前言

迈点年度盘点

SUMMARY OF MEADIN IN 2020

/ 逆向生长 /

2020年的长租公寓行业，可谓雷声阵阵，这是行业暗淡的一年，也是行业重新洗牌的一年，适者生存、优胜劣汰。而经过了这特殊的一年，2021，长租公寓行业又将走向何方呢？

01 收并购进行时

资本市场的动向，往往能带给我们一些强烈的信号。

2020年7月1日，蓝领公寓头部企业安歆集团宣布战略并购易企租，次日，再次宣布战略入股杭州诺巢公寓，11月26日，又宣布完成与新起点公寓的战略合并；11月30日，自如对外宣布并购贝客青年精品公寓；2020年的最后一天，世联红璞易主，未来或将由魔方公寓接手。

疫情之下，安歆和自如仍在扩张，魔方公寓将世联红璞收入麾下，一方面展现了其作为行业头部品牌的强劲实力，另一方面，大鱼吃小鱼，行业在持续净化，留下的是优质的企业和良性的发展模式。

这样的发展态势，将会在2021年持续，带动整个长租公寓行业走向成熟。

02 公募REITs入场

早在2020年4月，中国证监会和国家发改委便联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这是我国公募RIETs在探索13年后，正式拉开序幕。

今年开年不久，公募REITs又有了新动向。

1月15日，《国家发展改革委办公厅关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》正式发布，新规强调，向国家发改委推荐基础设施REITs试点的项目，应从储备库中统一选取，未入库项目不得推荐。

业内人士分析称，这项《通知》的发布，意味着公募REITs将从试点工作走向常态化。按照目前的进度，公募REITs项目有望于今年上半年与投资者见面。

虽然眼下，公募REITs率先支持仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理等传统基础设施项目，及信息网络等新型基础设施，高科技和特色产业园区等，但在“房住不炒”的大背景下，公募REITs在基础设施项目上落地后，不少业内人士都看好长租公寓。

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管陈家辉就曾表示：“长租公寓作为现阶段政策大力支持的领域之一，有望成为最早的公募REITs发行领域，进而大大拓宽长租公寓的融资渠道。”

03 政企合作深入

回望2020，不少政企合作的项目，先后入市，国企和民企在协同共进。

旭辉领寓携手上海建信住房开发的万泰路柚米寓；自如与广州开发区金控集团合作开发的“自如里·广州黄埔凯得家青年社区”；安歆与杭州政府合作的蓝领公寓项目、魔方与温州高新技术开发区建设投资有限公司合作的人才公寓……

2020年12月的中央经济会议，提出“国企和民营企业都要发挥功能作用”，这是在释放信号，要求不同的主体企业各自发挥不同的优势，互补协同发挥租赁住房公共服务的功能。

这同样预示着，新的一年，这样的合作方式会越来越多，并逐步走向成熟。

04 集体土地加速入市

土地供给不足，是我国之前长期存在房源供需与错配住房问题的主要原因。基于此，2017年至2019年，我国先后两批18个城市开展利用集体土地建设租赁住房的试点。

三年的试点，利用集体土地建设租赁住房的探索也取得了一些成就，其中以北京为代表城市。

2020年7月，北京成寿寺集体土地租赁住房开业，9月，又一个项目丰台区花乡于9月底入市。截至去年底，北京市已有39个集体土地租赁住房项目开工，可提供房源5.3万间。

自2020年的新修改的《土地管理法》删去了“从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的集体土地”的规定，及“十四五”规划中明确提出“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”之后，这条探索之路也变得开阔了起来。

2021，集体土地建设租赁住房将会逐渐释放，给长租市场带来一波新的冲击。

05 大型租赁社区成风向标

集体土地的加速入市，也推动着大型租赁社区的出现。如北京成寿寺社区就是集体土地+大型租赁社区的典型案例。

从分散式到集中式，再到社区型长租公寓，租户从拥有一个卧室到拥有卧室+楼内公共活动空间，再到不仅拥有房间，还有商场、咖啡厅、健身房、医院、学校等健全的生活配套服务，大型租赁社区的到来，将深刻影响租赁市场的格局。

