鲁君四的地产野心很早就已展露，但在脱离格力集团后，格力地产主业多年不振，股价飞涨又被质疑为“蹭热点炒作”，董明珠多年前说的话可能应验了。

在董事长鲁君四因涉嫌内幕交易被立案调查后，格力地产股价急速下坠。

1月6日，格力地产（600185.SH）披露股票交易异常波动公告，称公司股票于2020年12月31日、2021年1月4日、2021年1月5日连续3个交易日内日收盘价格跌幅偏离值累计达到20%。

截至1月6日收盘，格力地产微幅小跌，总市值为116.25亿元，与12月30日收盘市值147.99亿相比，总市值已蒸发近31.74亿元，缩水21.45%。

相较于近日的大幅下挫，格力地产股价在去年曾一度拉出8个涨停，背后是鲁君四到处奔走，接连为公司注入口罩、免税等热点概念，也被外界质疑“借概念推高股价”。

如今，随着鲁君四被调查，这家曾是格力电器“兄弟”的地产企业，会面临怎样的变局？

01、格力集团亲儿子“出走”

据公开资料显示，2004年，时任格力集团副总裁的鲁君四出任房地产专责工作小组组长。当时，格力集团的房地产板块仅有7位员工，办公场地仅9平方米。

当时，格力地产和格力电器都是格力集团的“亲儿子”。彼时，“大儿子”格力电器在家电行业早已是风生水起，2003年之后，营收持续超百亿规模。相比之下，格力地产在当时的营收尚难以突破10亿。

在鲁君四的推动下，格力地产铆足劲头追赶市场。2009年，格力地产借壳海星科技上市，以此拓宽融资渠道。

直至2015年1月，格力地产与珠海国资委新设立的全资子公司海投公司签署《国有产权无偿划转协议书》，将格力集团持有的格力地产3亿股股权无偿划转给海投公司。这也意味着，格力地产正式出走，脱离格力集团体系。

格力地产“出走”背后，或许存在董明珠对地产业务的“轻视”。

2012年5月至2016年10月，董明珠任格力集团董事长一职。当时的董明珠，坚守格力电器的金字招牌。在此期间，格力地产营收已然达到千亿规模，而格力地产的营业收入则在20亿前后徘徊。

在2014年夏季达沃斯论坛上，董明珠放言，“格力走专业化道路，绝不做投机生意。房地产行业赚钱太多、太快，很容易就让人将奉献的精神丢掉。”说这番话时，格力地产仍处于董明珠的管控之下。

不过，尽管受到董明珠掣肘，鲁君四时任格力地产董事长、法人、总裁，及格力集团副董事长、珠海投资控股有限公司董事长等职位，其在格力集团仍有一定话语权。

2012年，格力地产走出珠海，当年3月，启动重庆两江新区总部基地项目。

鲁君四的多元化产业布局野心在2013、2014年两年间得到实现。

两年间布局了海洋经济产业（洪湾中心渔港发展有限公司）、现代服务业（万山静云酒店、格力船务公司）、教育产业（茵卓小学落成）、旅游产业（珠海竹洲水乡项目）、金融产业（海控金融上线），还高价拿下上海浦东新区前滩地块。

如今看来，格力地产前期的积极动作，是为2015年5月纳入珠海投资控股有限公司，获得全新的国资发展平台，达到“去格力化”而做的准备。

鲁君四“脱缰”之后，2016年，格力地产物业挂牌新三板。此外，还相继成立了英国、美国、香港等地的公司，以此拓宽海内外市场版图。

与此同时，鲁君四还玩起了金融杠杆。

格力地产在2016年8月发行30万元非公开发行股票，资金用于珠海香洲港区域综合整治工程、洪湾渔港工程、格力海岸游艇会等重要城市建设项目，并签下“若其二级市场收盘价未达一定条件，珠海投资需向定增对象购买其所持定增股份”的“兜底协议”。

而这份“兜底协议”，成为鲁君四为自己埋下的一个雷。

02、地产主业不振

独立后的鲁君四，展露出快速发展的庞大野心。奈何多年来，格力地产仍无法脱离“缺钱”的困局。

虽然先后拿下港珠澳大桥珠澳口岸人工岛、香炉湾、美丽湾沙滩修复、港珠渙大桥珠海公路口岸等大型城市建设项目，格力地产的业绩并未出现快速上扬。

2016年-2019年，格力地产的营收从31.2亿缓慢爬升至41.9亿，净利润还出现萎缩，从6.01亿降至5.26亿。资产负债率则逐年攀升，从72.10%上升至75.92%，负债压力显现。

2020年中报显示，格力地产踩中“三条红线”。

▲格力地产营收及资产负债率情况。

格力地产如今财务紧张，还要追溯到鲁君四激进的地产梦。

2014年12月，格力地产进军上海，便以楼面价65832元/平方米拿下当时的上海浦东前滩单价“地王”32-01地块。时至今日，该地块仍处于开发阶段，并未入市。而上海浦东前滩38-01地块则在2018年封顶。如今，地价攀升，而格力地产在上海浦东前滩项目仍未发售，因而被质疑有“捂地”之嫌。

