暮春4月，经过十年更新改造的南京小西湖街区游人纷纷，老南京风貌从更新过的街巷中透出，市井烟火气里交织着现代时尚感。但是，略微向深处走走，年久失修的房屋，私搭乱建的建筑，让小西湖少了一分西湖的美，多了几分棚户的乱。

王卉在小西湖出生长大，箍桶巷33号是父亲留给她的老宅，由于年久失修，早已没法居住。

上溯600多年前的明朝初年，箍桶巷以及附近的几条街巷是手工业者们聚集地，世代相传，逐渐发展成人口稠密的聚居区，大油坊巷、箍桶巷、朱雀里、堆草巷、马道街……这里的街巷宽窄不定、蜿蜒曲折，承载着厚重的“南京记忆”。

经历复杂的历史变迁，小西湖逐渐淹没于人口密集的衰败环境，成为城南地区有名的棚户区。王卉家的房子在这里算得上大户豪宅，这方不到5公顷的地块容纳了3000多居民，人均居住面积不到12平方米。

2015年，南京市秦淮区启动小西湖片区的更新改造。一项更新，需要兼顾历史风貌保护和棚户区改造的双重任务，如何进行？十年时间，为何只完成了三分之一的工程量？

坐在小天井里喝茶看风景，是老许每天最惬意的时光。许家祖上在光绪年间从安徽来到南京，以卖菜为生，置地建房，这里先后住了7代人。退回到4年前，这个棚屋破败不堪，房梁被白蚁蛀断，被鉴定为D级危房，可老许却视若珍宝。

自从有了更新改造的消息，小西湖的居民们被多次征求意见，询问想搬走还是留下来，结果是一半对一半，王卉家属于希望留下的那一半。

一边是过半的居民不愿意走，另一边南京市也在反思过往的旧城改造模式。与小西湖片区仅仅一街之隔的老门东历史文化街区，曾经是明朝重要的商贸和手工业集散地，商业经济文化繁荣，见证了南京城的兴衰变迁。

本世纪初更新整治时，老门东将3900户原住民全部搬迁，虽然保留下文保、历史建筑和古树古井，也留下了街巷，但没了住在这里的人，整齐划一的新建仿古建筑让老门东在更新后变成了一处纯粹的民俗旅游商业街，破坏了地区的历史文化原真性。

如何让小西湖既保有历史风貌，又能有活力可持续？东南大学建筑学院教授韩冬青团队获邀担任项目的规划设计，他们摒弃过去“集中一段时间、一次性完成改造”的传统做法，提出“小尺度、渐进式、留住居民”的微更新模式。

南京市非常支持小西湖的探索，放手由居民自主决定走与留，从最初的入户调研到确定更新方案，再到搬迁安置，这中间花了5年时间。到了2020年，小西湖810户人家，自愿搬离了410户，改造这才正式开始。

自明代就有的七条古街巷，是小西湖明清风貌最重要的结构，原有的肌理在更新中被完整保留下来。

古代城市结构中，庙、路、河三者之间有着相对固定的关联。依据堆草巷与秦淮河的位置，韩冬青团队考证推断出明代翔鸾庙的原址，做了部分复建。

更新并不是仅仅针对物质空间的保护，它的核心是居住在其中的人。留下来的四百来户居民，他们的生活条件如何改善呢？

在小西湖，翻建私房是自主更新的一种方式。居民和规划部门、建设单位、社区、设计师共同组成五方议事平台，一房一策，共同研究更新思路，政府部门不再是拿着规划让居民点头，而是让居民的声音变成图纸。

箍桶巷33号是王卉家，有关她家的更新方案已经讨了讨论好几次，关于翻建的新房，还有几个细节没有落实。

李建波说，政府部门除了要对房屋面积把关外，还要审查房子外观是否符合老城南历史风貌区的总体规划。

马道街39号的老许如愿地留在了原地，自主更新后，曾经的危房变成了宽敞明亮的两层小楼。根据相关更新政策，被鉴定为C级和D级的危房，改造时都能享受政府补贴。老许家是D级危房，政府承担了60%的改造费用，老许自己只出了40%。

为保留老城南的建筑风貌，原先方案中一楼屋顶设计成小瓦坡顶。听闻老许的想法，设计团队将坡顶改作了平顶，做成了二楼平台。

小西湖的房屋产权复杂，各种产权关系像马赛克般镶嵌交错，项目组将整个片区分成127个实施单元，每个单元只有在所有产权人意见一致时才能够开始实施改造。到目前为止，留下来的居民还有三分之二没有申请更新。

项目组为小西湖特别设计了“微管廊”系统，地下1.8米宽、2.4米深的空间里，错落排列着电力、电信、给排水及消防等多种管道，完善了城市功能。

老城南的生活方式和原生态居民，让小西湖也吸引了与之匹配的企业入驻。灯彩工作室、茶馆、民宿、清新文艺的餐饮店，它们被融合在蜿蜒街巷内、传统城南民居旁。

从“自上而下征收”改为“自下而上更新”，小西湖改造“见物、见人、见生活”，在堆草巷居住了50多年的老刘，在历保集团的帮助下，将自家的后院打造成共享院，吸引过往游客进来赏花观景。

