当商业地产赛道陷入存量博弈，深业商管却用一组逆势增长的数据，开启商业破局之道。首日客流破18万的花展顶流、与深铁联手枢纽商业新物种、国际IP集群微度假目的地，三大王牌项目同步推进，以"生态+"组合拳强势搅动行业格局。

从“生态流量捕手”到“城市空间导演”，深业商管正以"生态资源+内容运营+超级IP"三维破壁，为商业地产下半场提供破解同质化的高阶样本：当空间成为价值放大器，每一寸土地都能生长出新消费叙事。

笔架山花展引爆"自然消费力"

当"2025大湾区花展"百万株花海引爆笔架山公园，首个周末客流超34万人次，深业上城生态商圈迎来高光时刻。商场花展首日销售额同比增长59%（不含汽车零售），以"自然体验-商业消费"价值闭环验证“公园+商业”的硬核变现力。

图源：项目官方、赢商网

深圳之脉重构"地下商业想象”

与深铁集团合作的黄木岗枢纽项目-深圳之脉正式启动招商，作为地铁换乘枢纽，该项目以"文化策展+体育运动+休闲社交+社群运营"重构地下商业DNA，重新定义枢纽商业内涵。

湾中上城解锁"微度假方程式"

瞄准大湾区2小时经济圈，深业商管在大湾区落子的第二座"上城"使出国际IP集群杀手锏：沉浸式乐园捆绑主题餐饮、IP酒店，打造"48小时微度假"黄金公式，剑指年客流量千万级赛道。

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60亿生态商圈进一步扩容

“POD+TOD”双重加持

作为深圳福田CBD的延展区域，位于两座“公园顶流”（莲花山花园和笔架山公园年客流量均位居深圳TOP5）之间的深业上城生态商圈近年来人气飙升受到极大关注度。如今，这个城市新势力商圈，因为新项目-深圳之脉筹备入市和深圳市体育中心焕新亮相，正迎来扩容新契机。

十年筑基，60亿商圈标杆效应显著

作为福田区重点打造的特色商圈之一，深业集团用了十余年在此深耕细作。其以“莲花山和笔架山”两座顶流公园为生态基座，以深业上城综合体带来甲级写字楼、购物中心、街区、星级酒店等多元空间商业内容体验，深度探索“公园+商业”发展模式，构筑了一个活力十足的“公园生态商圈”。

图源：项目官方、赢商网

数据显示，深业上城2024年销售额达到60亿元，年客流量达到4600万人次，同比2023年均呈现双位数增长。并连续第二年入围华南商业年度主流榜，成长为深圳商业一张新名片。

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商圈的建设，离不开政府的大力支持。除了打通公园空中连廊，还在政策层面大力扶持公园商业发展。笔架山公园作为深圳“公园运改维一体化改革试点”，公园在运营管理中鼓励市场化运营模式，并结合2025年初《深圳经济特区公园条例》新规发布，催化公园商业新范式：通过企业与政府的深度联动，将传统“单打独斗”转化为“生态共荣”，深度融合商业价值与社会价值,打造城市公园经济升级样本。

"POD+TOD"，助力商圈扩容

今年，伴随着深圳首家市内免税店进驻以及黄木岗枢纽商业-深圳之脉启动，百万㎡公园生态、叠加免税经济和枢纽商业的双重化学反应，深业上城生态商圈也将扩容，开启从“单核驱动”到“双引擎”联动的进化跃迁。

那么，黄木岗枢纽商业-深圳之脉的加入，为什么能成为商圈扩容发展契机？

其一，项目的加入，将进一步加强商圈“TOD属性”，以“冬瓜岭站（深业上城）+黄木岗站（深圳之脉）”双地铁站点，形成覆盖"3条地铁线路+5主干道"的超级路网，商圈辐射影响力将进一步提升。

