来源：伯虎财经（ID：bohuFN）作者：唐伯虎

物业这件脏活，在房地产高歌猛进的年代，一度被人视作鸡肋，不屑去做。

可谁能想到，就这三年光景，物业服务作为碧桂园增长的“第二曲线”，在并购的驱动下，一路爬升，市值甚至超过了地产主业。

一系列资本运作的背后，神秘80后接班人杨惠妍的管理风格闪现——战略坚定，执行如飓风狂扫。

问题是，斥资千亿收购，陆续吞下彩生活邻里乐与富力物业，将盘子做大之后，碧桂园物业未来的前景真有想象那么好吗？

碧桂园物业前传

碧桂园物业服务板块，曾经是由太太团把持。

早先，碧桂园集团董事会有杨国强牵头，包括杨贰珠、苏汝波、区学铭在内的几名执行董事均是杨国强的创业伙伴。

2004年，碧桂园物业服务创立之初，唱主角的则全是杨国强这些创业伙伴的太太们。

与集团股东相对应，杨国强配偶杨艳池牵大头，持股52%，杨贰珠配偶周宝淡持股12%、苏汝波配偶黎杏梅持股12%、区学铭配偶辛少珍持股12%、张耀垣配偶卢如兰持股12%。

可以说，这个阶段的碧桂园物业，定位还是辅助。男人们在前面建房子卖房子，妻子们也没闲着，搞物业，就相当于帮着做售后了。

2005年，杨惠妍从美国俄亥俄州立大学毕业，获得市场营销及物流专业学士学位后，进入碧桂园，担任采购部经理。2006年6月，杨惠妍通过股权控制关系间接持有碧桂园物业50.141%股份，并担任董事长，直接参与公司的重大经营决策。

那一年，杨惠妍才24岁，物业成为她接手练兵的第一块业务。

彼时，凭借农村包围城市，主打下沉市场，加上高周转与高激励刺激效率，碧桂园地产主业突飞猛进。2015年，碧桂园的销售收入为1402亿元，2016年突破3000亿元，2017年则达到5508亿元。

2018年上半年，它的销售额已超过4000亿元，全年有望突破8000亿元，万亿规模近在咫尺。

势头却在这一年下转，一系列流血事件带来警示。

2018年4月到7月，从广西崇左、上海奉贤、到安徽六安，碧桂园三处工地连续发生坍塌事故，8人死亡，多人受伤。

（图源：网络）

碧桂园集团被推上风口浪尖，“高周转”从一个成功学经验，转而露出它的另一刃——过度追求高周转，高效率的结果是，安全与质量被漠视。

内患中，碧桂园还面临一个严峻的环境，信贷收紧，融资不易，房地产市场由增量转存量，红利消失，去哪找稳定的现金流呢？

正好，物业管理，凭借服务数量众多的业主，一跃成为资本市场的宠儿。将资产证券化，能多融钱，减轻资金压力。地产商们自然是趋之若鹜。

也就在这一背景下，2018年，碧桂园物业被分拆后登录港交所上市。

这一段，算是碧桂园物业的前传。它在关键时刻成为了碧桂园的融资法宝。

2018年年底，杨惠妍也升了一级，由该公司副主席调任为联席主席，协助父亲杨国强处理集团日常工作。

扩张之路

但即便是拆分上市了，碧桂园物业，依然是母公司的附属品，并未真正独立。

它的首份招股书就披露，2015年应收账款为5.36亿元，其中3.9亿元的应收账款来自关联方碧桂园集团。

为了打消审查机构对于关联方的顾虑，碧桂园服务还曾在招股书中承诺：碧桂园集团截至2020年12月31日止三个年度，各年就碧桂园物业管理服务应付的最高年度费用将分别不会超过人民币2.941亿元、3.6亿元以及5.118亿元。

不能再抱紧自己地产业务的大腿了。

房地产背景给了这些物管公司底数保证，撑起了规模，但提升第三方业务占比是大势所趋。

碧桂园服务执行董事总经理李长江在接受时代周报采访时透露，用了三年时间，他们将第三方物业的10%占比，提升到了50%。

这一比例的提升，背后正是杨惠妍马不停蹄的并购。

2019年到2020年期间，在杨惠妍的主导下，碧桂园服务收购佛山元海嘉凯城物业等7家物管公司，以及山东满国康洁70%的股权、福建东飞60%的股权；还花48亿吞下蓝光嘉宝服务。

2021年以来，“大鱼吃大鱼”的场景不断上演。

33亿人民币，杨惠妍将“物业第一股”彩生活服务集团旗下邻里乐100%股权拿下。

49亿人民币，并购蓝光嘉宝服务。

100亿人民币，拿下富力物业。

据业内消息，其实恒大物业，碧桂园服务也尝试吞下，只不过是价钱没谈拢。

据伯虎财经不完全统计，2020年至今，碧桂园物业已斥230多亿，用于并购。

杨惠妍瞄准的这些大鱼，都有一个类似的困境：需要靠出售业务，来缓解地产主业的资金紧张。也可以说是一个抄底的时机。

买买买的成果是显著的。

财报显示，2021年上半年，碧桂园服务实现总收入同比增长约84.3％，突破115.6亿元；截至6月30日合同管理面积约12.1亿平方米，全国性地域覆盖进一步扩大。

物业公司在管面积越大，资本市场越认可，碧桂园服务市盈率远高于大多数从中小房企分拆出来的物业公司。

即便有人说富力物业不值100亿，但对买家来说，借并购故事提升了整体市值，依然是划算的。

就这样，截至2021年10月12日收盘，碧桂园服务（06098.HK）物业市值2010亿港元，超过了地产主体碧桂园（02007.HK）的1742亿港元。

新故事何在

大举并购之后，能否顺利整合？物业公司想要走得远，首先需要走得稳。服务质量可能是留给杨惠妍的新题。

更重要的问题在于，跑马圈地之外，碧桂园服务的新故事究竟要如何讲？

彩生活可能是前车之鉴。

起初彩生活也是依靠并购大肆扩大物管规模，可最后被“用互联网思维提高增值服务”给拉垮。

据官网信息，碧桂园服务的业务大致分为物业服务（含住宅与非住宅）、社区增值服务（含房屋经纪、保险服务、生活团购）、其它政府与企业的订制服务。

增长点明显落在社区增值服务上。

可是社区真的有无限的想象空间吗？

业主连物业费都懒得交，还愿意用其它增值服务？买菜找社区团购不香吗，还要碧桂园的贵得离谱的凤凰优选？物业的APP真的有人用吗？

新零售业务也一直是杨惠妍带队的板块，从凤凰优选、到碧优选，持续发力社区零售，但至今未见成效。

按照碧桂园服务的公开计划，2021年到2025年五年内，收入和利润都要实现年复合增长率50%以上的增长，以达成“千亿营收”目标。

可，物业的模式，究竟能撑得起“千亿营收”吗？

疯狂并购背后，碧桂园物业的千亿野心