Reits真的很强！

昨天（6月21日），国金中国铁建高速REIT公开发售，

当天认购金额就超过了110亿元，市场预估最终配售比例可能在3%左右，认购1000块钱，只能确认30块。

有一阵子没见到这么火热的认购场景了。

而昨天也是首批Reits上市满一周年的日子，

意思是，机构手里的Reits可以解禁流通了。

毛估估，解禁后，首批9只Reits的流通份额将增加一倍。

所以，解禁前就有人担心这9只Reits的价格能不能扛不住。

但结果出乎人意料，异常坚挺，也就开盘跌了一会儿，后面大部分都收回来了。

再看上市以来的情况，涨幅超过20%，甚至30%的有好几个，下跌的仅1只，跌了2.99%。

作为对比，

同一时间段内，创业板指、沪深300跌幅超过15%，

股票基金指数也跌了10%多。

高下立判，难怪Reits一直高热不退。

那问题来了，Reits真的有这么香吗？

01

首先明确一个基本概念，Reits的底层资产是一个相对稳健的资产。

以在香港上市多年的越秀房地产信托基金为例，

每年的总营收18个亿，总支出8个亿，营业利润10个亿左右。

再扣扣每年的利息支出和所得税，还剩下8个亿左右的净利润。

但Reits在二级市场的价格却会大幅波动。

还拿越秀房地产信托基金举例，

价格走势和恒生指数大致相似。过去10年，价格最高到过5.62元，最低到过3元，差了将近一倍。

所以，简单点理解，

Reits就相当于一只公用事业类股票，业绩比较稳健，但波动幅度并不会因为业绩稳健就比股票指数小多少。

02

话说来回，过去1年Reits为什么涨了这么多呢？

有人说是首批上市的Reits资产质量好吧啦吧啦的，但短期涨跌本质上还是资金行为。

Reits的流通盘并不大，首批9只Reits的流通盘加起来也就92亿元（按发行价计算），加上这次机构解禁的份额，流通盘总共也就200多亿。

这么小的盘子，只需要少量资金就可以撬动。

比如当初的5只蚂蚁创新基金，

按理来说，封闭基金在二级市场上市交易会有折价，也就是净值为1的基金，通常会以0.95元左右的价格在二级市场成交。

但5只蚂蚁创新基金偏不，刚上市溢价率就超过了20%，甚至40%，净值为1元的基金，在二级市场卖出了1.2元的高价。

但这种人为拉高的价格肯定不可能持久，随着越来越多的份额从场外转到场内，5只蚂蚁创新基金溢价率也从20%变成-7%，净值为1元的基金，在二级市场只需要0.93元就可以买到。

Reits也不例外，

刚上市的时候，9只Reits虽然也有溢价，但并不高。

Reits行情真正起飞是去年8月份以后的事，并在今年春节前后达到顶点。富国首创水务REIT溢价率最高达到98.14%，净值为1元的基金，在二级市场卖出了1.98元的高价。

而这段时间刚好是行情的真空期，沪深300急跌后横盘震荡，大红大紫的新能源也失去了上涨动力，横盘震荡。

之后就是3月、4月股市的急跌，Reits也被拉了下来。

5月份以来，股市持续反弹，资金关注点重新聚焦股市，Reits表现也就一般般了，之前涨得最好的富国首创水务REIT甚至还跌了6.24%。

03

最后说说Reits的投资价值。

一是赚差价和打新，昨天百亿资金疯抢Reits其实就是冲着打新收益去的，但是这条路好像并没有那么好走。

再贴下这张图，

上市以来，首批9只Reits中，

涨的最好的是环保类Reits，这大概和新能源火爆有关。

仓储物流和产业园区紧随其后。

反而是之前最被看好的高速Reits垫底，这大概是因为疫情影响了高速的车流量。

说到底，哪类Reits短期表现好其实是和市场热点有关的。

还记得4月份被疯抢的华夏中国交建REIT吗？

它的火爆程度比昨天的国金中国铁建高速REIT还要高几倍。

4月7日，首日公开发售，当天就吸金842亿元，公众配售比例低至0.84%，认购1000块钱，只有8块4能够确认，刷新了公募基金配售比例的新低。

但就因为它是一只高速Reits，上市后的表现并不好。

也就刚上市的那两天拉了一下，但溢价率并不高，只有4%。之后，一路回调，最新收盘价（9.48元）已经只比发行价（9.399）高0.86%了。

打新的人打了个寂寞。

也可能是有了这个前车之鉴，

这一次，国金中国铁建高速REIT虽然还是认购火爆，但公众配售比例却可能提高到3%。

另一个就是老老实实吃股息了，这条路比较好走。

还拿上市比较久的越秀房地产信托基金举例，

虽然价格上蹿下跳，长期来看还是横盘震荡，但耐不住股息率高，还稳定。

上市以来，越秀房地产信托基金每年的股息率基本都有6%~8%。

所以，安安心心赚个股息，Reits还真是个不错的选择，如果想赚差价，那是个技术活。

至于打新，以Reits现在的火爆程度，收益其实也有限。

本文作者：懒猫，来源：懒猫的丰收日，原文标题：《抢疯了！》

抢疯了！Reits真的有这么香吗？