日前，亿翰智库积极响应国家政策倡导和行业发展趋势，正在推动中国不动产业高质量发展样本工程，旨在聚焦住宅、养老、产业、物业、康养等领域，通过发现样本、链接样本、推广样本，推动“五好样本工程”的实施、研究与发布工作，通过与行业各方的联动，共同推动行业的成长。

今年一季度，亿翰智库与南方报业传媒集团珠海分社在珠海启动产业园区高质量发展样本系列活动，先后对格力集团、高新建投、华发产业新空间等近10家优秀代表企业展开深度走访，同时全面总结珠海产业规划、产业发展现状及未来趋势，并形成《2024珠海产业园区高质量发展研究报告》，旨在深度解读珠海“5.0产业新空间”模式，树立一批优秀的产业标杆，助力珠海产业园区进一步高质量发展。

以下为报告节选内容：

万亿强市，特区担当

▍1、强化特区使命担当，加快建设大湾区澳珠极点

1979年，中共中央作出了创办经济特区的决策。以创办经济特区为标志，中国的对外开放迈出了重要步伐。1980年８月，五届全国人大常委会第十五次会议审议批准在深圳、珠海、汕头、厦门设置经济特区。自港珠澳大桥2018年开通后，珠海成为内地唯一与港、澳同时陆路相连的城市。

2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，澳珠极点被赋予发挥引领带动作用的使命，成为湾区重要一极；2021年3月，《关于支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区的意见》印发，赋予特区发展新定位；同年9月，横琴粤澳深度合作区正式运作，粤澳合作进入全面实施、加快推进的新阶段；2024年3月，横琴粤澳深度合作区封关运作，“琴澳一体化”发展初见成效。

▍2、构建现代产业体系，坚定迈向“万亿工业城市”

2021年12月，珠海市第九次党代会召开，明确把“产业第一”摆在全市工作总抓手的首位，大力发展实体经济，加快构建现代产业体系，吹响全面打好产业发展攻坚战的嘹亮号角，把经济特区“金字招牌”举得更高、擦得更亮。

2022年4月，珠海市产业发展大会召开，发布“1+5+3”产业发展系列政策，谱写了“十四五”期间珠海工业发展的路线图。其中提出，全力实施好“产业立柱、招商引资、园区提升、强核赋能、要素保障、服务流程再造”六大攻坚行动，做大“新一代信息技术、新能源、集成电路、生物医药与健康”四大主导产业，做强“智能家电、装备制造、精细化工”三大优势产业，加快构建现代产业发展格局，成为粤港澳大湾区高质量发展新引擎和全省新的重要增长极。

2022年，珠海进一步自我施压，明确提出力争未来五年地区生产总值超6000亿元，进入规模以上工业总产值万亿俱乐部行列。为确保“产业第一”政策落地，珠海提出将统筹建设2000万平方米的产业发展新空间，其中新建1000万平方米，改扩建、提升既有厂房1000万平方米。截至2023年底，5.0产业新空间已投入使用544万平方米，已建成及在建超1000万平方米，正式签约入驻项目219个。

在园区发展资金领域，珠海提出将按照1年100亿、5年不少于500亿的标准，实施园区配套倍翻计划，解决当前园区配套滞后的问题；5年内统筹新增和盘活工业用地约50平方公里，首年熟地整备不少于7000亩，保障重点项目用地需求；未来5年内多渠道统筹投入产业发展基金不少于300亿元，“四位一体”普惠金融风险准备金逐步提升至10亿元，撬动社会资本投入和支持珠海市产业发展……珠海各部门以空前力度，统筹各级各方面资源，为产业发展提供有力支撑。

2023年6月，广东省第十三届委员会第三次全体会议提出“1310”部署——“锚定一个目标，激活三大动力，奋力实现十大新突破”。围绕落实省委“1310”具体部署，珠海市细化形成“1313”思路举措，即锚定“走在前列”总目标，激活改革、开放、创新“三大动力”，在十三个重点领域真抓实干、干出成效。

