2020年最后一季，越来越多的王级选手正在杀入物业资本江湖。

据锋面News了解， TOP10房企背景中的世茂服务、融创服务、华润万象生活、恒大物业在近期均向港交所递交了上市招股书。当中，世茂服务更是已经成功通过聆讯，不日即将登陆资本市场。

假若上述物业公司在年内全部成功登陆港交所，TOP10和准TOP10房企中，除了已经“卖身”雅生活的绿地物业，将仅余万科物业和龙湖物业两家未上市。而关于万科物业的上市时间，万科董事局主席郁亮最新的表态是：万科物业一定会上市，只是时间还没想好。

当这些带着TOP10房企背景光环、有着天然优势的物管企业“巨头”开始杀入资本江湖，将会给物业上市资本潮带来怎样的冲击？拥有超强背景，是否就意味着“王者”不败？

上市热情难消

排队物企数达史上最高峰

已经沸腾了几年的房企分拆物业上市热潮，并没有因为今年“黑天鹅”突袭而有丝毫式微。

据锋面News统计，截止目前，A+H股上市物企已达31家，至少还有13家物企已递交招股书，排队等待上市，达到史上最高峰。

仅10月19日一天，物企上市的新闻便接二连三的曝出。

先是卓越商企服务正式登陆港交所，不仅国内发售部分获国际机构投资者超额认购近34倍，公开发售方面更取得逾650倍的超额认购。随后，据IFR报道称，合景悠活IPO在同日启动全球公开发售，发售总股份数3.83亿股，预计发售价7-8.13港元，规模31亿港元的IPO同样获得超额认购。

房企分拆物业上市热度持续高涨，值得注意的是，更多拥有超强房企背景的物业“大鳄”正在杀入。

10月19日，据港媒引述销售文件指，世茂集团分拆物业管理业务世茂服务以每股14.8元至17.2港元招股，发售5.882亿股，集资额87.05亿至101.18亿港元。该公司预期10月30日挂牌，中金、摩根士丹利为保荐人。

锋面News了解到，今年5月14日，世茂集团官微发布消息称，红杉资本中国基金、腾讯完成了对世茂服务的战略投资，投资总金额达2.44亿美元。随后的6月29日，世茂服务正式向港交所主板递交上市申请书。历经3个多月的等待后，世茂服务最终于10月11日通过港交所上市聆讯，并将于10月30日正式登陆港交所。

而在世茂服务身后，同样为TOP10 房企背景的融创服务、华润万象生活、恒大物业正在等待上市。

今年5月，融创服务完成了对开元物业的股权收购。同月，作为融创服务集团旗下全新子品牌“环球融创服务”也正式亮相，并于成都召开了环球融创服务启动会。随后的8月6日，融创服务正式向港交所递交了招股书，向资本市场发起冲击。

华润置地旗下华润万象生活则在今年8月31日发布称，建议将公司附属公司华润万象生活有限公司分拆并且将分拆公司股份另行在港交所主板上市，并于当日正式向港交所递交了招股书。至此，华润置地历时数年的物业板块分拆终于落地。

节奏更快的是恒大物业。今年7月底，恒大则宣布拟将旗下恒大物业分拆上市；8月份便引入了包括红杉资本、中信资本、云锋基金、腾讯控股、云峰基金、农业银行、光大控股在内的14家战略投资者，成功以28.061%股权换取了235亿港元的募资。及至9月29日，恒大正式向港交所递表，上市进程步入最后倒计时。

假若上述物业公司全部成功登陆港交所，TOP10和准TOP10房企中，除了已经“卖身”雅生活的绿地物业，将仅余万科物业和龙湖物业尚未上市。

而这两家物业”巨头“看似按兵不动，实则都在运筹帷幄中。万科董事局主席郁亮近日公开表态，万科物业一定会上市，这个时间还没想好，想好了会告诉大家。龙湖物业则在今年4月25日再次以13.01亿港元认购绿城服务1.55亿股增发新股，成为绿城服务第三大股东，此举也被视为是龙湖分拆物业上市前奏。

房地产与金融资深评论人黄立冲认为，“巨头”房企开始加入分拆物业上市大军，一方面是由于今年以来物业公司在资本市场受到热捧，目前是上市的较好时机；另一方面则是出于增加多一个融资渠道的考虑。

投资者“腾笼换鸟”

业界关注风险防控

物企“巨头”们忙着上市，而外界更加关注的是：撇开TOP10房企的背景光环，这些物企的资本成色究竟如何？登陆资本市场，又能收获怎样的估值？

锋面News统计了TOP10及准TOP10在内11家房企背景物企的情况显示，从在管面积的表现上看，截止2020年6月30日，在管面积最多的为万科物业，在管面积达5.2亿平方米；其次是碧桂园服务，达4.05亿平方米；再次是成功吃下了绿地物业的雅生活，达3.53亿平方米。

而从营收表现上看，表现最佳的前三名则分别为万科物业、碧桂园服务和保利物业，分别为127亿元、96.45亿元和59.67亿元，万科物业更是其中唯一营收过百亿的物企。

虽然营收表现傲人，但从盈利表现上看，央企、国企背景物企却要大大逊色于民企背景的物企。在统计的11家物企当中，2019年毛利率表现最好的是雅生活（并购了绿地物业），高达36.7%；其次是世茂服务，为33.7%；再次是碧桂园服务，为31.6%。

净利率表现方面，雅生活为25.2%，碧桂园服务为17.81%，世茂服务为15.51%，新城悦服务为14.92%，也要明显优于保利物业的8.43%，华润万象生活的6.22%。

业内人士指出，这或许与民企背景物企大多承接的是住宅、商业、写字楼等业态，而央企国企背景则因属性问题还承接了一部分公共服务业态有关。一般而言，公共服务的管理费率要显著低于住宅、商业、写字楼等业态。

从上市情况上看，目前，TOP10房企背景物企中，仅有碧桂园服务、保利物业、中海物业、新城悦服务4家物企已上市。其中，市值表现最好的是碧桂园服务，当前市值已经达到1339.7亿港元，而保利物业、中海物业和新城悦服务的市值则相对较低，仅为309.6亿港元、200.5亿港元和144.3亿港元。

中信证券在一份研报中指出，目前物业板块总市值超过4000亿元。随着近期大量物企将登陆资本市场，预计3年内板块总市值有望达万亿元。

奥陆资本总裁及投资总监蔡金强在接受锋面News问询时就指出，大量物企“巨头”排队上市，预计将对现有物业资本格局带来较大的冲击。目前正在排队上市的物企，体量都比较大，也较为优质，估值空间或将达到三、五百亿港元甚至七、八百亿港元，市场估计或将扩容达1倍以上，预计不少投资者会选择“腾笼换鸟”，这对于原本已经上市的那些物企则将带来一定的打击。

不过，也有声音认为，物企“巨头”们在享受资本市场红利的同时，也应当注重风险防控。郁亮此前在媒体会上就指出，其最担心的是大家对资本的热潮迷失了初心。

光大证券在一份研报中也指出，人工成本上行风险、增值服务拓展的不确定风险、外包占比提升下的质量管控风险以及对母公司依赖度高等诸多方面，都是物业企业后续发展亟需注意的问题。

2020余额不足，物业“巨头”扎堆抢跑上市