近半年来，关于长租公寓的解读层出不穷。

在一些看法里，它是负面缠身，租金贷和风波纠纷皆出于此；
在一些看法里，它是房地产转型的明天，承载人民幸福生活的愿望；
在一些看法里，它已穷途末路，从盈利空间到商业模式都备受质疑；
在一些看法里，它是国家的一盘大棋，现在才下到第一步…

“不识庐山真面目，只缘身在此山中。”如果把长租行业看成一头大象，那受限于时间、背景差异，行业经营者往往会像摸象的盲人，只有微观视角，缺乏宏观视角。

迷雾重重，鱼龙混杂，唯有抽丝剥茧，才能客观中立的认识真正的长租公寓，本文将带你系统了解长租公寓行业的昨天、今天与明天。

P1 长租公寓的昨天：风雨中奔跑的10年

在过去十年，长租公寓在叫好声中开始，在争论声中发展，在怀疑声中踌躇不前，回首看去，可谓风雨中奔跑的十年。

生于城市化进程和消费升级

在不可逆转的城镇化进程、难以承担的高房价压力、席卷而来的消费升级，多重因素的影响下，长租公寓市场在过去10年内发生、发展。

首先，我国住房租赁市场的主力军是毕业大学生和流动人口，随着城市化进程推进，户籍制度进一步改革，带来大规模的人口流动，以及中国人居住观念的改变，对长租公寓市场的发展起到了推动作用。可以说，只要城市化在发展，租赁市场就在发展。目前，发达国家的租赁人口占比在30%以上，而我国租赁人口占比仅为12%，这12%的份额已经形成了万亿级的广阔市场。

其次，高房价迫使很多外来者不得不推迟购房年龄。数据显示，北上深青年的平均购房时间都超过了30岁，且不断在增长，一位本科毕业生至少需要奋斗9年，才有机会买到自己的房子。近年国家坚持房地产市场调控长效机制，房价上涨预期有所弱化，但因房价压力而加入租房群体的人群仍在增多，可见租赁市场依然会持续上升。

再次，随着居民可支配收入的提升，国民开启了消费升级的大潮，其中居住升级成为消费升级重要部分，这使得头部品牌公寓和小而美公寓数量快速增加。同时，公寓也通过多种形式提升服务质量，如对老破旧房源进行统一的家具、床、空调等装修，增强单间的生活功能；比如为合租的房间门增加指纹密码锁等微小的设计，都为年轻人带去安全和隐私；比如随叫随到的管家服务、公共区域保洁、免费维修等服务。随着越来越多的新生代群体愿意支付更多租金来提升租房品质，租赁市场也实现了扩大和升级。

兴于大众创业万众创业

复盘长租公寓的发展史，需要回到大众创业、万众创新的时间点。

2012年~2014年间，中国的各个行业被互联网思维洗脑，公寓进入融资高峰期，培育出来大批长租公寓企业，其中千万量级居多，也出现了亿级单轮投资，标志事件便是2014年底雷军投资You+，魔方、蘑菇、水滴、优客逸家等品牌公寓，也都在此时登场。

我们很难预判一条从未有人走过的路，会遇到多少岔道与歧路。在2014年~2016年期间，品牌公寓依靠融资—高价包租—快速扩张规模—再融资的方式。在疯狂的扩张中，行业完成了“0到1”的积累，也留下了日后的诸多隐患。

这段路上，投资人、创业者以血的教训，达成了几条共识。

首先被验证的是分散式合租公寓，因为改造、运营、并购等难度都较大，边际效益不断递减，被认为很难规模化。

其次被改变的是规模迷信，受制于行业的金融产品匮乏、公寓自身的盈利能力，拼命做大规模数量，反而变成了成本负担。

此外，过早跨城经营，同时涉足多条产品线；过度依赖挖人来推动业务；投入巨额成本自建IT系统等，日后也都被列入了行业的试错共识中。

矛盾于租赁新政鼓励和地产系碾压

时间推进到2017年的7月，广州政府官网上发出了《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，该《工作方案》中提出了中国住房租赁史上的一条里程碑式措施：租购同权。这意味着，在广州，只要是符合条件的租房人，未来也可与业主一样，其子女享有同等就近入学的权利。