▍3、工业产值加速向上，挺起珠海高质量发展脊梁

2022年，珠海地区生产总值首次突破4000亿元，全市规模以上工业增加值、工业投资、制造业投资增速均位列全省第一，高质量发展的底盘越发坚实。

2023年珠海市地区生产总值4233.2亿元，同比增长3.8%；一般公共预算收入482.4亿元、增长10.3%，增速位居全省前列。

图：2000-2023年珠海GDP（亿元）

数据来源：珠海市统计局

近年来，珠海坚定不移大抓实体经济、突出“制造业当家”，着力建设更具竞争力的现代化产业体系。2023年，珠海全市完成规上工业总产值6168.09亿元，突破6000亿元，同比增长5.7%；实现规上工业增加值1565.56亿元，增长5.8%；全市“4+3”产业实现增加值1194.09亿元，增长7.4%，占规上工业增加值的比重为76.3%。其中，集成电路、新能源、智能家电、高端装备制造、精细化工业分别增长27.9%、27.8%、17.9%、4.8%、2.4%。

图：2006-2023年珠海规上工业总产值

数据来源：珠海市统计局

锚定高质量发展这个首要任务，珠海将2024年定为“项目攻坚年”和“企业服务年”，重点抓好“盘根计划全铺开”“立柱项目快落地”“产业空间大整合”三件大事，旨在助推珠海产业高质量发展。

截至2024年2月底，全市新洽谈签约的29个产业立柱项目进展顺利，珠海正以“八百里加急”的速度推进产业立柱项目快落地、快动工、快投产、快达产，立柱项目正加速挺起珠海产业发展的“脊梁”。

▍4、工业投资成为最大支撑极，产业新空间破解载体瓶颈

珠海的城市发展曾经长期依赖房地产，产业结构相对单一。近年来珠海大力推进新型工业化，“实体经济为本、制造业当家”卓有成效。工业投资占固定资产投资比重从2022年的30.1%提升至2023年的35.8%，工业投资实现近十五年来首次超过房地产投资，成为经济增长的最大支撑。

图：2015-2023年珠海工业投资和房地产投资占比

数据来源：珠海市统计局

作为培育产业集群的重要载体，工业园区是珠海实体经济发展的主要阵地。数据显示，2021年珠海82.8%的规上工业企业、89.8%的规上工业增加值以及84.4%的工业投资聚集在珠海的工业园区内。产业园区是珠海扩大工业投资、做大增量、优化存量最重要的载体。近两年，珠海首创“5.0产业新空间”的概念，以支撑“产业强市”战略，提出2022年至2023年要统筹建设2000万平方米产业发展新空间，以破解产业空间不足的“卡脖子”问题。

表：珠海主要工业区经济表现

资料来源：公开资料综合整理

▍5、科创人才集聚提速，支撑打造原始创新策源地

珠海科创实力不断增强。2023年，珠海全年推动1272家企业参与高新技术企业认定、增长28.6%，新增国家级专精特新“小巨人”企业41家、超过前4批次累计总和。如今，珠海高新技术企业总数超2300家，高新技术企业规模以上工业增加值占全市规模以上工业增加值比重达到71.2%。

珠海科创人才不断荟聚，科技资源和创新活力显著增强。目前，珠海拥有11所高校，其院校数量和招生规模已位居广东省前列，为打造原始创新策源地，推动实现高水平科技自立自强提供有效支撑。广东5所985（含校区）大学中，珠海占了3所。2023年，珠海引入7万名人才，创历史新高，珠海人才总量突破90万人，以2023年初全市常住人口247.72万人测算，人才占比超过30%。2023年，珠海全面推行“产业新工匠培育工程”，全市技工院校毕业生就业率近100%、留珠率近九成。

目前，珠海常住人口平均年龄34.8岁，年轻活力迸发。过去5年，珠海也成为国内人口增长速度最快的城市之一。

产业蓄力，湾区新篇

▍1、继续推进高水平人才高地建设，赋能产业高质量新发展

近年来，珠海创新创业人才聚集，为留住人才，珠海出台一系列人才补贴政策，但是碍于较高的生活压力，人才流失仍是棘手问题。

在这方面，珠海近两年积极推动的5.0产业新空间建设给出了一个较好的解决方案，5.0产业新空间具备“低租金、高标准、规模化、配套全、运营优”五大特点。尤其在人才居住配套方面更为惹眼，除宿舍和食堂，还有咖啡书吧、共享洗衣房、共享厨房、医务室、运动场等“一站式”生活配套，切实提升人才归属感、品质感和幸福感。

