2020 年新冠疫情的爆发至今已有 2 年的时间，随着国内疫情长期稳定受控及各行各业的复苏和发展， 2021 年经济大环境较 2020 年明显改善。

商业方面，虽然亮点频出，但竞争依然非常激烈。 2021 年，商业有两个鲜明对比，传统消费低迷、新兴消费异常火爆。 CAIC 数据显示， 2021 年内商业融资事件 492 起，融资总金额 704 亿元，已与 2019 年持平。在资本助推下业态更迭加速，市场前景分化，规模与消费支付能力脱节但区域经营风险加大。

展望 2022 年，随着头部企业商管业务规模的持续增长，未来市场将进入白热化，在这其中，运营效率是检验运营能力最直接的标准，如何把坪效真正提高，才是今天商管企业应该做的事情。

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01

新兴消费火热

传统消费低迷

2021年8月23日，国新办就积极贡献商务力量、奋力助推全面小康有关情况举行发布会。会上，商务部部长王文涛表示，一是传统消费能级要提升。推动汽车由购买管理向使用管理转变，特别是扩大二手车的流通。鼓励有条件的地区，像家电、家具循环利用，以旧换新，支持餐饮业创新经营模式，提升服务质量，使餐饮消费能够进一步扩大。二是加快培育新型消费。包括一些智慧商店、无接触的配送，到家服务等新业态新模式。三是搭建消费的升级平台。要高质量推进步行街的改造提升，下一步还会特别关注一些特色的商圈和特色街区。

9月27日，商务部对8月社零数据及未来消费领域发展做出了明确指示，其中“支持传统商业场所、闲置厂房等改造为新型消费载体，打造沉浸式、体验式、互动式消费场景”发展首店首发经济，鼓励老字号传承创新，促进品牌品质消费。

在此推动下，2021年融资事件和金额明显高于2020年，并已与2019年持平，新兴消费持续火热。

从开闭店来看，生鲜超市、箱包皮具、男装、女装、鞋类开店数量小于关店数量，其中生鲜超市开闭店比仅为0.5。而汽车体验馆、IP主题店、礼品玩具、数码等开店数量大于关店数量，尤其是汽车体验馆，开闭店比达5.58，比排在第二位的IP主题店2.85明显高出一节。

2021年电动汽车体验店的开店数量特别多，几乎成为了一二线购物中心的标配。从年内新消费业态来看，不同业态有不同的消费模式，对如今的商业，特别是线下商业的要求有很大的差异。

与此同时，传统餐饮开关店率显著下滑，仅为21%和20%，投资活跃度极低，TOP10餐饮企业净利润总额不及疫情前1成。2021年大众点评网火锅品牌5分评价占比数据显示，传统餐饮巨头海底捞正在被新兴火锅品牌所取代。

02

资本助推业态更迭

线下商业加速上线

总的来看，2021年消费总量上升幅度有限，主要是人口结构的问题。

2020年新增人口仅为1200万，第四次婴儿潮没有到来，《2021年7月国家统计局公报》数据显示，16-24岁青年人口失业率16.2%，后续消费乏力，从人口结构来看，14岁以下人口占比持续下降至15.6%。

在消费总量有限增涨的同时，资本在助推整个业态的更迭。

CAIC数据统计，2021年1-11月，融资事件429起，融资金额704亿元，明显高于2020年的195起和583亿元，已与2019年500起708亿元持平。

年内开业量出现井喷，大量2020年延期开业的项目在2021年抢开业，计划开业量和实际开业量远远超过预期，其中新商业的新开幕情况特别多，造成了部分区域出现了商业饱和现象。当然也有一些城市2021年非常不错，如北京，需求量很大、消费量很高，上海、深圳等城市竞争激烈，而苏州等城市今年压力较大。

当然2021年购物中心的压力仍在增加，年内客流不及2020年，对比2019年也下滑近三成，主要消费型城市购物中心的平均空置率涨至9%。一线城市中，北京的空置率相对保持在较低水平。

值得注意的是，今年的线下商业开始加速上线。如典型超市线上销售增速超过200%，今年线上活动还是以价格促销为主，线上互联网模式如今又被线下商业平台搬回来了。又有线下门店，又便宜，还能服务到位，很多人又再次回归到线下商业。

03

房企投入力度加大

市场前景分化

从房企投入方面来看，商办物业正成为行业发展热点，成为除住宅以外的最成熟的物业管理类型。

除了较早上市的宝龙商业以外，近2年有商管基因的物企纷纷成功上市，比如华润万象生活、卓越商企服务、星盛商业，以及中骏商管。万物云、绿城服务等更多品牌物企也在加速进入商办领域。

企业在商业方面的投入力度持续加强，如中骏商管计划2025年要布局100个世界城项目，实现60个开业；星盛商业计划未来三年每年拓展项目不少于10个；华润万象生活计划2021年及2022年分别新增13和12个项目；宝龙商业计划2025年实现在营项目达到100个；龙湖商业计划2021年全新开业8家购物中心，2022年新开业16家购物中心等。

CAIC数据显示，头部企业商管业务规模无论是项目累计数量还是管理面积，都从2018年起至今持续增长。

据2021年H1典型房企持有非住业务运营收入显示，万达非住业务运营收入最高，达198亿元，明显高于排第二位的华润。从增长情况来看，2021年H1头部商业地产企业租金及同比增幅中，新城的增长速度最快，为72%。

具体来看，有三类企业业绩尤其突出，分别是聚焦三四线可以实现快速复制树立区域标杆的企业；聚焦一线重点布局重奢业态，树立城市标杆的企业；以及以TOD为主，聚焦城市核心交通资源的企业。

展望未来，商业的压力依然很大，并且会越来越大，到2025年库存存量将达8.57亿平方米，未来计划开店数量非常多，空置率重点城市也将走高至10%左右。

当然未来竞争力的核心还是在于运营效率，可从多项指标考察运营效率。假设按照1万元/平/月作为销售坪效及格线，目前很多商业并没有达到这个合格线，所以如何能够把坪效真正的提高才是今天商管企业应该做的事情。

商业亮点频出，头部企业商管业务规模持续增长