自此，各级地方政府也纷纷出台租赁新政，培育租赁市场和机构房东，鼓励租赁市场向前发展。一时间，行业里品牌公寓旌旗林立。

政策导向引领市场发展方向。长租行业朝着规模化、专业化的方向前进时，另一边的房企开始发愁。原本舒舒服服用土地赚钱的开发商们，发现拿地越来难，成本越来越高，土地的红利正在逐步消失，开发商们被迫集体转型。道路千万条，但相比跨行做物流、做旅游、做教育，运营长租与运营地产仅一墙之隔。

在租赁新政的召唤下，“房企入局长租”成为开发商的转型共识。

一些嗅觉灵敏的房企早早意识到楼市会朝着租赁方向发展，比如2014年就开始大规模布局租赁的龙湖、招商蛇口以及金地等，等到2018年时，招商壹间、万科泊寓、龙湖冠寓、金地草莓社区、旭辉领寓等Top30的房企，超三分之一都参与分食长租公寓蛋糕。

凡事过犹不及。开发商们凭着雄厚的资本和可观的规模，集体“抢滩”长租行业，也打乱了行业自我修复迭代的节奏，“高进低出”、“长收短付”的潘多拉魔盒就此被正式打开。

在开发商加入后，行业包租融资模式的门槛被提高，行业拿房成本迅速上升，规模与杠杆难以平衡，行业赛道陷入了新一轮的疯狂，导致2015年分散式公寓的疯牛年，2016年集中式公寓疯牛年，2017年开发商疯牛年，2018年开始租金贷暴雷，一大批租赁品牌阵亡。

浮沉于P2P的商业模式

2018年后，“租金贷”一跃成为长租公寓的发展史上的高频词。

都说“人生若只如初见”，其实最初的租金贷也曾十分美好。对刚毕业不久的职场新人来说，租金贷是一次性“借贷”一年房租，之后逐月还贷的新选择，租房者以支付一部分利息为代价，缓解了资金的压力。且年付的方式往往可以取得较季付更加优惠的租金价格；而另一方面，出租方因为能提前收到一年的房租，有足够的运转资金，提升规模和服务；金融机构也赚取了“贷款利息”。可谓一石三鸟。

“租金贷”运行时十分依赖“资金池”，一旦资金池出水口与入水口两端的平衡被打破，必然会出现“暴雷”“跑路”的结果。

租金贷问题的主要症结在于：1、租客是否在不知情或者未被进行充分风险提示的情况下，办理了“租金贷”；2、公寓企业在拿到这笔资金后的使用方式缺乏监管。用一句总结就是：取之无道，用之不当。

资本本性逐利，在金融配套政策与监管执行还不成熟的背景下，很快，响声最大的那颗雷出现了——杭州鼎家长租公寓宣布破产，在引发大量租客和房东维权同时，“租金贷”运作模式随即被诸多媒体曝光，被指称“空手套白狼”、“套路比P2P深”。这件事也侧面证实，许多中小型长租公寓融资能力弱，要想获得资金只能走上‘分期贷’这条路。

总之，2018年下半年起，北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管，不少银行也叫停了“租金贷”业务。这个2015年就随着长租公寓兴起而随之产生的金融产品，变成了要比P2P爆雷更可怕的“坏东西”，需要为公寓倒闭等一系列事件“背锅”，并被完全“叫停”。

P2长租公寓的今天：满目疮痍下的勃勃生机

从昨天走出来的长租公寓，似乎满目疮痍，但残垣断壁下自有一番勃勃生机。

愁云惨淡的行业，不离不弃的资本

2020年后，“盈利危机”的大火在行业全场蔓延。前有分散式公寓蛋壳、青客“租金两头吃”，后有集中式如湾流国际公寓陷入现金流危机等负面爆出，行业备受打击。“疫情”黑天鹅之下，行业恢复招租难度增大，原本期待的“小阳春”被延迟，许多品牌公寓不得不宣告倒闭。

