医疗投资的未来（下）

一般创新投资模式 — 孵化型控股投资模式

康桥资本是亚洲最大和最活跃的医疗健康行业的私募股权基金之一。这家私募基金自2014年成立起就专注于医疗健康产业投资，目前管理资金规模20亿美元，投资和运营团队超过85人，是中国专注医疗健康领域规模最大的私募基金。

孵化型控股投资是康桥资本在新药研发领域的投资模式，这种孵化控股型投资让康桥资本积极参与被投企业的管理和运营。其背后的逻辑是由基金通过商业化运作主导一个公司，使公司对所有的股东都有利益一致性，便可以以合伙人的身份不断为公司的发展提供全面支持，最终与创始人一起孵化出一家上市公司。

孵化型控股投资模式——成功案例

2016年，康桥资本分别向天境生物的“前身” 三境生物和韩国合资药企天视珍投资了 2000万美元。一年后，将两家被投企业合并后成立天境生物公司，从而迅速建立起兼具研发能力和产品体量的平台型公司，康桥资本则在合并后追加投资1亿美元，成为天境生物最大的财务投资人。成为控股股东的康桥资本在此后天境生物的管线组建和团队建设上发挥了巨大作用。上市前，天境生物获得了来自高瓴、厚朴、鼎晖、弘毅等PE 基金的 2.27 亿美元 C 轮融资，IPO 后，康桥资本仍是天境生物最大股东，占股33%。上市以来，天境生物股价涨幅超过了150%，为康桥资本带来了巨大的回报。

自云顶新耀2017年成立以来，孵化控股型投资让康桥资本积极参与到企业的管理和运营，包括为其组建了一支世界领军的临床研究、政策法规和商业管理团队，同时也为公司全方位的业务发展提供支持。康桥资本在云顶新耀IPO完成前持有公司62.48%股权，为公司控股股东。仅三年时间，云顶新耀便以200亿港元市值在港交所成功上市。

特色创新投资模式 - Alexandria Real Estate Equity 成功模式分析

Alexandria（NYSE:ARE)成立于1994年，创始人JoelMarcus 和 Jerry Sudarsky 通过创建一种新型房地产公司，建立了第一家专注服务生命科学产业园的“REIT”，并于1997年在纽约证券交易易所挂牌上市。

Alexandria目前是美国最大的物业持有者和卓越的房地产投资信托基金，从事办公和实验场所的收购、管理、扩张和开发。重点关注于通过所有权、经营、管理、选择性的收购、开发以及包含生命科学实验室空间性质的重建来实现集群发展。该公司也是高品质的环境可持续发展的房地产，技术基础设施和服务的广泛和多样化的生命科学产业的领先供应商。客户端的租户包括机构、制药、生物技术、医疗器械、产品、服务和政府机构。其主要业务目标是通过基于内部和外部增长的一个多方位平台给股东提供最大可能的总回报，从而使股东价值最大化。

自1997年上市以来，到2019年9月30日，Alexandria的股东回报率高达1618%，其表现远远领先同一时期的世界知名公司，例如微软和沃尔玛。

Alexandria的方法论

• 集群模式

集群模式是指在某个特定领域，通过在地理位置上的集中，将公司和科研机构等相互紧密联系在一起。

• Alexandria认为集群可以从三个层面影响竞争力：

1. 基于区域，提高公司生产效率；

2. 通过推动创新的方向和步伐，从而支撑未来生产率的增长；

3. 通过激发新业务来扩大和加强集群本身。

• Alexandria认为使得创新企业集群繁荣应遵循的四个关键要素：

1. 位置：地理位置优越，紧邻世界顶尖的学术和医学中心。

   ARE所选的都是创新集群的地区，适合生命科学和技术领域的发展，这些地区的特点通常是新房东进入壁垒高，租户退出壁垒高，可用空间有限。

2. 创新：广泛且多样性的前沿生命科学和技术企业集群。

    ARE的租户包括跨国制药公司；公共和私营生物技术公司；生命科学产品、服务和医疗设备公司；数字健康、技术公司和agtech公司；学术和医疗研究机构；美国政府研究机构；非营利公司；以及风险投资公司等。截止到2019年12月31日，在北美经营性物业的入职率为96.8%。

3. 资本：来自联邦政府、风险投资家、慈善家和生物制药行业的战略资本。

   2018年ARE共收到研发资金$350B，包括：慈善机构支持资金$41B,政府支持资金$44B, 风险投资和公开市场投资共$62B。租户们也得到了国家卫生研究院的大量资助。

4. 人才：顶级的科学、工程和创业管理人才

   ARE创新集群吸引力大批科学家、工程师及各类管理人才的汇聚。

Alexandria的内部增长动力

• 高质量、不断增长的现金流

1. 强大的房地产和生命科学产业基础（Solid Real Estate & Life Science Fundamentals）

2. 优质资产（Class A Properties）

3. 产业中优质租户的REIT（A REIT Industry–Leading TenantRoster）

4. 良好的租赁结构（Favorable Lease Structure）

5. 卓越运营（Operational excellence）

                     

   
   

• 亚历山大长远的房地产资产基础

更低资本支出负担=更高的内在价值（Lower Capital Expenditure Burden = Higher Intrinsic Value）

Alexandria的外部增长动力

• 战略性创造价值

1. 开发与重建（Developments& Redevelopments）：全新的、高租赁率的、创意型、创新型A类物业。

2. 兼并（Acquisitions）：开发/重建机会、短期租赁、低租金租赁等。

Alexandria财务指标

2019 年，Alexandria全年收入15.31亿美元，同比上涨15.36%，净利润3.63亿美元，同比下降4.26%。

2020年中报显示, 上半年收入为8.77亿美元，同比上涨19.68%，净利润2.74亿美元，同比上涨22.53%。