本文作者郑中商业地产分析师

作为商业地产行业的重要组成部分之一，办公楼在商业活动中扮演了重要角色。除了少数企业自持办公物业，大部分公司都需要租赁或买入办公面积来实现办公需求。据国家统计局数据，全国办公楼新开工施工面积自2008年起开始快速增长至2014年，之后每年依然保持在超过6,000万平方米的高位，在2019年达到仅次于2014年的水平，并在受到疫情冲击的2020年依然录得6,604万平方米，全国办公楼建设热度不减。随着使用者的品质需求不断提高，近年来新入市的项目以甲级办公楼为主，空间分割较为科学，楼宇硬件愈发先进。以北京甲级办公楼市场为例，2018至2020年，市场平均每年迎来100万平方米左右的新增供应；2021年上半年已有约50万平方米的新项目入市，预计全年新入市项目总面积将超过110万平方米。充足的市场供应抬高空置率，加剧市场竞争，但也给租户或买家提供更多选择。

办公楼销售分为整售和散售。整售针对单一业权的办公物业，整栋出售，不可分割；整售项目多为位于较好地段的高品质持有型物业，自身估值受楼内租户结构和现金流水平影响较大。散售则类似住宅销售，将楼内的办公面积打散出售至多位买家，多为乙级或以下等级的办公物业，自身估值由地段、楼层和楼宇品质决定。两种销售模式的逻辑和估值方式均有较大差别。

整售市场局部火热

受益于依旧不断增长的高端租户需求，今年位于一二线城市核心区域的优质办公物业整售市场继续保持活跃。以北京为例，2021年3月，中国金茂、首开股份和高和资本联手收购位于中关村的启迪科技大厦D座；安狮资产在5月收购北京中关村软件园钻石大厦；5月26日，和谐健康保险股份有限公司披露公告，收购SK大厦，并在6月1日将公告公示在其官网。6月16日，黑石集团收购soho中国91%的股份；被收购前，SOHO中国持有并管理约130万平方米的商业物业，包括八座分别位于京沪核心地段的单一业权商办物业，以办公性质为主。6月28日，平安人寿保险收购凯德集团中国来福士资产组合的部分股权，涉及项目（上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场、杭州来福士中心）均为以办公用途为主的优质资产，并位于国内一二线城市的核心区域。

和住宅不同，商业地产项目对地理位置的要求更高，部分一二线城市严格限制市区的商办地块出让，加上优质办公物业的租户结构和现金流都较为稳定，因此核心区域的办公存量物业一直处于供不应求的状态，老旧项目也会吸引到资本对其进行翻新。贝壳研究院认为，当前的全球经济形势尚未明朗，购入已经产生稳定现金流的国内核心区域优质物业是较为稳健的投资选择。近年来部分险资和信息技术类企业倾向购置优质办公物业自用，在免缴高额租金的同时静待物业升值，因此京沪也出现多宗以自用为主的大宗交易。

散售市场整体遇冷

和京沪动辄单价5万元每平方米以上的高总价整售办公物业相比，低总价的散售办公楼均价依然较低，并且多年保持稳定。以北京散售办公楼市场为例，全市成交均价常年稳定在2.8万元每平方米以下，并且成交单价和所在商圈的商务氛围并不成正比。贝壳研究院梳理了自2015年以来的全市散售办公楼成交明细，发现除了金融街（月坛）中心和骏豪中央公园广场，即使是位于市区成熟商圈的散售办公楼，成交均价也通常不会超过3万元每平方米。

北京散售办公楼成交均价近十年来保持稳定，平均均价约2.6万元每平方米；2021年前7个月的均价录得2.7万元每平方米，和2020年全年对比下降11.5%。去化周期则呈快速上升趋势，自2017年起迅速升高，并于2020年达到顶峰，为近十年最高值；2021年前7个月的去化周期有所降低，但仍位于50个月的高位，市场需求较为疲软，可售存量和潜在供应仍不断增加。贝壳研究院预计，全市散售办公楼市场的去化周期未来仍将继续升高，如何有效去化存量物业成为当务之急。

存量散售物业如何破局

20世纪90年代末期，商业地产类物业开始在国内主要城市成规模出现，以办公楼和百货商场为主。以北京办公楼市场为例，2000年以前的办公项目大多为单一业权，主要集中在东长安街、CBD和燕莎区域，租户绝大多数以外资企业为主；中国于2001年加入世界贸易组织，受到之前亚洲金融危机影响的国内商业活动迅速升温，国内外企业均在大陆地区快速扩张，办公楼市场因此受益。以SOHO中国为代表的开发商作为散售办公模式的代表，在21世纪初以售代租迅速回款，短期内取得了一定的收益。