这一切，都令人“谈租色变”。

但我们应该敏锐地察觉到，资本并没有停下脚步。根据克而瑞的统计显示，截至去年年底，国内百强房企中有约1/4都布局了长租公寓业务，其中TOP20房企长租公寓已累积开业房源突破32万间，成为集中式公寓的主力。

同时，资本市场和政府部门，也都在第一时间向租赁企业伸出了橄榄枝，通过外部资本、资产证券化等多种途径开始为行业“输血”。例如软银向自如和贝壳找房分别投资10亿美元，其中5亿美元直接投资自如；建行定向1900亿投放长租公寓；万众瞩目的公募REITs试点；国家队中海企业发行95亿元住房租赁专项公司债券；华润置地发行50亿住房租赁公司债；全球租赁住宅领军企业睿星资本Greystar，也宣布在中国正式推出首个高端租赁社区品牌——“驻在LIV'N” 。

只要客户需求的“种子”在，市场一定会持续发展

野火烧不尽，春风吹又生。森林大火永远不会造成毁灭性打击，生存的土壤在，种子在，森林很快会再次焕发勃勃生机。

长租公寓行业也正在浴火重生。

首先，年轻人对美好居住的向往没有变，即市场需求没有变，这相当于“种子”仍在，只要有合适的土壤，种子便能重新覆盖大地。

就目前国内住房租赁市场来看，大多数住房资源仍掌握大业主手上，随着消费升级，原先的纯租赁模式已经不能满足现在年轻人的需求，大业主会逐步退出租赁市场，并被专业的公寓型企业所替代。

在日本，租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营管理。而美国大部分地区房屋租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。目前，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家水平，有大片空白等待填补。

过去10年，累计7600万大学毕业生，至少70%在租房，他们是长租公寓最直接的客户群。预计2022年，加上流动人口，租房人口将达到2.4亿人。上海易居研究院智库中心也预测，未来十年将是住房租赁市场快速发展的阶段，预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。

其次，“房住不炒”的房地产调控顶层设计没变，这意味着土壤是肥沃的，是长租公寓继续生机勃勃的根本动力。

在租住品质不断提高、市场秩序日渐规范的业态下，2019年底的全国住房和城乡建设工作会议上明确提出：2020年将重点探索把集体土地租赁房，委托给专业运营商配租的运行机制。

此外，大力发展长租公寓，在监管层面也具有重要意义。以个人住房为主体的住房租赁市场具有高度分散的特点，房源向专业化住房租赁机构集中，有助于主管部门规范市场主体行为，对规范租赁市场秩序、稳定租金和租赁关系等都有更强的约束力。

这意味着，在行业趋势、政策导向的双重推动下，国内长租公寓企业将迎来新一波发展高潮。当然，前提是能在这次疫情冲击中挺过去。

你看到的残垣断壁，我看到的勃勃生机

别看现在一片荒芜，但只要种子和土壤都在，必然会迎来生机。生机具体表现为：

1、公寓的空间产品和服务极速升级

随着住房租赁市场发展，长租公寓的形态也在转变、升级，逐步分化出1.0版本的分散式长租公寓形态，到2.0版本的集中式长租公寓，再到3.0版的大型社区式租赁住房的变化。

同时，行业的业态分化也更为精细，“头部与长尾并存”，低价房源、中端房源和高端房源兼有，也迫使公寓在产品和服务上快速升级，从追求规模改为实践精细化运营。

2、更多的地产、金融、互联网、跨国公司人才涌入

经过近10年的沉淀，长租行业的人才池子正在变大，从传统开发商流向国企类公寓和品牌公寓的人才数量正在增加；同时，互联网、金融、地产、跨国公司等非公寓行业高管，也主动进入到长租领域，期待分享一个行业爆发的红利。

3、更多的银行、信托、地产基金等成熟金融机构小试牛刀

2019年下半年，行业内REITs试点呼声再起，2020年4月，基础设施领域被率先推进公募REITs试点工作，银行、信托、地产基金等成熟金融机构小试牛刀，类REITs破冰、保险银行等长线资本涌入，整个行业快马加鞭前进。