作为国家首批历史文化名城，南京拥有相当丰富的城市历史文化遗存，在城市更新的浪潮中，颐和路街区探索出一条历史保护与现代发展共生的创新路径。

从小西湖向西北行进七八公里，就来到了颐和路历史文化街区，黄墙灰瓦，梧桐摇曳，呈现出与老城南截然不同的风貌。

1929年，民国政府制定《首都计划》，将这里规划为第一住宅区，此后200多个中西融合、参酌古今的院落公馆，见证了民国历史的跌宕起伏、兴衰变化。如今，一幢幢历史建筑逐渐告别深宅大院，以展馆、餐饮、咖啡店等新面貌走向市民。

颐和路街区共分为13个片区，其中11片区作为街区复兴的首发示范区，有数幢风格各异的历史人物旧居。2018年5月，南京颐和历保公司联合同济大学团队，探索“整旧如故、新旧共生”的更新路径。

邱枫介绍，这种更新模式是一次尝试，重在探讨街区复兴与历史资源活化，具体操作上，他们在还原历史建筑本来样貌的同时，还通过结构修缮、加固、管线插入来满足未来商业的需求。

但是，更新团队很快发现，大量使用木质结构的老楼房，无法执行现有的建筑设计防火规范，更遑论将来的住宅转商业。

南京市城乡建设委员会委托专业研究机构对改造过程中的消防设计进行专项研究，在11街区的院落里划分了防火分区、配备适应院落之间通行的小型消防车。为了提升老楼房内部疏散条件，项目组在木楼梯下方设置复合防火隔层，提升局部的耐火极限和阻燃性能。

颐和路街区消防改造的探索，在全国率先形成历史建筑保护利用路径，在此基础上，南京初步建立起一揽子解决既有建筑改造利用消防审验难题的政策工具箱，为城市更新的快速推进提供有力支撑。

经过三年多织补式更新，11片区最终形成了一个开放的公共院落，从“保下来”到“活起来”，百年老建筑把生活美学、人文底蕴、历史资源升华为街区氛围并转化为商业机遇。

颐和路街区的焕新并非一朝一夕之功，早在上世纪80年代，南京就编制了“颐和路民国公馆区环境整治规划”，也就是从那个时候起，南京城市建设开始了二三十年的“大拆大建”。进入本世纪以后，南京告别大规模建设，外延扩张转向内涵提升，更新成为城市建设的主要模式。

在城市进入存量发展阶段，突飞猛进式改造已难施展，很多待改造的地块小而散，住户多而杂，征收成本高，开发不足以平衡资金，导致改造举步维艰、遥遥无期。

位于南京市市中心的石榴新村，就曾经是这样一个棚户区，如何让片区内近400户居民安全、舒适居住，一直是当地政府的一块心病。

石榴新村距离南京最繁华的商业圈新街口不到900米，抬头就能看到高楼幢幢的商务区，一街之隔是环境清雅的朝天宫。如今，昔日的危旧房已变身独户小高层，A地块的6栋楼全面建设完成，等待主人回家。

石榴新村的更新之路并不顺利，小区是上世纪50年代的居民自建房，48%的房屋面积不到35平方米，最小的仅有7平方米，自2000年以来曾有过3轮拆迁征收计划，但都宣告失败，按照传统拆迁模式很难运作。

2020年6月，南京市将石榴新村列入城市更新的首个试点，经过几个月的深入调研，项目组提出“以原地重建、回迁安置为主，异地置换、货币回购相结合”的设想。

几轮征询意见下来，石榴新村388户居民里有288户选择了原地回迁。可是，能否在原地造出至少288套住房，所有人心里都没底。

这种更新模式没有现成的经验可以学习参考，大家只能摸着石头过河。最初，设计单位按照常规保障房的户型和面积进行设计，拿出来的方案让越城集团无法操作。

石榴新村占地面积不大，但居民户数多、人居面积小、建设条件受限，为能最大限度满足居民居住需求，项目工作组要求设计单位走进小区，倾听居民的实际需求。

设计单位根据不同家庭情况进行了数据分析、模拟安置，按照拆除与回迁面积一致原则，尽可能精准对应旧房屋面积。

经过70多轮的修改，石榴新村的套内面积从20平方米起步，最大做到67.5平方米，其中每2.5平方米划分为一个面积段，形成了20个面积段、36种户型供居民选择。

为了在有限空间安排尽可能多的住户，石榴新村的绿化率、车位配比都没有达到新建商品房小区标准。

邓爱莲兄妹四人共同继承了父母80平方米的老房，她能挑选的只有20平方米的最小户型。石榴新村全都是D级险房，按照政策，建设成本由政府和居民共担，交房时邓爱莲还需要缴纳每平方米2800元的改造费用。

在越城集团工作人员的带领下，邓爱莲第一次走进完全属于她自己的房子。

由于历史原因，石榴新村绝大多数房屋都没有产权证。这些天，越城集团正在与相关部门沟通进行不动产登记，等着手续办完，邓爱莲就能收房拿钥匙，以后，她的房子也能上市交易了。

而在小西湖，王卉家的老房子很快就要改建了，父亲生前渴望拥有的阳光房，将在更新中实现。

破题城市更新，老旧街区如何新生？南京这样干