作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

导语：“倘若我们无法成功挽留现有员工并雇用、培训及留任高级行政人员或主要员工，可能严重损害我们的业务”，在2020年5月递交的招股书中，实地集团这样写道。

一语中地。

十个月不到，实地集团的担忧演变为事实，实地集团上演了“高管集体出走”的大戏。

2021年2月20日，一份实地集团“高管离职名单”在地产圈发酵，据相关消息称，实地集团半年内已有13位高管相继离职，其职位涉及财务、投资、营销等多个领域，包括实地集团副董事长兼总裁刘森峰、执行总裁兼CFO李斌等。

一纸名单好似揭开了实地集团的“遮羞布”，将其再次推至风口浪尖。

“留不住”的高管实地频繁换将成谜

2021年开年，房企高管离职现象依然频发，新城控股、弘阳地产、荣盛发展、龙光集团、上坤地产等多家房企高管纷纷出走。

近年，在行业下行、利润不断收缩的市场环境下，各大房企均不同程度地面临着人员流动的尴尬局面。

然而，对比其他公司，实地集团如此高管流动极其频繁却是罕见。

2021年2月21日，高管集中离职消息爆发后，实地集团连发声明回应称：“涉及的离职员工是在去年不同时间点离职，并非春节后集中离职；大部分人员是被公司劝退，仅有两人是因个人原因辞职，这对一个快速成长中的企业，人员进出实属正常”。

不过，实地集团的声明一出，市场并未买账，因为实地不仅向业界确认了高管的流失，还用“劝退”的字眼得罪了一批明星职业经理人，比如副董事长兼总裁刘森峰、执行总裁兼CFO李斌、副董事长兼联席总裁罗剑威、副总裁兼成渝区域总裁张炜、资金副总裁刘军、营销副总裁张羽晴、人力行政副总裁樊全文等。

而刘森峰、李斌等作为业内颇有知名度的明星经理人，还曾操盘过不少著名项目：

刘森峰，在加入实地集团之前，曾先后担任碧桂园集团副总裁、江苏区域总裁及美国区域总裁，曾经创造了碧桂园“一天一亿”的销售额记录，在业内有着“打工皇帝”的名号。2019年10月正式加入实地集团，2020年4月任实地集团执行董事兼首席执行官。

值得一提的是，自2020年8月就不断传出刘森峰离职的消息，10月，他还针对外界的离职传闻表示“短期内并没有辞职打算”。

但在2020年12月31日，刘森峰却正式宣布因需要腾出更多时间来专注于发展自己创办的新基业控股集团，辞任实地集团副董事长兼总裁职位。

除了刘森峰外，李斌的离职也颇令人意外。李斌曾任职泰禾集团副总裁兼首席财务官，并先后任职华夏幸福助理总裁兼集团财务中心总经理、鸿坤集团财务中心总经理、旭辉控股集团北京区域事业部首席财务官等。2019年4月正式加入实地集团，2020年8月，由实地集团的财务总监晋升为集团执行总裁。

此外，资金副总裁刘军、营销副总裁张羽晴等都是曾任职其他头部房企，在加入实地集团不到一年的时间就已经离职。

多位高管都是在行业内有丰富的经验和光鲜的履历，为何几乎同时“水土不服”而离职？

针对行业疑问，实地集团却只是以一张模棱两可的声明和“劝退”的字眼作为回应，试图以此来平息舆论，不过事与愿违，实地集团最终因该离职事件成了市场最为关注的焦点。

事实上，实地集团爆发离职潮已不是首次，早在2017年就有高管集体出走。

2017年1月，前“百度太子”李明远加入实地集团担任总裁一职，一度引发不少科技企业和风险投资机构关注。不过，2018年8月便宣布离任，随后由前金辉集团总裁马立强“接棒”。随着李明远的离开，实地集团有多名高管相继出走。据《财经》报道称，“2017年以来，实地集团总经理级别以上的离职者已超过10人。在广州，曾经有实地项目因一次开盘销售业绩不佳，包括广州城市总经理在内，整个城市公司营销总监级别以上的人被全部开除。”

如今，在实地集团冲击上市的关口，高管的集体“大换血”无疑是一次重大变动。

债墙高筑上市梦难圆

实地集团成立于2006年，创始人是富力地产（02777.HK）董事长张力的儿子张量。所以实地集团也一直被视为富力系企业。2020年5月，实地集团在港交所递交招股书，但目前已失效。