持有运营类资产一旦有了终极退出标准，那么在建设的各个阶段、不同风险偏好的社会资金、匹配的创新金融产品，都会参与进来，从而形成长租公寓的现金流闭环。

4、更多的政策落地

今年的两会报告中，各种利好政策不断落地，支持、鼓励住房租赁市场发展。

如上海的R4地块和集体租赁用地不断增多，截至 2020 年 4 月，全国范围内总计推出租赁用地近 200 块，规划建筑面积超 1200 万方，预计未来能释放近 20 万套租赁房源。

在租售并举政策下，“商改住”政策在全国范围内实施，大量商住类物业、商办项目的土地属性被调整成租赁型住宅，改建后只租不售。从商办变为“商改住”，不仅由商水商电改为民水民电，还可以落户上学，极大降低了新市民的生活成本。

租购同权也更接地气，新市民的迫切需求如办理居住证更方便、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金等需求都被满足。

此外，两会报告中还提到了营业税简化征收，加大减税降费力度，下调税率，目前增值税率降到了6%，这些对长租企业的发展十分利好。

5、更多的利好可期

长租公寓缺的不是未来，缺的是时间，缺的是耐心。目前，境内基础设施建设领域公募REITs试点正式起步，长租公寓REITs或将渐行渐近；龙光控股、首创集团、阳光城、华润置地等房企集团相继获批（或成功发行）住房租赁专项债券

虽然这次试点范围没有商业不动产，没有长租公寓，但有理由坚信在租售并举的国家战略下，大资管时代的大幕正徐徐拉开，开发+运营将是新型房地产业务的普遍范式。像近日的建行1900亿贷款，支持6城政策性租赁住房试点，就是极好的案例。

P3 长租公寓的明天：新基建引发的投资机会

如今，新基建成为了全社会的热门话题，各行各业都在向新基建靠拢，探索新的业务合作机遇，既是当务之急，又是长远支撑。那么，长租公寓应当如何与新基建结合呢？

长租行业的“领跑者”与“跟随者”

结合之前，首先需要客观地了解下赛道选手现状，经过几年发展，长租公寓行业格局初见雏形。

第一梯队，分散式公寓被自如、蛋壳、青客拿下三甲；集中式公寓以魔方、乐乎、泊寓、冠寓暂时规模数量领先；伴随行业成长的服务商、平台商日渐增多，设计装修、整体软装、家居厂商、智能硬件、公寓SaaS、维修保洁、咨询顾问、金融服务和自媒体等一众供应链快速发展，共同构成一张巨大的“长租公寓价值网”。

“后发优势”理论提醒我们，领跑者的身后还有许多跟随者，各个梯队的头部现在发展如何了？是否还能保持自身优势呢？一起来关注下。

1、资本更冷静，头部公寓融资门槛提高

最近一年来，公寓和资本的关系不再像17年、18年那般热烈。

首先，资本和头部公寓是水涨船高，为了满足资本期望，公寓会主动催化规模。但盲目扩张规模反过来让长租公寓吞下了“规模不经济”的苦果。加上政策明确规定了“住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位”，所以公寓们在现阶段的核心目标明确改为“调整业务结构，专注精细化运营，实现健康盈利”。

公寓方向调整，必然带来“规模缩水”，在行业没有找到新的利润增长点之前，资本自然更为理性。

其次，投资的时间节点会直接影响资本融资的上升空间。长租公寓已经逐步驶入深水区，中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率，促使资本在投资长租领域时往往只盯着TOP3。随着时间推移，资本向头部不断集中，后进入的资本能分到蛋糕会更小，反过来导致整体行业资本不活跃。

比如集中式公寓头部魔方，虽然目前是华平资本的控股子公司，但未来谁有资格搭车亦或有能力接盘呢？另一边的自如也有同样困扰，作为分散式公寓的头部单位，自如在今年3月斩获了软银的10亿美元投资，软银轮已经是国际投资机构的大手笔了，如果近期盈利模式依然打不通，接下来是否会等来“孙宏斌轮“的继续押注呢？

