2021年第三季度，物管企业赴港上市仍在上演。港交所显示，9月30日，中南建设旗下物业公司中南服务商业有限公司（以下简称“中南服务”）向港交所递交招股书。

据同花顺IFind数据统计，第三季度，共有融信服务、康桥悦生活、德信服务等7家物管企业于港交所成功上市；通过上市聆讯的共有4家，分别为万盈服务、瑞安新天地、金茂物业、苏新美好生活。

在物管企业争相上市的同时，物管行业的多起并购也引发了市场极大关注。

10月4日，有媒体称，合生创展拟收购恒大物业约51%股份，并获得恒大物业控股权。10月4日港股盘前，中国恒大、恒大物业、合生创展均短暂停牌。对此，《证券日报》记者向恒大方面求证，对方表示，“暂无消息，以公告为准。”

中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟对《证券日报》记者表示，“目前，物业管理行业的市场竞争日趋激烈，行业处于加速整合阶段，市场集中度将持续提升。房地产行业的洗牌将进一步加速这一进程，物业管理行业内部的分化将继续扩大。”

房企持续拆分物业板块上市

中指研究院数据显示，物管行业目前处于快速发展时期。2021年行业整体市值突破万亿港元，预计年末上市企业数将突破70家。仅9月份，便有中南服务、万盈服务、金茂物业3家物管公司递表，而鲁商发展下属公司鲁商服务首次公开发行境外上市外资股也获得中国证监会核准批复。

业内人士指出，2019年以来，房地产行业受到政策调控影响，市值下降明显，但以轻资产、低负债、稳定现金流、高成长为代表的物业管理板块在资本市场认可度却不断提升，在IPO中往往能获得更高估值。这也是近几年房企踊跃拆分物业管理上市的主因之一。

牛晓娟认为，房地产企业分拆物业板块上市有以下几个原因：一是在房地产行业整体增速放缓、政策趋紧的背景下，深耕存量市场的物管企业凭借抗周期、轻资产、准公共服务等属性更受资本青睐；二是物管行业有良好的市场前景，正处于发展的黄金时期，鼓励性、支持性政策较多，市场想象空间大；三是物管企业上市后可通过募集资金做大做强，综合提升自身及地产母公司的整体竞争力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，随着监管的趋严与服务同质化的加剧，资本市场对物管企业的追捧将会逐渐趋于冷静，在此情形下，强者恒强的行业格局逐渐显现，中小物企弯道超车的机会愈发渺茫。

行业内部并购频频

今年以来，部分房企面对债务集中到期，叠加疫情及调控政策影响，资金端压力陡增。抛售包括物业公司在内的资产，成为一些房企断臂求生的手段。

近日，以碧桂园服务、万物云和龙湖智慧服务等为代表的头部物企屡屡出手，收购了行业内多家优质物管企业。

9月28日，碧桂园服务发布公告称，与彩生活服务签订股权转让协议，同意收购目标公司100%股权。此前，碧桂园还以近百亿元的价格收购了富力物业旗下富良环球。自上市以来，碧桂园服务围绕自身发展战略布局，一共收购了近20家物业公司。

对此，碧桂园相关负责人对《证券日报》记者表示：“我们在考虑收并购机会的过程中，首先必须选择跟碧桂园服务的战略布局相符的机会；其次，标的公司的合规性是我们非常看重的；最后，在评估的过程中，结合我们的发展战略，既考虑大标的，同时也从构建专业服务能力的角度考虑深耕垂直领域、专业性强的小而美的标的。”

万物云和龙湖智慧服务近期也相继出手收购了三盛旗下的伯恩物业及九龙仓物业。9月30日，康桥悦生活发布公告称，拟收购西安立丰物业管理有限公司80%股权。

对此，有券商地产分析师指出，一方面，企业通过收购和自身业务发展良性互补的优质标的，巩固市场地位；另一方面，大宗并购案例是市场价值规律的外化表现，当市场上并购需求和供给此消彼长、加速释放时，也正说明物业行业具备高度的市场活跃性和巨大的市场潜力，值得投资者的高度关注。

牛晓娟表示，头部物管企业频繁进行并购的主要原因是由于部分房地产企业资金趋紧所致。部分地产企业为尽快缓解短期资金流动性问题，选择通过出售旗下优质的物业资产来渡过难关。对于收购方而言，物管行业正处于加速整合阶段，头部物管企业通过并购优质物企巩固行业地位的意向较强。

严跃进对《证券日报》记者表示，未来物管行业分化将进一步加剧，资金会越来越多地聚集到头部优质企业，而规模较小的企业则有边缘化被淘汰的风险。

物管企业赴港上市热情不减 中小企业面临淘汰风险

物管企业赴港上市热情不减中小企业面临淘汰风险