多年来，从广东中山璟湖项目到“智慧社区”，实地集团名声大噪。

招股书显示，截至2020年3月31日，实地集团在25个城市合计持有37个地产项目，总建筑面积约为1430万平方米；土地储备1016.93万平方米。

2017年至2019年，实地集团总收益分别为38.71亿元、63.72亿元、83.24亿元，复合年增长率为46.6%；毛利率分别为21.9%、25.2%、30.9%；净利率分别为8.4%、13.3%、9.1%，2019年出现下降。

（来源：实地集团招股书）

激进的跑马圈地给实地集团埋下了不小的雷，在营收快速增长的同时，其债务高墙也是逐渐累积。

2017年至2019年，实地集团借款总额（包括银行贷款及其他非银行借贷）分别为119.83亿元、117.71亿元、126.57亿元，逐渐增长；净资产负债比率分别为3809%、533%及225%，连续三年都居高不下。

此外，实地集团的短期偿债压力也比较大。截至2020年第一季度，实地集团于一年内到期的银行贷款及其他借款总额已接近43亿元，而其在2019年末现金及现金等价物仅为20.4亿元，资金缺口高达23亿，无法覆盖1年内到期债务。

负债走高之时，实地集团也面临着现金流日益紧缩的问题。2017年至2019年，实地集团经营活动产生的现金流量净额分别为25.18亿元、6.63亿元、2.23亿元，大幅减少；同期的现金及现金等价物分别为45.76亿元、42.16亿元、20.39亿元，也在大幅减少。

2020年8月，住建部以及央行划定房企融资的“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。在此背景之下，实地集团实在难言乐观。

据悉，2020年11月20日，实地集团的招股书已经失效。而首次闯关失败与其极高的负债率不无关系。

实地集团本就承载众多压力，再加上一众高管的出走，未来的上市路又将如何走？

富力二代“掌舵” 实地前路几何？

提及实地集团的“掌舵人”张量，最为人熟知的恐怕就是“富力地产二代”这个标签了。

2003年，张量从加拿大留学归国，归国后没有进入富力地产，而是自立门户创办了恒量建设集团，也就是后来的实地建设集团。2006年又创办了电梯媒体飞沙，这家公司于2008年被分众传媒收购。此后几年，其又陆续创办3D售楼咨询平台狙房网、普及中国、饮食集团等，不断在各个领域试错。

2012年，张量开始真正走入大众视野。彼时，父亲张力旗下的“力量矿业”在香港上市。上市后，张力将其持有的70.8%的股权转交给张量，张量成为了力量矿业的实际控制人。

同为地产二代，有人说，张量跟王思聪一样，对高科技和娱乐事业很痴迷。

2017年，张量收购了天马娱乐（现名传递娱乐），正式踏足娱乐圈。2019年初，传递娱乐（01326.HK）将北京悦凯影视纳入麾下，悦凯影视旗下艺人杨洋、宋茜等人集体加盟传递娱乐。同年9月份，传递娱乐附属公司广州戴德又收购了闻澜文化60%的股权，张量也由此也成为了杨超越的老板。

但遗憾的是，张量在娱乐赛道上的投资并未获利，传递娱乐最新财报显示，截止至2020年12月31日，拥有人应占亏损7971.5万港元，同比扩大307.00%。截至2月26日收盘，传递娱乐股价仅0.14港元，市值3.5亿港元。

（来源：实地集团招股书）

时至今日，张量已足足投资了40多家企业，版图遍布餐饮、娱乐、互联网、出行和地产金融。

对互联网的痴迷这深深影响着张量对于实地集团的定位。他想要用互联网的思维来做地产，用智能化武装楼盘。张量曾表示要将实地集团打造成“地产界的苹果公司”，通过“地产+科技”的方式双轮驱动实地集团前进。

不过，这个策略并不新型——其实，“科技+地产”的发展战略早年间就已在房企业内流行，绿地、万科等老牌房企也较早地先行，可惜的是成效一般。

对于实地集团来说也同样如此。

从近几年实地集团的发展来看，执着于科技赋能地产的实地也并未摸索出一条可行的路。

克尔瑞数据显示，2018年实地集团的销售额为158亿，2019年进一步下滑至119.6亿，行业排名也从89名跌落至153名。

2020年，实地集团销售额略微增长，达到257.4亿元，排名行业第100位。

看到如今实地集团发展乏力的窘境，不知道张量是否有了新的盘算？

近不惑之年，摆在张量面前的，有实地债务压顶的难题，也有还未实现的“地产苹果公司”梦。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）

他与王思聪一样是地产二代 想证明自己却留不住高管 前路漫漫

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