房垫佣覆盖率扩大至40%以上，且成功实现了整个新房垫佣流程线上化。

当前，贝壳在新房领域具备的优势明显：

1）线上流量精准，数据强大，拥有精准房客匹配系统

2）多维营销持续吸引流量，帮助快速去化

3）线下一二手联动，门店经纪人根植于社区，可以实现最大程度地精准高效导流

4）与全国百强开发商合作率高，资源优势明显

而未来，随着整体新房市场增速放缓、线上流量红利见顶，开发商越来越重视精准营销、快速去化，经纪公司渗透率将持续提升，贝壳的新房业务也将前景广阔。

马太效应明显，第二赛道初见端倪

在数据与系统方面，贝壳积累十几年的楼盘字典数据库、涵盖433个字段，已经覆盖2亿多套房源信息；同时，贝壳积累越来越多精准高净值房产用户数据，与房源数据库形成的精准匹配系统正发挥巨大价值；贝壳围绕房产交易服务打造的流程标准化、业务数据化、场景智能化系统，提升底层服务效率和品质。

“得数据者得天下”，在二级市场中，“马太效应”更会被放大。贝壳作为赛道龙头，一方面通过在产业互联网的不断深耕，促进了行业效率的提升；另一方面也独享到了行业重塑带来的红利。

从财报中看，贝壳新房线上线下聚合+一二手联动领先模式已经被市场证明。

以2020年数据看，贝壳目前是中国最大的新房销售平台。通过ACN合作网络以及多元赋能体系，贝壳也吸引了越来越多品牌、经纪人的加入。

在这样的网络效应之下，贝壳ACN作为基础设施的平台效应也开始显现，驱动多元新业务开始增长——通过一、二手联动，贝壳得以实现新房业绩快速提升。ACN不仅是房源共享，背后是基于房产交易链条的角色拆分与利益分配规则体系，以及一整套SaaS作业系统、运营管理、文化建设、人才培养等全方位的赋能支持模型，形成了最强的平台粘性。

对于中小门店来说，加入贝壳，核心是能不断打磨自身基于社区的底层服务能力、服务品质和成长空间，构建自身长期职业发展的核心能力，这个过程中通过二手房、新房两个领域业务也能实现增收增效，与贝壳平台一起享受品质增长红利。

企业的未来想象空间，离不开“第二曲线”。除了存量房和新房领域，贝壳也在新居住领域开展全面探索。财报显示，2020年贝壳的装修等新兴业务营收达人民币20亿元，同比增幅达68.7%，与其他主营业务的协同效应也逐渐显现。

正如贝壳联合创始人、CEO彭永东表示：“我们在2020年实现了非常优异的增长，第四季度稳健的运营和财务业绩表现也为2020年画上了圆满的句号。海量规模、高效运营和高品质的服务，结合强劲的网络效应，形成了正向循环，推动全年GTV同比增长64.5%，达到人民币3.5万亿元。过去一年中我们所达成的一切使我们更加坚信,坚持做难而正确的事，其所带来的价值是我们所有成就的基础。”

贝壳Q4财报：产业互联网核心能力全面深化，主赛道已筑起长且宽的护城河