笔者认为，当前资本与头部公寓的“结婚冷静期”是件好事。

一方面，公募REITs政策已然招手，公寓可以尝试拓展新的融资渠道，与多家金融机构合作开展金融创新，摆脱了过去过度依赖且单一的融资形式。

另一方面，资本的冷静也与行业格局极速蜕变相关，长租公寓不会形成一家独大的局面，未来会有越来越多的头部崛起。

赛道多元化，意味着可投资对象选项增多。对长租行业有意向的资本，除了挤在头部公寓一处分抢“小蛋糕”外，也可以把目光放在那些还在成长中的新生力量，共同参与做个大蛋糕。

2、平台和服务商发展或陷入瓶颈

平台和服务商方面，曾经智能硬件厂商和公寓SaaS厂商表现最为惹眼，但跑得快也意味着会遇到更多歧路，如果舍不得尽早掉头，最终很可能被沉没成本拖垮。

租房市场流量竞争激烈，头部有新平台贝壳与老牌流量平台58安居客明争暗斗，蘑菇租房梦想在SaaS端另辟蹊径，以扶持中小二房东流量为切入点，聚集了一批零散的独立公寓品牌，但如今二房东模式被反思质疑，蘑菇租房也有一年多没有喊“让天下没有难做的公寓”了。

智能硬件特别是智能门锁的赛道也越来越拥挤。曾经的科技侠、云柚、云丁、果加率先入局，其中云丁领跑行业，被寄予厚望的C端产品鹿客，听闻可能沦落为小米的代工厂。

毫无疑问，当前的长租行业格局还处巨变中，新人如后浪，层出不穷，今天的头部如果不尽快变革适应，就可能变成的昙花一现。

发现新基建下的新生力量

国家发展改革委于2020年4月20日召开的4月份例行新闻发布会上首次明确了“新基建”范围，包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三个方面，具体涵盖5G网络建设、工业互联网、人工智能、大数据、智能交通基础设施、智慧能源基础设施等。

尽管近几年行业多处断壁残垣，但长租市场是好市场，赛道是好赛道，国家的新基建战略，也许为行业指出了一条可期的转型之路。

5G部署加速了物联网的发展，智慧城市、未来社区离现实越来越近。在智能化赋能下，公寓会大量部署智能硬件，未来还可能实现全屋传感器，租客的生活场景、习惯、运动轨迹、消费数据都将被捕获，长租公寓也将从居住场所变成一个居住数据中心，空间消费的载体，公寓可以更好地服务租客，政府可以更好掌握新市民动态，家庭、宠物、健身、养老等特定人群需求也将被归类并对应满足。同时，长租公寓成为记录个体行为习惯、粘性巨大的流量存在的新入口。

笔者现分享三个具备投资价值、值得开垦深耕的行业新方向，供行业同仁参考。

1、5G技术与物联网，居住领域是最佳的IoT入口

目前，最容易实践5G技术和物联网概念的领域，非无人驾驶和智慧公寓二者莫属。

出于对个人隐私保护和成本考虑，传统住宅、酒店对物联网技术的接受度更滞后，改造难度更大。而长租公寓运营链条长、环节多，想要对规模庞大的房源和租客进行统一管理，就必然会主动拥抱“智能化管理”以降低成本、提高运营效率，所以公寓天然适合做IoT入口。

公寓IoT由智能硬件+SaaS软件共同组成。借助公寓IoT，公寓实现众多管理场景，租客随时可以在线办理查看房源、看房、预定、签约、缴费、退房、物业服务等租房服务，不用和房东打交道，觉得合适就立即拎包入住。

在智能公寓内，租客能享受到成熟便捷的门锁、水电表智能化服务，如智能门锁让进出情况实时查看，包括门的开关和各种非正常状态报警等；智能热水器定时烧水、水温设定、通风设定、过热保护等；智能空调定时开关冷气，远程控制开关、模式、风速、电量统计等多种智能功能。

大型租赁社区的IoT系统，还融合了安防、消防、智能家居等需求。通过SaaS管理中台，社区可以更加高效的实现路灯自动控制、故障监测告警、社区智能通行、绿化浇灌监控、垃圾溢满监控、智慧消防系统、智慧停车监控以及社区安防监控等。社区管理与5G结合的强大优势，在上半年的疫情防控工作中大放异彩，获得了多方肯定。

