中国新经济并购市场月报-2021年9月

9月，国内新经济并购市场共完成50宗交易，较8月（69宗）有小幅度下跌，本月新工业、TMT、消费及本地服务领域的头部玩家出手活跃。从交易额方面来看，9月公开披露交易金额约为168亿元，较8月（交易金额205亿元）下降18%。

政策方面，国家明确虚拟货币不具有与法定货币等同的法律地位，相关业务活动属于非法金融活动。相继13家国际虚拟货币平台宣布退出中国。

作者 | 汉能投资集团并购组出品

1、国内热门交易

碧桂园服务先后收购富力物业、彩生活服务物业，稳固行业龙头地位

9月20日及28日，碧桂园服务发布公告称，拟以不超过100亿元、33亿元人民币的价格，收购富力物业、彩生活服务物业核心资产。据统计，加上今年对蓝光嘉宝服务、富力物业、邻里乐的收购，碧桂园服务单笔过亿元的收并购合计耗资至少达到了243.17亿元。

自2018年上市以来，碧桂园服务始终没有停下收并购的脚步，据统计，碧桂园服务在资本市场上的融资总额已达290.9亿港元。在上市的第一年，就以6.83亿元拿下成都佳祥物业、成都清华逸家物业等5家公司的股权；2019年，收购嘉凯城物业、港联不动产服务100%的股权，交易对价分别为1.9亿元、3.75亿元；2020年，分别收购了福建东飞、满国康洁、城市纵横60%、70%、100%的股权，交易对价分别为3.75亿元、24.5亿元及15.12亿元。

2021年以来，多家房企出售旗下物业服务公司以回笼资金，碧桂园服务顺势加快收并购步伐，目标从小型物业企业转向物业巨头，抓住时机挑选优质资产、扩大物业板块规模。

碧桂园服务100亿收购富力物业，业务高度协同，进一步拓展布局

9月20日，碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议，以不超过100亿元的代价收购富良环球，并由此间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权，包括广州天力、天津华信、大同恒富。富力物业透过唯一全资附属公司富良环球间接持有广州天力及其附属公司、天津华信、大同恒富的全部股权，开展其所有住宅物业管理服务及商业物业管理服务。这笔近百亿的交易刷新了今年以来物管行业的“最贵”收并购纪录。

碧桂园服务与富力物业管理的建筑面积及业务分布有很好的协同性。截至2020年12月31日，富力物业管理的552个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积为6,940万平方米，其中住宅物业的在管建筑面积为5,810万平方米，商业物业的在管建筑面积为1,120万平方米。截至2021年6月底，碧桂园服务实现了收费管理面积约6.44亿平方米，合同管理面积约12.05亿平方米，营收和净利润分别达到115.6亿元和22.26亿元。

据外界预测，上述两桩收购案完成后，碧桂园服务的收费管理面积可能会突破10亿平方米。对比已经上市的头部物企，保利物业上半年的在管、合同管理面积分别约4.28亿平方米、6.22亿平方米，雅生活分别为4.24亿平方米、5.84亿平方米，碧桂园服务已大幅超过它们。根据万科披露的数据，截至2020年末，未上市的万物云在管面积约为5.66亿平方米。虽然万物云也在今年快速扩充规模，但吞下富力物业、邻里乐后，碧桂园服务的规模超过万物云。

富力物业整体盈利水平较碧桂园服务有差距，收购后的整合提升空间比较大。各公司披露数据显示，截至2020年底，富力物业住宅物业管理毛利率21.2%，其中基础物管毛利率13.9%，商业物业管理毛利率32.4%，综合毛利率24.8%。截至2021年6月30日，碧桂园服务综合毛利率36.2%，基础物管毛利率33.6%。

33亿收购“物业第一股”彩生活服务旗下资产邻里乐，进一步夯实龙头地位

9月28日，碧桂园服务宣布33亿元拟收购彩生活服务的核心资产邻里乐100%股权，将以碧桂园物业香港的自有资金及或股权融资或贷款等方式进行支付，有条件地分三期进行支付，第一期23亿元，第二期7亿元，第三期3亿元。收购事项将充实碧桂园服务的业务，并进一步扩大集团业务的规模和覆盖范围，促进集团社区增值服务及其他服务的发展，尤其促进集团在商业物业管理的发展。

作为房企花样年旗下的物业公司，彩生活服务2014年6月在港交所上市，成为内地在香港上市的第一家物业公司，因而被称为“物业第一股”。该公司的核心资产包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美等。其中，万象美物业、长白山旅游度假区物业、开际商业为邻里乐持股的公司，而开元国际、万象美住宅、花胥物业和北京万象美均由彩生活服务控制。截至2021年上半年，彩生活服务的在管面积为3.6亿平方米，排在行业第五位，公司收入和净利润分别为17.92亿元和2.53亿元。

2,000亿市值的碧桂园服务，加速融资并购，稳步推进千亿营收目标

碧桂园服务由杨惠妍家族控制，该家族还控制着国内最大的房地产碧桂园（02007.HK）及美股上市公司博实乐（BEDU.NYSE）。碧桂园服务市值最高时逼近2,500亿港元、碧桂园市值则超3,000亿港元，博实乐的市值近32亿美元。

作为行业内第一家突破两千亿元市值的物业企业，碧桂园服务始终强调“要稳固行业龙头地位”。在物业管理行业分化不断加剧的背景下，规模竞争已进入白热化阶段，资料显示，过往多年时间，碧桂园一直在三、四线城市深耕，虽获利不少，但在一、二线城市的发展脚步却逐渐落后于其他房企，底盘不够扎实，这也影响了其物企的布局情况。碧桂园服务的大量并购，切入传统住宅物业外的其他赛道，弥补了其在商业、核心区域的布局，也为碧桂园服务提供了更多机会，在巩固行业龙头地位的需求下，优质资源不断向头部集中，碧桂园服务发挥规模效应，有望“吞并”更多的资源，对其业态及区域的优化形成有力补充。