图源：项目官方、赢商网

其二，依托笔架山公园生态串联，东西两座商业体形成联动运营，将进一步扩大商圈影响力。

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商圈物理空间扩容：作为深圳地铁7号线与14号线的换乘站点枢纽，“深圳之脉”位于笔架山公园东麓，因笔架山公园与深业上城均由深业运营，深业商管通过与深铁合作该项目，可借此打通笔架山东西两麓商业，扩充商圈物理空间，实现地下商业体与地面生态商圈串联，形成“可逛、可玩、可停留”的片区全域内容联动运营。

客群结构重塑：深圳之脉还毗邻深圳市第二人民医院、深圳市体育中心等重要市政设施及深圳顶流学区“百花片区”，这些均属于城市刚需公共服务超级流量外挂。尤其是焕新亮相的深圳市体育中心是深圳首个国际A类赛事专业足球场。叠加黄木岗地铁枢纽流量（日均超5万人次），精准覆盖家庭客群与运动消费人群，奠定其商业差异化竞争的基石。

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“枢纽+体育+公园”超级链接

深圳之脉破局地下商业

在今年1月，深业集团正式发布“3+x”商业战略，宣布未来着重打造城市商业旗舰品牌“深业上城UpperHills”、社区级商业品牌“深业拾集UpperVille”以及非标商业三大产品线。据笔者了解，深圳之脉作为地铁枢纽商业，也将是深业商管继深圳妇儿大厦、笔架山公园后，又一个非标操盘的项目。

在规划上，深圳之脉希望打破了传统地下商业“封闭、压抑”的固有印象，以“绿色+枢纽+社区”为核心展开，构建“城园站体”超级链接。

场景创新：打破地下空间桎梏

在设计之初，深圳地铁就充分借鉴了日本涩谷的“站城一体化开发”思路，邀请日本知名设计团队“日建设计”主导黄木岗交通枢纽的空间规划设计，在展厅设计上创新性打破地下空间局限性，如将自然光引入站台层，创造出“舒适快捷的步行空间”，增加绿植规划，让乘客感受到从树叶间倾泻而下的阳光，打造“绿荫下的车站”的公共休闲感等。

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绿色生态与自然融合：通过多个下沉式广场强化绿色生态化设计，打造出充满呼吸感的“地下绿色长廊”，融入自然采光、绿植墙、循环水景等生态元素，营造“绿荫下的车站”氛围。结合地面绿轴与福田河水系串联中心公园、笔架山公园等，形成“城园一体”的漫步系统，形成“地上生态+地下活力”双循环。

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多元场景的超链整合：作为三线交汇（7/14/24号线）的轨道交通枢纽，项目17个出入口与周边1.5公里内的深业上城、深圳市体育中心等核心地标互联，形成“15分钟生活圈”的超级节点。在公共空间中，采用植物系主题装饰，如绿植零售店、自然艺术展等，将环保理念转化为可感知的消费场景。

业态重构：精准匹配客群需求

从区位来看，整个黄木岗周边目前并没有成熟的在营品质商业。深圳之脉的诞生，恰好填补区域“家门口品质商业”的消费空白。

调研数据显示，除地铁客群外，基于周边丰富的市政配套，项目周边在地消费客群颇为丰富，包括华富村等周边社区中产家庭及逛公园客群；华富中学、深圳实验学校等名校学生党；深圳网球中心、深圳体育中心赛事观众、运动爱好者、明星应援群体等，形成“社区家庭+年轻潮流+运动经济”为核心，辐射市第二人民医院、市政设计大厦/福田区税务局等医疗、政务、科教等垂直客群，构建“全龄、全时、全维”的客群生态体系。

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基于周边客群画像，以及黄木岗枢纽项目本身极具特色的空间基底，让深圳之脉有了提供差异化商业内容的强大底气。其划分了三大主题区：