新技术在新领域往往更容易得到推广运用。目前，智能家居提供商的产品和技术的越来越成熟，公寓的智能化设备覆盖率也会快速提高，未来智慧公寓和智慧租赁社区，将成为行业发展的新方向。

2、新人类和新社交需求，对实体与虚拟空间的重新定义，匹配不同圈层的生活方式

第二类值得关注和深耕的方向，是长租+“社交”。

在原始时代，人们群居而生，与人社交是一项重要的社会活动。田园时代，人们以村舍的形式居住，打开屋门就能实现社交，像北京的四合院就能轻松聚集起邻里间的家长里短。随着楼房的兴起，人们关上了房门，把社交交给电视和手机来完成，电视是单向的社交，只能接纳，无法输出；手机是双向的，但过于虚拟，两者都不够完美。

美国社会心理学家马修·利伯曼在其著作《社交天性》中写道，“人对社交的需求甚至大于对食物和温暖的需求。”

互联网时代下，95后、00后普遍更重视个体内心，当这批人成为租房主力军时，基因的力量更为强大，居住社交的需求也更强烈。可以想见，适应这群人的长租公寓，一定会重新定义“租住”，更加重视“社交”，通过移动互联+空间设计的深度结合，去满足这类需求，把居住者拉回田园牧歌、熟人社会的状态。

比如擅长打造“社交感”的You+公寓和窝趣公寓，就在房间内不再配置大客厅，而是将大堂打造成共享大客厅，并在公共区域摆放了大量条形沙发、木墩椅、咖啡吧甚至看球赛的壁挂式电视等，各类娱乐休闲资源都集中在此，加强了公共空间的社交性。《老友记》中的“爱人在身边，朋友在对面”，下班后一起坐在楼下咖啡馆谈笑聊天，就是对“公寓社交”理念的最好阐释。

《老友记》中的公寓楼下咖啡馆

如果说YOU+和窝趣模式是白领公寓的社交范本，那么大型智慧租赁社区的社交属性就更强烈了。首先，智慧社区会做人车分流，所以整个小区都是社交场所。同时，小区内大量增设公寓的配套功能区，如烧烤广场、步道自行车道、灯光球场、撸猫露台、遛狗广场、自助超市和餐厅、自助健身房、公共厨房等等迎合年轻人生活方式及喜好的设施，搭配定期举办的不同主题沙龙活动，方便人们聚集聊天，催化社交。

此外，智慧社区是纯租赁环境，不区分业主与非业主，“租售同权”政策执行更到位；社区会引入学校、幼儿园、医院等教育和医疗的配套资源，在家门口就能解决孩子教育、康养医疗、青年创业等需求，将租客的年龄范围直接拉长；同时，人们在“一小时生活圈”内就能享受到商业、娱乐、运动、购物等服务，也可以在家里办公或者附近上班，相比传统的长租公寓似乎更显热闹，更充满了生活气息和烟火气，说不定还有一条地摊街。

3、创新商业模式的投资机会

之前，无论集中式还是分散式，公寓们用的都是包租二房东、赚租金差价的商业模式，没有差异化，也难以发挥特色优势，一些发现问题并跑得快的长租人，开始寻求新的商业模式。

目前，已经被证实可行且有一定规模的，如投资型托管或者分润型托管，公寓智能化解决方案，装配式快装和整体软装。

士隔三日，应当刮目相看。长租行业是个年轻的行业，前后不过10年，必然会不够规范不够成熟不够完善。同时，长租行业是个快速革新的行业，每一年，每一季度，甚至每一周都会有摧枯拉朽的改变。

波折前行，更需登高望远。在这样一个千变万化的行业里，战略的选择比努力带来的价值更大。目前，长租公寓已经具备了新基建期望的所有因素，新基建也是长租公寓的下一个突破口，让我们一起枕戈待旦，只争朝夕。

独家解析 | 抽丝剥茧，一文读懂长租公寓的前世今生