租赁社区不仅能让租户享有更全面和更便捷的服务，还能成为城市发展的新增长点，开启长租公寓市场新时代。

据不完全统计，2021年北京预计将有超5个大型租赁社区面世，上海预计超10个，其他城市也将陆续有项目上市。

业内人士表示：“大型租赁社区，是以人为核心，满足社区全人群美好生活向往，融合先进文化和前沿科技，引领高品质生活方式革新，是行业‘风向标’，行业下个5年是大型租赁社区的5年。”

06 跨界物种频现

2020年9月，周大福于上海推出潮流酒店品牌同派酒店，共有123间酒店客房和长租公寓。至此，长租公寓的赛道上又多了一位跨界玩家。

其实，这样的跨界新物种，已不算稀奇。早在2014年，小米创始人雷军砸下上亿投资“YOU+国际青年社区”；阿里巴巴旗下支付宝在2017年底推出线上租房平台，接入百万房源；同年，腾讯计划参与深圳长租公寓的运营管理；京东则在2018年推出长租公寓品牌“京品公寓”；就连物流企业顺丰也推出“丰乐公寓”，于2018年底，在13个城市试点。

然而，这条路并不好走。

长租公寓是一个不容易盈利的行业，回报周期长、运营管理难，贸然进入，并不利于长期生存。

但随着国家对住房租赁行业的扶持，以及市场的逐步成熟，新的一年，或许还会有跨界新物种出现，丰富整个长租公寓市场。

07 运营取向精细化

高价抢占房源、低价出租抢占市场，收取租客半年甚至一年租金、却按月付给房东租金，这样的运作模式，表面上规模在迅速扩张，实则在搬起石头砸自己的脚。这也是过去一年诸多长租公寓企业出现爆雷的原因。

有了这样的经验教训，之后长租公寓企业会放缓扩张的步伐，而把更多的精力投入到如何实现精细化运营上来。

城家公寓CEO王玲在谈到长租公寓面临的难题时，便提到：“破解之道就是精细化运营，这不是秘密，关键是能否做得到。虽然长租公寓是需要相对传统运维能力的行业，但也需要依靠数字化、智能化的方式来优化和驱动其发展。”

更精细化的运营，给予租户更好的居住体验，提升租户的黏性，打造良好的品牌形象和口碑，踏实地走好每一步，这才是长租公寓企业的长久发展之道。

08 轻资产化

从重资产模式走向轻资产模式，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益等，在经济下行、监管加剧、融资趋紧等因素的催生下，这样的轻资产化，成了近几年行业的趋势。

如乐乎公寓，从创立之初便提出轻资产代运营模式，从直托式托管、纯托管、包租式托管到有朋、满客模式，乐乎多条业务线同步推进，但始终以托管业务为企业重心。

还有酒店系公寓窝趣推出的模块化输出轻加盟、直营委托管理合作经营模式，魔方公寓的托管加盟合作模式等等。

轻资产模式，企业不仅不会承担过重的资金压力及风险，还能将更多资金和精力投注在运营和管理上，提升业务能力。

更为重要的是，从甲方思维转换到管理人和服务者思维，这种思维的转变，正在席卷公寓行业甚至是整个地产市场。

以有限的资产实现最大的利益，“变轻”不仅是一种企业选择，也是一种市场发展的必然。

09 消费趋向头部

据《2020长租消费新趋势报告》显示，以自如为代表的头部长租机构，用户的满意度超过了80%，2020年，在全国9个城市的入住率均超过90%，租客租住时长也连年增长。2019年租住时长增长8.3%，2020年增长9.0%，目前自如客平均连续租住时长接近1整年。

疫情之下，抗风险能力成为检验企业良性发展的基础标准，经营不善的企业纷纷出局，而经过了企业爆雷、跑路的打击后，未来租户在选择时，也会更趋向头部的长租公寓品牌。

自如CEO熊林表示，“中国租赁行业的大方向不会变，因为租客的需求、业主的需求都没有变。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和参与者之后，这个行业一定会变得更加理性。”

另外，随着90、00后成租赁市场主力，租户将更看重公寓的设计装修、周边环境、安全系数等，对租金的敏感度下降。

过去已去，未来已来。风雨过后的长租公寓，会在新的一年，展现出怎样的生命力？

寒冬将尽，春天不再遥远。

※本文仅代表作者个人观点，非迈点空间租赁立场

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