和住宅物业的“重售轻租”不同，商业地产行业更重运营，无论是办公还是零售物业，自身估值主要由租户贡献的现金流决定，因此“重租轻售”。散售办公楼由于产权分散，无法进行有效管理，租户品质层次不齐，本质上难以产生稳定的租金收入。SOHO中国也在2012年公开表示，“告别散售，持有北京、上海有价值的物业”。在过去超量的投资开发和土地供给模式之下，近年来整售优质办公物业大量入市，市场竞争更加激烈，一二线城市甲级办公楼的平均租金和入住率大多呈下降趋势，散售办公楼的劣势愈发明显。

除了硬件劣势，国内散售办公物业产权交易需要缴纳高额土地增值税，以30%为起点递增，当物业增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，很大程度上也限制了散售办公面积的成交价格。而整售办公物业入市时即由开发公司持有，之后的整售交易大多通过境内甚至境外股权转让方式进行，很大程度上能够合理规避相关税款，因此优质整售物业的增值幅度并不会因税费受到太大限制。以位于北京CBD商圈的SK大厦成交为例，据公开消息，2008年凯德集团将该大厦出售给韩国SK集团，当时成交价为33.4亿元。2021年6月，和谐健康保险股份有限公司披露公告，公司采用股权方式出资约90.6亿元收购北京新锦城房地产经营管理有限公司100%股权，从而持有北京SK大厦。SK大厦在13年间升值57.2亿元，约1.7倍。

贝壳研究院认为，散售办公物业亟需破局，建议如下：

收回分散产权，改造后自持出租或整栋出售。具备优越地理位置的老旧散售物业具有不可替代的稀缺性，通过收回分散产权并进行硬件改造，将老旧散售物业打造成单一业权的优质物业，可以使项目重新焕发生机。以位于北京中关村核心地段的鼎好大厦为例，收购方将分散业权分批收回，在2019年以57.2亿元的价格收购大厦大部分股权，再进行硬件升级，改造后的项目定位中关村商圈稀缺的大体量甲级办公楼，将于2021年内入市。

散售状态下，成立业主委员会，尽量统一业态，向整售物业的方向发展。在产权暂时无法整体收回的情况下，成立类似住宅小区的“业主委员会”，行使统一的运营权，无论租赁还是自用，尽量将楼内业态统一为办公。另聘请专业招商团队对非自用面积进行高效招租，招募专业物业团队提供标准化服务；在合适的条件下业主平摊费用，对自身楼宇硬件进行升级，提升竞争力，向整售物业的方向发展。

减少散售办公面积产权转移的税款，或补贴类似交易，适当放开散售办公单价的可能性。高额的产权转移税款极大限制了散售办公单价的上涨空间，缺乏统一的招商和物业管理也让不少潜在租户望而却步。在销售和租赁均遇冷的情况下，大量散售办公区域长期空置，去化周期常年维持高位，造成资源浪费。适当减少相关税款或补贴类似交易，可以提振出售和购买信心，有效盘活存量物业。

结语

受到大量新项目入市以及当前并不明朗的经济局势的影响，无论是整售还是散售办公物业，均面临较大压力。但对比硬件条件更加完备的整售项目，散售办公楼受制于分散业主和高额出让税款的现实条件，更加难以应对激烈的市场竞争。以北京市场为例，除了极少数的优质物业单价较高，大部分散售办公物业的单价远低于同区位的整售物业，无法产生稳定现金流的办公楼较难得到投资者的关注。贝壳研究院认为，无论是通过收回产权打造高品质物业、散售状态下统一管理运营还是呼吁减少产权转让的高额税费，都旨在盘活存量物业，避免资源浪费。当前不少城市的商办项目严重过剩，国务院办公厅在2021年07月02日发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中指出：“对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。”贝壳研究院认为，对亟需在供给端进行结构性调整的办公物业在合适的条件下“办公改租赁”，符合国家政策导向，并可有效拓宽租赁房源供应渠道，缓解我国大城市住房租赁市场存在房源有效供给不足的问题。

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北京散售办公楼遇冷：上半年成交均价同比去年下跌11.5% 十年稳定不变