在上海，到底怎样才算“群租房”？

关于什么是群租这个问题，其实每个人对群租的理解都是有所不同的。大家以为的群租，可能是那种很多人住在一起，环境非常脏乱差的房子。

有人说群租就是隔断房，有人说二房东做的就是群租房，也有人说合租是几个人住，群租是一群人住......

其实，这几点都和群租有点关系，不太准确也很难说清楚，我们对群租的界定都比较模糊。直到上海立法禁止群租，当我们再谈起群租的时候，才有了一个标准化的界定和划分。

前几天，市十五届人大常委会第四十六次会议表决通过《上海市住房租赁条例》。

来自上海市人民政府

也是通过这份文件才让群租真正有了一个清晰地判定。那么，从真正意义上来说，到底什么才算群租？

一、从法律文件来看，群租和合租到底有什么不同？

先来看看上海是怎么界定群租的，在上海已经出台的《上海市住房租赁条例》中，对群租做出了清晰地界定和划分：什么才是群租，到底该如何界定？

根据上海最新的界定标准来看，满足以下情形之一的即可认定为“群租”。

这份文件从不同维度都对群租进行了界定，包括出租最低人均面积、单间居住人数、最小出租单位、以及不可出租的室内区域。

• 一是，地下储藏室、阳台、厨房这种不属于居住空间的出租；

• 二是，房间内按床位出租；

• 三是，更细致的规定还有，租房间的人均居住面积低于5平方米；每个出租房间的居住人数超过2人。

简单理解下来，可以把群租分为两类：

• 第一种，改变了房屋的结构。比如说把地下储藏室、阳台、厨房这些空间隔断出来住人。

• 第二种，没有改变房屋的结构，但是一个房间里铺了2张以上的床，按床位收租也可以叫做群租。

那么，什么才叫合租？

真正意义上的合租，就是租客各自租一个房间，客厅厨房卫生间公区大家一起共用。比如两室一厅，两个人租一人一间房，其他空间共用。

这在其他城市可能还比较常见，但是在房租水平高额的一线城市就比较奢侈了。在上海除了房东个人房源，一般合租房采用N+1模式。

换句话说，原本房屋的结构是两室一厅可以隔成三室一厅，多出一间房子出租，但不能是四室一厅。

关于N+1规定的原文其实是这样的，2019年9月12日上海市房屋管理局在《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》：

单套住房内客厅（起居室）使用面积在12平方米以上，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住。

严格划定了合租房的标准，在符合要求的情况下，允许将客厅隔成一间房出租。且针对客厅＞12㎡以上的房子。

以上几点，就是合租和群租最大的区别。文件听起来可能有点干，为了让大家更好地理解，接下来带大家看一看租房生活中常见的群租现象。

二、现实生活中，群租现象有几个比较明显的特点

其实群租是很容易判断的，通过平常的生活观察以及个人的租房经历跟大家分享一下：

第一个，最明显的就是改变原始房屋结构，疯狂做隔断。

首先是厨房隔断，如果我不说，各位看得出来这是厨房改造出来的房间吗？

图中一排排收纳柜极其显眼，最上面和最下面的两排其实就是厨房里原本的柜子，而中间一排柜子大概就是在原来的厨房台面上加的。

很尴尬是不是？其实最大的问题是厨房里的上下水管道和煤气管道，把厨房改造成卧室的话，不仅平常睡觉会很吵，更严重的是如果在改造的过程当中不恰当的话，那么就会造成煤气的泄漏，造成的后果是不能想象的。

其次阳台隔断，其实就是在阳台和客厅之间安装个推拉门，在里面放张床就变成一个房间。

来源：腾讯视频

还有客厅隔断，客厅一般也会被隔成一个房间和一个很小的客厅，这个隔断房也叫做“厅卧”，有的会连带一个阳台。

有的隔断房非常小，几乎是缩小版的次卧。这是我之前住过的一个在过厅里隔出来的小房间，它原本就是一个一居室，被二房东硬生生的隔出来三室0厅。

因为是夹在中间，房间虽然开了一小扇窗，但几乎就是摆设。白天不开灯的话真就是两眼一抹黑。先不论通风采光的问题，没有窗户的隔断房，电费也会增加不少。

第二个，即使不改变房屋结构，按床位出租也是群租。群租房里一个房间会摆上很多张床，有种集体宿舍的感觉，有的还是上下铺，全部按床位出租。

比如一张床500元/月，一间房有4张床，那一共就是2000元/月。

因为做隔断，房子里凭空多出来一个又一个房间，同样的其他公共空间也就“消失了”。这就导致群租房里可能最多只有1个卫生间、没有厨房，甚至没有客厅。

如果房屋是以前那种老破小只有过厅，那改造之后基本就没有客厅的空间了。除此之外，从平常租房的经历来看，一些细节上也能大致看出它到底是不是群租。

比如，群租的房子电表非常多，五个、六个、七个甚至更多。

上面有几个电表就代表着里面住着几家租客，每家都各有一个电表，有的二房东为了收高价电费还私自拉电表。

再比如，如果留意一下就会发现，那种住很多人的房子一般也是群租房。群租房常常就是8个人、10个人住在一个房子里，隔断房间也会很多，基本上都会有好几个门。

那种房间很小，10平米以下的房间里住两个人也是群租，因为按规定人均居住面积小于5平方米即为群租。

因为人多不可避免的房子里会有很多杂物，门口的拖鞋、厨房里的锅都会很多。

总结一下，群租的几个明显现象：那种将厨房、阳台改造作为隔断房的是群租；按床位出租的也是群租；一个房子里住的人很多，电表很多的往往也是群租。

三、关于上海为什么要整治群租这件事？

这不是上海第一次禁止群租房现象，但，是第一次以立法形式禁止群租。

曾经普陀的中远两湾城也是上海群租最严重的小区，这些年上海一直在大力整治群租现象，实际上那种很夸张的群租已经减少很多了。

无可奈何的是，在租房市场上群租处在灰色地带，涉及到二房东、租客等多方因素。如果没有举报也很难发现那些群租房，管制难度也比较大。

假设之后真的没有群租了，可能会有哪些影响？大家比较关心的是，房租会不会上涨？

因为群租确实给很多人带来了便宜的房子，随着租赁市场上低价房源的消失，对很多人来说，尤其是那些低收入人群，太高的房租承担不起。也许会因为无房可住被迫离开，如果房租上涨，对之后的低收入人群来上海势必会造成阻碍。

但是，禁止群租这件事，为什么一定要做？

首先，群租确实存在一定的安全隐患。相信大家在网上也看过不少报道，群租房发生燃气爆炸、火灾之类的事故。

图源：微博

另外，疫情之下群租对防疫也是一个不利因素。

本质上，整治群租也是为了保障租客的居住环境和安全问题。可以整治租赁市场上二房东租房乱象，为租房者提供更好的居住环境，从某种意义上来说，也会影响一个城市的秩序和管理。

虽然说大家担心房租可能会上涨，但是未来租赁市场总归还是要走向规划范的。在禁止群租之后，我们也期待会有其他方式去平衡。

其实上海也在做相关的保障性租赁住房，十四五期间计划新增约47万套，在一定程度上也能够缓解当下租房的问题。

上海是国内首个以立法形式禁止群租房的城市，未来可能也会带动整个租赁市场的规范化。