【房地产基金专场】钜派投资陈欢：资本在房地产价值链中的占比在提升

　　投资中国网讯，2015年11月26日-27日，“投中集团2015中国投资年会·北京”隆重举行。本次年会以“新经济·见未来”为主题，广邀PE/VC业内众多投资大佬、相关产业领域投资精英，探讨产业投资在“新经济”背景下的新机遇、新趋势和新未来。本次盛会邀请来自业内拥有超群影响力的投资大佬、产业明星企业、创业精英齐聚一堂，聚焦产业投资在“新经济”背景下的新机遇、新趋势和新未来等热点话题，开启一场围绕行业未来创新革新之路，并对行业发展趋势与演变路径展开深入探讨和巅峰对话。

　　钜派投资联席总裁陈欢在房地产基金专场论坛中表示，房地产基金可能迎来了更好的机会。陈欢认为机会存在于金融以及整个资本在房地产价值链条中的占比正在提升。原来最重要拿到地，不管把产品做成怎么样，最后肯定赚钱的。但是现在拿到地不一定赚钱，拿到的资本的价格和形态会非常重要，资本在整个房地产开发的价值链中的作用和价值是提升的，这是房地产基金能够得到比过去十年，价值提升是能够得到比过去十年更好的一个发展的基础。

　　因为我们几个主要的经营者和股东的背景，在房地产领域积淀比较深，有二十几年左右的资源，对行业的观察非常深。

　　赞同刚才谭总说的，行业的黄金十年已经过去了。行业是整体的去产能。我有一个观点，我觉得未来的房地产企业，可能已慢慢的有一个微笑曲线，一方面是拿地和拿资金，另外一头是产品和营销，而整个工程是微笑曲线往下面走的。未来房地产企业面临非常大的转型，有一类房地产企业会非常金融化，房地产企业和房地产金融和房地产基金之间的区隔越来越小。有一类企业可能就会整体往产品化和营销化的方向结合，包括万科，实际上万科前两年推出好几个新的融资产品，新的营销产品，包括通过众筹等等方式营销，我觉得未来房地产企业会有一部分跟房地产基金做一些融合。

　　房地产行业的发展，是去产能去库存的年代。这样的背景下，意味着整个房地产基金没有机会，我的观点是，房地产基金在未来的十年，会面临比过去十年更好的一个机会，金融以及整个资本在房地产价值链条中的占比正在提升。

　　原来最重要拿到地，不管把产品做成怎么样，最后肯定赚钱的。但是现在拿到地不一定赚钱，而你拿到地之后，你的拿到的资本的价格，以及资本的形态，是一个短期的债，还是一个中长期的股。一旦碰到周期向下的时候，跟你站在一起的资本是否愿意和你熬一两年，等下一个销售周期，或者再把产品打磨一下。这对整个的房地产的项目的净利率的影响是非常大的。在我们做的某些测算当中，甚至有可能是一倍，甚至两倍的影响。所以资本环节在整个房地产开发的价值链中的作用和价值是提升的，这是房地产基金能够得到比过去十年，价值提升是能够得到比过去十年更好的一个发展的基础。

　　第二，从房地产基金本身的发展来讲，我觉得管理还是房地产基金的一个最重要的价值所在。对房地产基金来说，第一决定投资，投什么，怎么投。决定了性质上你项目能不能成功，有没有成功的可能。第二步就是其后的管理阶段，包括整个运营的效率。我曾经亲眼看到过一个项目，在2012年底还是2013年底在义乌，那还是浙江的县地经济发达的尾声的时候，义乌那个地方没有新工地，那个时候卖三万块钱一平方非常容易。但是帮他做融资的结构，是先解压，还是还钱，还一部分钱允许我去解压，就跟开发商搞了半年。第二年4月份，当地的楼市下来30%，整个的楼盘直到今天都没有去掉。项目后来来找我们，但是那个时候我们也看到当地的整个县域经济不行，不可能做项目了，完全是因为这种管理上的原因导致整个项目被做坏掉。

　　所以我觉得管理是整个房地产基金非常重要的一方面，管理本身能够为基金附加价值，另外管理包括对整个项目进度的掌控，对成本的掌控，以及对成本的合理的利用，如何合理资本化会对整个基金的收益率，包括对项目的收益率产生非常重要的影响。

来源：投资中国网