此外，随着《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》出台，琴澳两地人才交流频密，未来会继续出台更多的专项支持政策，为澳门青年来深合区就业创业生活营造更好氛围、创造更多机遇。

▍2、继续建设创新产业空间，完善配套服务，焕发产业发展新动能

随着近两年产业发展的加速，珠海也在持续改善优质产业空间，强化产业服务等方面的不足。

其一，算好招商引资过程中的“六盘账”——土地账、税收账、产业账、能耗账、环保账、成本账，重点解决当前招商引资、项目落地中存在的政企节奏不一致、园区配套滞后等问题，通过市区联动、部门联动、政企联动等机制，在新能源上游、生物医药、全域无人系统、人工智能等领域推动一批立柱项目快速建设投产，迅速解决珠海产业体量偏小、能级量级不足这一核心问题；

其二，继续做大“增量”的同时持续做优“存量”，市区镇联动、各部门协同，支持各类企业发展，从项目审批、土地供给、政策扶持、新技术新产品创新应用场景、金融保险服务、就业培训、保障房配给、员工子女入托入学等方面提供全方位政府服务，让广大企业像“大树盘根”一样扎根珠海、做强做大；

其三，持续强化空间整合，东部片区着力拓空间优空间，通过产业新空间建设、“三旧”改造、零碎地块整合等，把香洲区、高新区打造成为粤港澳大湾区超级科创“孵化器”，推动战略性新兴产业和未来产业加快布局、科创企业集群落地、人才高地迅速构建、产业体量快速跃升；西部片区着力优配套强园区，持续加大园区基础设施投入力度，巩固提升园区要素支撑能力和生产生活配套水平，把金湾区、斗门区打造成为粤港澳大湾区有重要影响力的大型产业集聚区，以大空间、大载体承载大项目、大产业落地，加快产业导入和人口集聚，提升珠海西部地区的能级量级；鹤洲新区以海洋为重点，推进海洋产业发展、海岛设施提升、海洋开放合作，为珠海打造粤港澳大湾区海洋经济主舞台提供有力支撑。

与此同时，在政策引导之下，珠海一批产业园区运营商也正在崛起，成为园区高质量发展的坚实力量，助力珠海产业服务品质升级。

▍3、继续推动城乡区域协调发展，构建发展新格局

碍于地理环境、历史原因等，珠海长期以来面临东西、城乡、陆岛发展不平衡的现实困境。放眼珠海，以珠江磨刀门水道为界，西部斗门、金湾占全市2/3以上的土地、43%的人口，但GDP仅占全市1/3，优质医疗教育等群众最关切的资源主要集中在东部地区，群众“西城东跑”现象突出。

2023年初，《珠海市推进落实“百县千镇万村高质量发展工程”重点改革工作方案》，推动高质量发展为主题，聚焦县域经济、城镇提质、兴村富民、城乡融合四大重点任务。助力西部地区加快发展，也鼓励东部地区在制造业、实体经济等优势领域实现能级提升，加快构建现代化产业体系，让潜力空间转化为发展空间。

珠海作为珠江口都市圈核心城市，将持续优化生产空间、生活空间、生态空间，推动未来产业加快布局、科创企业集群落地、人才高地迅速构建、产业体量快速跃升，为高质量发展提供有力支撑。

国资引领，创新升级

回顾珠海产业园区发展的历程，大致可以分为三个阶段，且在不同发展阶段，国资力量均扮演主力军的角色。

▍1、1980-2008年：起步探索阶段，以“工业区”模式为主

珠海特区建立之初，提出打造“海滨工业商贸城市，以工业为主，兼营农牧渔业、旅游业、商业，综合发展”的定位，发展“三来一补”，1992年3月，珠海市委、市政府在全国率先实施“科技重奖”，确立了“依靠科技进步，建立以高新技术产业为先导，以先进工业为基础，以高度社会化的第三产业为支柱的产业结构体系”的战略，把发展高新技术产业作为重点，严格限制低附加值、高成本的劳动密集型产业；2003年、2006年，珠海先后实施“工业西进、城市西拓”发展战略、“工业强市”战略。