2014年后，格力地产豪夺上海、珠海等地的高价地块及地王，却因周转不及，致现金流紧张。

至2016年之后，格力地产已鲜少在房地产市场拿过宅地。

到了2020年上半年，格力地产中报显示，房地产板块实现营业收入26.55亿元，较上年同期增长111.66%。但实际上，大多为先前的土储兑现所致。

从格力地产2019年披露的土储情况看，规模仍较小，其待开发土储仅分布在珠海与重庆，共计约48.48万平方米。加之今年在海南三亚拿下的3.3万平方米土地，格力地产土储量仍远不足百万平方米。

在58安居客房产研究院分院院长张波看来，格力地产整体去化速度偏慢，带来的直接影响就是回款变慢以及销售收入结转慢，不但增加了公司的现金流压力，同步会影响到企业后续拿地的节奏以及开发进度。

从持续发展的角度看，在市场高价地频出的背景下，如果格力地产一直持续呈现现金流紧缺、低土储状况，不增加土储、开发项目，难以实现地产营收高增长。

03、蹭“网红概念”，最终一场空？

在地产主业营收增长缓慢之下，鲁君四寄望于跨界业务，以振兴格力地产。

除房产外，格力地产还覆盖了口岸、海洋、金融、教育、旅游、酒店、农业等多个领域。鲁君四曾在2016年公开表示：“格力地产已不是传统的房地产商，未来将变为城市综合运营商和资本管理者，时机成熟时，格力地产或将改名。”

不过，鲁君四始终没有等来那个“成熟时机”。

2020年伊始，除了地产主业之外，格力地产跨界押注其它行业，甚至凭借多个“网红”概念板块，成为热门股。

2020年2月，新冠疫情爆发，格力地产成立珠海高格医疗科技有限公司，生产“口罩”等医用物资，高调宣告“全年口罩出口一亿片”。

同年5月，格力地产拟向珠海市国资委、城建集团定向发行股份并支付现金，购买其持有的免税集团100%股权。如果重组成功，格力地产将成为继中国国旅后国内第二家免税上市企业。受“免税概念”影响，格力地产股价连续拉出八个涨停。

去年9月7日，在土地市场鲜少露面的格力地产，在三亚力挫上海人寿、鲁能、华润、宝龙等10家房企，以总价16.51亿元拿下三亚“免税概念”地块。

半个月后的9月21日，鲁君四携格力地产团队前往贵州，与茅台集团置业公司签署合作协议。根据协议，双方将在探索合作机制、创新供应体系、发展文化旅游产业等方面深化合作。这其中，便涉及茅台在格力地产免税平台的产品合作及地产文旅产业两大板块。

单是2020年，格力便蹭上了“口罩”“免税”“茅台”概念，虽在一定时间内起到快速拉动股价的作用，却陷入口碑危机。

多元化动作被质疑蹭热点抬高股价。在2020年2月、6月，格力地产分别因“口罩”、“免税”概念，遭到上交所问询。业内人士认为，这也是本次鲁君四受到调查的原因之一。

去年3月17日，针对“口罩事件”，上交所对格力地产发出问询函，要求其说明是否存在利用市场热点信息影响股价的情况。对此，格力地产回复承认公司存在信披违规，其表示，前述“口罩产能、积极推进出口业务”等信息是高格销售口罩销售负责人不熟悉信息披露规则等信息。并承认该信息发布不符合《股票上市规则》的信息披露规定。

▲格力地产近一年来股价表现。

在“免税概念”推高股价之后，去年6月3日，格力地产收到上交所问询函，问询函内容包括要求公司自查前期提交的内幕信息知情人名单是否完整、是否存在内幕交易情况。

格力地产在回复函中表示，不存在公开或泄漏相关信息的情形，亦不存在利用本次重组的内幕信息进行内幕交易或操纵市场的情形。

去年11月23日，格力地产和鲁君四因未尽职履行信披义务被上交所通报批评，并记入上市公司诚信档案，涉及2016年8月与6个定增对象要求签署的 “兜底协议”。

著名经济学家宋清辉指出，格力地产各个板块没有核心竞争力，在激烈的市场竞争中疲态尽显。房地产、海洋经济、口岸经济、服务业、现代金融，这几项业务之间关系不大，难以形成协同效应。

值得注意的是，格力地产寄希望的“免税”业务，因本次立案调查事件，存在被暂停或终止的风险。

格力地产目前遭遇的一切，似乎正在应验董明珠所说的话，“一家企业的战略一定要清晰，不是什么赚钱你就做什么，也不是谁做房地产都可以”。

偏离专业化道路，格力地产股价极速下坠