四年拿下5轮融资：3万运营商用这家租房平台SaaS系统 管理400万房源

记者 | 南镜

编辑 | 吴晋娜

注：龙东平承诺文中数据无误，为内容真实性负责。铅笔道作客观真实记录，已备份速记录音。

大学毕业后，龙东平一直在房地产行业工作，一开始是在德佑地产，后来合伙创办中介公司，在房产经纪领域摸爬滚多年，积累相关经验的同时，他也深刻感受到长租产品的痛点。

“对于消费者来说，直接跟中介对接，房源是否真实，这难以保障；对于公寓房来说，逐渐增多的城市房源、租客及账务的海量数据，如何有效地进行管理，也成为难题。”龙东平说。

于是，2014年年初，机缘巧合下，他跟两位资深行业合伙人创办蘑菇公寓，为单身白领打造合租公寓产品。

经过一年时间，团队把蘑菇公寓的房源数做到近1万间。但发展过程中，随着团队更加深入到公寓租赁领域，愈发了解到这个市场的痛点。

首先面临的问题是公寓品牌方太多，如果单做公寓，容易卷入竞争；另外，如果想要通过线上管理系统改变租房市场，当时的做法还只能作用于自身品牌，效率也大打折扣。

团队进一步分析发现，租房者都面临相同痛点：租赁市场混乱，虚假房源频生，网上信息不对称，浪费大量时间；对于长租机构而言，无论是贴广告，还是纸质合同的方式，管理、成单效率低下。

龙东平解释，究其原因是公寓的非标品特性决定的。若单纯只做公寓，转化成本会很高。这一年时间内，蘑菇公寓的房间数突破1万的同时，也使得线上平台更加成熟。鉴于行业现状，创始团队决定将这套SaaS系统开放，推进长租行业整体标准化。

2015年下半年，蘑菇公寓更名为蘑菇租房，角色从最初的公寓运营商转变成租房行业技术服务商。通过使用自主研发的SaaS系统，公寓运营商可将房源管理、租约管理、支付等业务流程全部在线化。

这套系统会提前通知房客付租金，还能实现付租金、收租金、签合同、报维修等功能。过程中，除了线下带看外，其他所有流程都均可在线完成。

龙东平介绍，长租公寓行业的实际需求有三点：效率、流量和金融。效率即人力及沟通方面成本；流量即出租率；金融是需求，由长租机构重资产特性决定。

在他看来，蘑菇租房正是在响应这三种需求下，避免了过去激烈的市场竞争，前期通过免费使用SaaS管理系统工具的方式，迅速在北京、深圳上海等地打开市场。转型第二年，蘑菇租房便入驻3000家公寓方和长租机构，上线30万套房源。

“这三千家类似种子用户。”对龙东平来说，整个2016年，对团队来说还是打磨产品的阶段，如何将产品升级迭代，如何优化界面，是当时的主要工作。”

经过改进，商家登陆蘑菇租房系统后，页面左侧会有房源、销售、售后、金融、报表、管理、推广等按钮，分别对应商家的实际需求。

龙东平介绍，传统公寓的管理方式需耗费很多精力，“要么是将所有的租房信息用笔记录在本子上，要么是用Excel表记录。”

在蘑菇租房系统上，一切房源及租房信息皆可记录，再由云端进行统一管理。如需发布房源，公寓方可点击“房源”按钮，系统会显示分散式动态图和集中式动态图，以及添加分散式公寓和集中式公寓，还有业主管理、业主账单等选项。商家可根据需求选择房源发布类型，按出租和未出租类型管理房屋。

“这个过程中，最难的做‘减法’。我们团队讨论业务需求时常开玩笑，你砍我可以，不要砍需求。”谈到产品打磨的过程，龙东平笑着解释，“添一个功能很方便，但从五十个需求挑出十个来，这个作‘减法’的过程需要下功夫。这么做的目的，也是尽可能为客户增效，少去不必要的麻烦。”

他介绍，经过优化后的蘑菇SaaS系统，在成本方面至少比传统管理模式节省40%人力成本。“需要10个人才能管理的公寓，现在只需要6个人。”

凭借着产品的不断优化，蘑菇租房的SaaS管理系统得到越来越多用户的认可。2017年，平台已入驻14个城市，同年获得蚂蚁金服战略领投，数额3000万美元。

对于公寓运营商而言，SaaS管理系统是刚需，市场不乏提供垂直SaaS服务的公司。龙东平解释，蘑菇租房的优势在于，不仅有针对B端的软件系统服务，还有针对C端的流量服务。在蚂蚁金服的辅助下，还有B、C两端的金融服务。

随着长租中小机构募资越来越艰难，由平台联合金融机构推出金融服务便成为趋势。运营商可向蘑菇平台发起金融支持，最高可申请贷款100万元。

对于租客来说，也有利好。通过跟蚂蚁金服合作，蘑菇租房得以接入支付宝、闲鱼等入口，用户芝麻信用达到650分可免押金。

2017年10月，蘑菇租房小程序在支付宝上线，3月内便吸引67万用户，日峰值交易额突破3400万元。

“蚂蚁金服作为我们的战略领投方，跟我们的合作并不局限于业务本身，在内容去中心化的互联网时代，与平台、超级APP绑定得越紧密，在未来就有更多的机会和可能。”

龙东平介绍，蚂蚁金服入局背后的逻辑是显而易见的。蘑菇租房在租房领域积累的场景和资源优势，再加上蚂蚁金服的支付宝开放平台、大数据、云计算、支付及金融等行业解决方案的引入，可为租房产业带来众多新的升级，让用户受益。

2018年过后，蘑菇租房平台已经入驻了20个城市，房屋数突破了400万间，已有3万家公寓运营商入驻。

三年时间，从0到400万间。眼看越做越大，蘑菇租房却不断受到外界的质疑。“软件还是免费的，怎么赢利？”

规模效应凸显，免费模式已发展三年，团队开始了收费的尝试，收费意味着要求更高，提供更好的产品。今年年初，蘑菇租房上线收费模式试水：根据系统功能不同，分为标准版、专业版、尊享版三个版本。另外也按照租客来电咨询量进行相应收费服务。

竞品方面，对于流量平台，还有贝壳找房和58同城。前者获腾讯入股，依托链家自身资源，且重金投入广告，迅速成长为不可小觑的玩家，但面临高成本获客的挑战；后者具备巨大的流量，虽然在获客上可能不够精准。

龙东平认为，区别于前两者信息流量平台的玩法，蘑菇租房是以SaaS系统切入，形成从找房签约到报修直至退房的租房全交易闭环。“我们只有把广大的中小型公寓运营商服务好，建立强粘性关系，整个平台才有后续发展的可能。”

外界普遍认为，中国租房市场体量巨大。住房租赁有万亿规模，延展性强，行业又高度分散，用户痛点明显。加上政策推动，行业存在巨大机会，仍会持续吸引玩家们入局。

对于行业，龙东平认为，整体而言，现在还是处于比较早期的阶段。中国租房市场体量巨大，未来应该是多种模式并存的格局。而互联网带来的改变，在过去一两年才刚开始。特别是对于租房领域的改造，政府也在着力规范化去推动，租房互联网化是必然趋势。

“行业一定越来越热，竞争也会陆续加剧。传统中小型的公寓要做出很多改变，同互联网结合；其次是租后服务的品质也需要提升。否则，口碑越来越差，最终会被挤出市场。”龙东平表示。