在此期间，以三灶科技工业园、南屏科技工业园、航空航天产业园区等为代表的区域型园区（开发区）陆续面世，且主要由政府主导运营和管理，行政化特征显著。彼时的工业园区主要是生产空间的承载体和生产力的聚集地——以工业区为基，展开新区建设，以及一系列体制机制的变革，推动城市经济发展。

表：珠海城市发展早期部分代表园区基本概况

资料来源：公开资料综合整理

▍2、2009-2020年：整合发展阶段，集聚效应凸显

一方面，政府层面通过并、转、撤等手段，将截至2009年为止全市现有的24个工业园区（片区）通盘整合，实现统筹布局和集聚发展，形成“4+4+1”工业园区发展格局，即四大园区、四个特色园区、一个重点区域、一个特殊功能区，推动新增工业项目100%进园区。

经过整合提升，园区成为珠海工业经济发展主要载体，形成明确的主导产业，集聚发展格局初步形成，并成为全市发展先进制造业、高新技术产业、战略性新兴产业的重要基地，数据显示，2019年八大产业园区1028家工业企业完成规模以上工业产值4014.58亿元，占全市规模以上工业总产值比重高达86.7%；完成规模以上工业增加值974.08亿元，占全市规模以上工业增加值比重达85.9%。

表：珠海重点发力的“4+4+1”重点园区

资料来源：公开资料综合整理

另一方面，这一阶段，以金地威新为代表的园区专业运营企业，以及以康德莱控股集团、金山公司、广东医谷等为代表的自带产业资源的产业类企业，先后发力珠海产业园区（园中园）的布局，为珠海产业市场增添活力，此类产业园区主题特色鲜明，且主要以市场化运营为主，推动园区市场在产业集聚、产业链完善以及产城一体化方面持续进步。

表：珠海典型二级园区（园中园）代表

资料来源：公开资料综合整理

▍3、2021年以来：创新升级阶段，新模式涌现

2021年以来，珠海坚定制造业当家，迈向万亿工业强市。竞逐产业跨越发展，空间是基础。在此背景下，珠海率先提出高质量产业园区的“新定义”，即“5.0产业新空间”，发布了《珠海5.0产业新空间产业用房管理指导意见》，要求政府引导，国企建设、招商、运营、服务，以华发集团、大横琴集团、格力集团等为代表的各类国资力量，成为项目建设和运营的主力军，驱动珠海新一轮产业转型升级驶入全新发展快车道。

表：珠海5.0产业新空间重点建设和运营主体

资料来源：公开资料综合整理

经过近三年时间探索，珠海“5.0产业新空间”新模式积厚成势。“低租金、高标准、规模化、配套全、运营优”五大优势彰显，适应新形势、赋能新技术、承载新产业，契合创新驱动发展要求的新型载体……5.0产业新空间的建设、招商、运营方面以其超高效能，在高度、速度、跨度、温度多方面树立起标杆，更充分展现了珠海践行“制造业当家”的有为担当。

在这一阶段，珠海的产业园区转型升级和创新发展步伐进一步加快，并逐步走向专业特色化，呈现以下鲜明的特征：

一是体系化运作。自上而下自成体系，方向明确、思路清晰、打法精准，通盘考虑了资源利用、产业引进和产出规模等细节问题，及时把握市场节奏，能做到标准化与定制化并存，不仅贴近市场、企业和产业工人的需求，更在顶层设计上就注重以产业链构建为导向来引领推进建设；

二是国资力量引领。各类国资力量集中发力，成为5.0产业新空间的建设和运营主体，以高标准建设，提供高品质服务，彰显高度、速度、跨度、温度；同时，政府牵线梳理“链主”企业及上下游资源，开展专项对接，带动全链，充分保证效益和质量；

三是产业特色突出。园区主题逐步从5.0新空间走向特色产业园，各类产业5.0新空间的产业类型重点锚定智能制造、智能家电、光电信息等战略新兴产业，产业特色鲜明，集聚效应进一步凸显。

