□ 本报记者盛文虎通讯员钱宇骁林少丹

初夏的阳光穿过法国梧桐，在珠江路上投射下斑驳的光影。靠近龙蟠中路的新工科技产业园，开业不到2个月的广电生活馆人群熙攘。蓝白主色调的门头，让这栋30年房龄的老楼看起来生机勃勃。鲜为人知的是，2023年才完成出新改造的“迷你园区”，目前的出租率高达94.5%，远超同类型载体。

楼宇经济，是老城街区的主要经济形态。在产业回流的大趋势下，玄武区梅园新村街道近年来统筹推进城市更新与产业转型，通过“小而美”“特而精”的特色园区建设，释放存量空间，集聚创新要素，加速价值变现。从甲级写字楼熊猫万谷科技金融中心，到网红打卡地锦创数字产业园，再到珠江路地标新工产业园，高品质、多层次、点状式的载体供给，既升格了主城调性，也激发了街巷活力，打通了新兴产业资源导入的“最后一公里”。

“城市更新的内在逻辑，就是通过物理界面和产业布局的‘内外双修’，让老城区实现可持续的高质量发展。”梅园新村街道党工委书记汪拥政表示，对标玄武区委区政府打造特色产业园的要求，街道将以市场化手段挖掘闲置载体资源，围绕数字创新、现代金融、绿色低碳等产业方向精准布局，构建“城市出镜率”和“经济容积率”的“双赢螺旋”。

空间重塑牵引活力回归

龙蟠中路与中山东路路口，年轻的白领从地铁二号线西安门站鱼贯而出，又很快消失在熊猫万谷科技金融中心的各个楼层，基金经理、投资顾问、数据分析师、保险精算师是他们的新标签。

东鼎大厦的锦创书城里，咖啡和书香氤氲，“奇遇三星堆”展览挤满了观众。一墙之隔的数字产业园里，网络主播们正在镜头前与粉丝互动，持续刷新的点击率，让这里成为直播经济的流量端口。

新工产业园的广电生活馆，小米、Manner咖啡、云电竞等头部品牌联手打造全省首个“社区共享客厅”。江苏有线南京分公司推出的首位数字员工“江小婵”，为客户提供更加智能便捷的互动咨询。

中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》指出，推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升，因地制宜打造一批活力街区。梅园新村街道三个直线距离不足一公里的园区，是三种不同类型的典型载体——熊猫万谷是老厂房地块上“长”出的新地标，锦创数字产业园是军地融合共建的“试验田”，新工产业园则是市属国企市场化改革的产物。但万变不离其宗，城市更新的核心要义，就是要通过空间的重塑，留足产业“用武之地”，唤醒老城“活力因子”。

另一个无法回避的现实是，城区的楼宇载体，产权大多不在地方政府手中。如何在城市形象、产业转型和业主收益之间找到平衡点？梅园新村街道以“一楼一策”推动闲置厂房、低效楼宇活化利用，围绕规划设计、产业定位、招商运营，与载体运营方协同合作，持续优化空间结构，完善功能品质，为玄武创建南京城市更新实验区贡献智慧。

更多的载体即将焕新归来。雄狮国际大厦的改造已经启动，专业团队将以整层运作的模式，布局数字经济新业态。东大科技园的出新工程正加快推进，更多的高校科研成果将在这里落地转化。未来城B座也迎来了新的“操盘手”，锦创集团将依托全新理念，打造珠江路的“产业封面”。

产业集聚释放虹吸效应

“随着租金的下调，主城载体性价比走高，带动周边产业回归，这个趋势越来越明显。”锦创数字产业园运营负责人丁立发现，最近两年，不少入园企业都是从新城新区迁回城区，他们更看重的，是这里便捷的交通和完善的配套。

2022年，一家诞生在东鼎大厦的高新技术企业，被郊区板块更优厚的招商政策“拐走”。去年《公平竞争审查条例》实施后，企业又主动联系了锦创，希望能回到“梦开始的地方”。梅园新村街道主动介入，帮助完成了工商注册和税务登记的变更手续。企业负责人感慨：“回家的感觉真好。”