2、其他热点交易

龙湖集团22亿拓展科技和医疗新赛道

9月29日晚间，龙湖集团宣布几宗收购事项，拟以21.6亿元的价格，收购公司大股东孵化的智能科技及医疗服务资产。其中，龙湖集团以10.8亿元收购国家级高新技术企业北京百佑科技有限公司（简称“百佑科技”），另以10.8亿元收购重庆佑佑宝贝妇儿医院（简称“重庆佑佑”），而上述资产均为龙湖集团大股东——龙湖集团董事局主席吴亚军的女儿蔡馨仪投资并控股，蔡馨仪通过信托持有龙湖集团42.66%的股份。收购事项意在将大股东培育的科技和医疗业务装进上市公司。

近期房地产行业高压政策频出，行业玩家纷纷寻求破局，提升运营和服务效率成为新出口。收购百佑科技可以助力龙湖集团数字化能力的搭建，协助公司降本提效，帮助企业转型。龙湖集团自2014年聚焦医养产业，目前已经具备养老品牌“椿山万树”及康复项目“瑞海贝”康复医疗中心，此次收购重庆佑佑宝贝妇儿医院，也将成为龙湖集团在医养产业布局的第三个细分领域。

简爱酸奶收购优卓，重仓供应链

9月27日，简爱酸奶母公司朴诚乳业正式官宣完成对湖南优卓牧业集团（以下简称优卓牧业）的收购。相关负责人表示，完成对优卓牧业的收购后，朴诚乳业将重点对优卓牧业工厂以及牧场进行全方位升级，打造第二个超级供应链，在原奶的供应及牧场建设中持续发挥协同效应。

服装巨头探路者跨界搞芯片，收购芯能电子

9月21日，服装巨头探路者发布公告称拟以自有资金2.6亿元收购北京芯能电子科技有限公司(北京芯能)60%股权。据公告介绍，北京芯能主营业务定位为LED显示驱动IC设计和大型显示屏用Mini LED产品的生产，主要面向国内外市场及客户。探路者表示，收购北京芯能符合国家支持半导体芯片产业相关政策，在Mini LED迎来商用元年之际，迅速切入该领域并抢占技术高点，开拓国内外市场。 

京东拟收购中国物流资产控股权

9月3日，京东智能产业发展和中国物流资产控股发布联合公告称，京东同意收购中国物流资产9.16亿股由宇培国际持有的全部股份，占中国物流资产已发行股本约26.38%，售价为每股4.35港元，总代价39.9亿港元。此前，京东及其一致行动人士持有中国物流资产10.64%股份，此次完成后，京东及其一致行动人士将拥有37.02%的股份，将成为中国物流资产最大的股东。

中国物流资产成立于2000年，是宇培国际、RRJ Capital和京东共同在中国投资的物流基础设施开发平台，主营业务为开发管理标准化的大型物流园区，是中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一。该公司客户包括京东物流、菜鸟、韵达、中通、中国邮政、顺丰等快递企业，以及拼多多、华为、美团、盒马、良品铺子、联合利华等。作为中国最大电商之一的京东，若能顺利控制中国物流资产，将促进双方供应链资源的整合。

3、国内监管动态

虚拟货币监管趋严：11部门联合发布“924”通知

9月24日，国家发改委等11部门发布《关于整治虚拟货币“挖矿”活动的通知》（以下简称“发改委《通知》”），宣布虚拟货币“挖矿”活动将被正式列为淘汰类产业。同时中国人民银行等10部门发布《关于进一步防范和处置虚拟货币交易炒作风险的通知》（以下简称“央行《通知》”），明确虚拟货币不具有与法定货币等同的法律地位，相关业务活动属于非法金融活动。

今年5月, 中国开启新一轮对虚拟货币的严厉监管。5月21日，国务院金融委会议强调，要坚决防控金融风险，强化平台企业金融活动监管，打击比特币挖矿和交易行为，坚决防范个体风险向社会领域传递。6月21日，人民银行有关部门就银行和支付机构为虚拟货币交易炒作提供服务问题，约谈多家银行和支付机构。9月24日，11部门联合发布“924”通知。虚拟货币监管持续趋严。

目前，多家交易所、机构、项目纷纷响应和落实“924通知”。据公开数据，截至目前，不少于13家公司对外宣布限制大陆用户。9月26日，火币发布公告称，9月24日已停止了中国大陆地区新用户注册。同日，币安也暂停了中国大陆地区新用户的注册。 

央行、银保监会：金融机构要配合维护房地产市场平稳健康发展

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

市场人士称，近期央行等监管部门连续对房地产金融工作表达重要观点，体现了对房地产行业的持续关注。政策显示出央行将更重视支持合理自住购房需求，避免过严调控政策对刚需和改善购房者的误伤。此外，监管部分旨在保持房地产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中持续发挥积极作用。 

4、国内并购市场趋势

9月，国内并购市场共完成50笔交易，交易金额合计达168亿元（不完全统计，此处仅统计公开披露交易金额的交易），交易数量和金额上由TMT和新工业以及消费及本地服务领跑。

5、国际热门交易

中国新经济并购市场月报由汉能投资集团并购团队倾力出品，致力于紧密追踪市场热点交易、及时提示并购趋势信号。月报选取当月最具影响力的并购事件，从产业与资本视角进行逐一解读，覆盖范围包括但不局限于新经济行业，也对特殊交易类型、重大交易事件等有所涉及。