2023年6月，《中共广东省委广东省人民政府关于高质量建设制造强省的意见》发布，其中明确提出，要在全省推广珠海“5.0产业新空间”模式，推动园区土地节约集约利用。在城市竞争日趋激烈的当下，5.0产业新空间呈现了完整的体系构建和落地性，落地项目均围绕各战略新兴产业发力，具有高标准建设、高品质服务等特征。向存量要空间，向空间要效益，珠海为谋求产业高质量发展闯出了一条“新路”，值得行业参考和借鉴。

积厚成势，产业向“新”

产业是实体经济的根本，产业园区作为产业聚集的载体和区域经济发展、产业调整升级的空间承载地，无论对政府还是企业，都发挥着重要作用。随着产业园区建设逐渐步入成熟期，行业内卷加剧，加之内外部环境的变化，产业本质进一步凸显，倒逼企业由从“开发”向“服务”回归。

珠海在这轮产业园区模式升级变革中一马当先，占据先发优势。作为全国首批经济特区之一，珠海正奋力打造粤港澳大湾区重要增长极、珠江口西岸核心城市，努力建设成为中国式现代化的城市样板。珠海深度融合粤港澳大湾区发展，其产业空间5.0的模式经验，积厚成势，为推动湾区产业高质量发展闯出一条“新路”。

▍1、国资助力，向实而行

在珠海5.0产业新空间建设运营的征程中，国资力量起到了良好的带头和示范引领作用，通过全方位赋能在产业运营领域快速崛起，并结出累累硕果。

载体建设方面，各类园区既有适合初创型中小企业的标准厂房，也有能高精准匹配企业多项个性化需求的定制化厂房，不同发展阶段的企业都可以匹配对应的产业载体；园区配套方面，各企业聚焦企业和产业工人需求，坚持生产与生活需求并重，完善各项生活配套商业设施，“一站式”满足产业工人从工作到生活的全方位需求；招商方面，多家企业聚焦珠海产业规划，通过圈层招商、投引招商、地图招商、链式招商、渠道招商、服务招商等多管齐下，补链强链；运营方面，各代表企业充分整合各类资源，积极拓展园区服务功能，为不同阶段的企业提供政策咨询、投融资、产学研合作等全周期服务，让企业愿意来、留得住、发展。

国资角色的变化，反映的是城市战略的变化。肩负着国有资本投资、管理、运营职能的国资力量，将继续向实而行，聚链成势，通过强化优质的产业空间保障等，驱动珠海新一轮产业转型升级驶入全新发展快车道。

▍2、夯实基础，聚力向“新”

过去一年，珠海规上工业总产值迈过6000亿元大关；招商引资签约产业立柱项目37个，已签署落地投资协议项目23个、总投资730.5亿元；全年引入7万名人才，创历史新高……可以看到，珠海的“制造业家底”更加厚实、经济结构更优化、民营经济更活跃、创新人才更加集聚，产业发展持续向好。

展望新蓝图，珠海坚定把握产业发展趋势、聚焦产业升级，锚定高质量发展示范地，持续筑优园区载体，围绕产业链聚集项目，厚植新质生产力，推动珠海高质量发展向实向新，从“小而美”、“小而精”向“大而强”跨越。

在推动“立柱项目快落地”、“盘根计划全铺开”等关键计划的基础上，珠海将在做大“增量”的同时持续做优“存量”，全力推动近两年新引进产业立柱项目提速度、见成效，促成落地项目快建设快投产、在谈新签约项目快落地快动工。

新的一年，珠海将持续把握节奏继续推进5.0产业新空间的建设运营，加强产业新空间与港澳产业发展的连接，与港珠澳大桥、珠海机场、高栏港、广珠铁路等重大基础设施功能发挥的协同，与城市生活配套服务提升的统筹，优化生产空间与生活空间、生态空间的布局，把珠海54个5.0产业新空间与现有各园区建设成为“工作就是生活、生活就是工作”的示范园区，推动园区企业、科技人才、产业工人实现“生产有效率、工作有激情、生活有乐趣”。

如需报告完整版，敬请联系↓↓↓：

高质量发展样本系列（珠海）| 宏观篇：锚定制造业当家，发力建设5.0产业新空间