东区活力场：紧邻市体育中心，布局运动零售、活力茶饮、潮玩体验，引入运动科技馆、电子竞技体验店等创新业态；

西区生活舱：聚焦医疗配套需求，组合便捷餐饮、健康保健及生活服务，打造就医人群的"温暖补给站"；

南区疗愈所：配置经络调理、轻食健身等品质服务，成为CBD白领的"城市第三空间"。

运营破局：激活空间流量价值

以今年的三八妇女节为例，深圳之脉发起针对女性职员的“绽放她力量·闪耀女神节”活动，在项目不同空间中上演钢琴演奏、走秀、桑巴、运动等系列快闪活动，向参与者们传递项目所倡导的绿色、活力、人文的商业理念。而这，正是项目团队“空间内容运营”的尝试之一。

图源：项目官方、赢商网

区别于传统商业，深圳之脉希望在运营上侧重“非标商业”策略，强调社群互动与全场景体验。如结合地铁枢纽人流快速通过的特征，未来将以快闪店、主题月活动（如环保艺术季、科技运动周）保持内容新鲜度，将空间转化为城市文化输出的新型载体，强化“年轻力”标签。

今年5月1日起，深圳将推行新版《深圳特区公园管理条例》，新政鼓励市场主体积极参与/探索新型公园消费场景。深圳之脉亦可借力深圳公园新政，以"地上自然疗愈+地下活力迸发"双循环模式，联动深业上城打造公园商业的24小时消费场景。

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探索“乐园+商业”新模式

亚洲首个国际IP乐园集群商业来了

作为深业集团在粤港澳大湾区珠江口黄金内湾西岸布局的战略级项目，湾中上城于3月28日举办品牌发布会，正式宣布其核心业态——亚洲首个国际IP室内主题娱乐综合体"魔法世界"进入建设冲刺阶段。

该项目位于深中通道西岸登陆区的马鞍岛核心区位，距离深圳前海仅30分钟车程，凭借"一桥一港双站三轨道四快线"的立体交通网络，未来可1小时覆盖珠三角五大国际机场及港口，成为承接大湾区东西岸6000万人口微度假需求的核心枢纽。

目前，湾中上城已完成主体结构封顶，核心业态"魔法世界"进入主题场景深化施工阶段。这一斥资3亿元打造的20000㎡奇幻空间，已与美泰、孩之宝、沃贝三大国际IP集团达成战略合作，汇聚芭比娃娃、变形金刚、小猪佩奇等10余个全球顶级IP资源，规划建设3大室内主题乐园、IP主题酒店及2大主题餐饮及零售店融合业态，预计将于2025年7月正式开业，提供"两天一夜"沉浸式度假体验。

图源：项目官方、赢商网

目前10万㎡上城水街商业招商如火如荼，吸引了六个大厨、9°江南、清晖小苑、泸溪河、TEAMOMENT、春山煮叶、斯凯奇、九木杂物社、OPPO、爱上花溪民宿、汉仁宫等60余家品牌签约及意向进驻，更有部分为中山首店，形成"国际IP+在地品牌体验"的差异化商业矩阵。

湾中上城作为深业商管"商业+文旅"模式的首个异地复制项目，标志着集团从城市商业运营商向文旅产业整合者的战略升级。依托深圳深业上城年销售额60亿的运营经验，深业商管将以国际化运营策略、深度的文化IP赋能及创新的场景化营销，为湾中上城构建"主题乐园引流、水街商业转化"的闭环生态。可以预见，该项目将为大湾区探索"产城人文旅"融合发展提供新范本。

当传统商业困于坪效内卷，深业商管却通过重组城市基因（公园、枢纽、公共服务），探索将公共资源转化为可持续消费动能。从企业发展维度，深业商管在“公园+商业”成功模式基础之上，重构城市商业逻辑，推动城市商业从“单点商业”向“全域生态”跃迁。在商业地产下半场，这种"空间价值放大器"的操盘思维，或许正是破解同质化困局的关键密钥。

60亿生态商圈扩容，深业商管以“深圳之脉”破局地下商业