高新企业的归来，并不是单纯因为没有了政策红利。作为一家军工领域的信息服务商，他们最重要的客户——东部战区空军和海军指挥学院都在梅园新村街道，而珠江路向数字化街区的转型，也为企业的发展链接了充足的技术资源和合作伙伴。产业的集聚，才是这出“归去来兮”的内在动因。

特色园区，“特”在产业。围绕玄武区“1+2+2”现代化都市型产业体系，梅园新村街道抢抓东部现代服务业中心核心区建设机遇，精耕以软件信息服务为代表的数字经济赛道，构建总部龙头引领、高新企业聚集、专精特新弄潮、初创黑马奔腾的创新矩阵。

在玄武深耕16年的德资企业迪比信可，去年从徐庄搬进了熊猫万谷。从共享服务中心，到区域交付中心，再到数字化创新能力中心，迪比信可一路逆袭，实现了由执行者到引领者的角色转换。就在4月底，迪比信可与丹麦国际物流巨头DSV的并购正式完成，新公司将成为全球第一的物流行业领军企业。让企业副总裁华宁兴奋的是，看到迪比信可在玄武的发展势头，已经有上下游伙伴表达出“并肩战斗”的强烈意愿。

总部在海口的联萌传媒，也把南京分公司放在了锦创产业园。这家全网粉丝量超6亿的MCN机构，已在全国孵化了800多位视频、直播达人，并搭建起内容生产、网络传播、营销获客、流量变现的完整闭环。依托龙头牵引，一条直播产业链在园区迅速落地。锦创集团也有意将这里打造成南京的电商经济高地，不仅招引了国内头部的无忧传媒，最近还计划以入股合作的方式，引入本地MCN机构灯盟文化传媒。

生态再造激活创新基因

梳理梅园新村街道的特色园区不难发现，绝大部分载体都分布在珠江路沿线。密集的人流和完整的生态，让老城街巷成为产业发展的理想之地。而更重要的是，珠江路沉淀了30余年的创新基因，正在发出“使命召唤”，吸引各路精英筑梦逐梦。

自称为南京“初代码农”的胡学军，2002年就在东大科技园创办了南京影通科技。企业专注于档案数字化处理业务，主要为政府机构提供专业服务，目前已发展到百余人的规模。2023年，东大科技园启动载体升级，只有200平方米办公空间的影通科技急需“转场”。去哪里？老胡当时只有一个原则——不离开珠江路，“下楼能卖电脑耗材，上楼就有关联企业，出门就是公交地铁，这些都是我们考量的因素。”

彼时，新工产业园刚刚完成改造，梅园新村街道向胡学军推荐这栋焕然一新的老楼。气派的外立面、充足的停车位、智能化门禁系统、全周期的运营服务……只去园区考察了一次，老胡就在入驻合同上签下了名字，那份埋在内心深处的珠江路情结，让他决定在这里扎根。胡学军很快发现，楼里还有不少和他同时期创业的“老伙计”。

一流的生态，孕育一流的产业。围绕企业发展的不同阶段，梅园新村街道采用梯度培育的方式，持续为企业赋能输血。企业缺技术，街道帮忙对接高校；资金有缺口，服务专班联系银行；政策不了解，职能部门上门来宣贯。

人人都是营商环境，处处关乎企业发展。园区运营方也告别“二房东”思维，通过顶格服务增强客户黏性。丁立分享的案例极具代表性：锦创数字产业园某企业因资金回流不畅导致财务压力陡增，提出缓交租金的申请。运营团队在综合研判后，不仅下调了房租价格，满足其延时交租的需求，还建议对方采用分期付款的方式，为企业创造更为宽松的环境。“我们就是希望园区能集聚更多好企业，优质的租户，甚至还能享受租金减免的福利。”丁立说。

城市改头换面、园区高效运转、企业健康发展、产业结构调优，特色园区的路径探索，正在梅园新村街道产生连锁反应。街道办事处主任王鹤介绍，目前辖区已集聚3栋亿元楼宇，亚新科和融通农发获评市级总部企业。今年一季度，梅园新村街道完成地区生产总值42亿元，同比增幅6.3%；规上服务业营收9.67亿元，同比增幅14%。

老树开新枝，袖珍园区种出“吨粮田”