经历了2020年新冠疫情，物管行业价值迅速释放，短短两年实现快速发展。2021年上半年物企财报陆续发布，对比去年上半年向好的行情，今年却“喜忧参半”。

“喜”的是，上市物企财务数据和规模效益整体向好，上半年已公布中期业绩的51家物企营收合计904亿元，同比上涨54%，其中平均营收为17.7亿元，高于平均值的物企数量达到了14家；16家物企在管规模超1亿平方米，这一比例达到了近31%。上半年，51家物企净利润总和约为147亿元，同比增66%。

值得注意的是，对于行业而言，更多需要关注“忧”的部分。

首先，行业竞争加剧，整合速度加快，上半年一系列并购、换股合作、出售资产事件频发，行业“马太效应”渐显；再者，行业监管力度也在持续增强，业务服务需求不断升维，都将给物企经营带来不小的压力。

无论是从资本表现还是业绩的角度，物管行业，终将回归基本面。

01

上市物企已达52家，年内11家

2020年以来，物管行业迎来“上市潮”，至2021年物企上市速度再加快。

据克而瑞物管监测，截至今年9月初，共有52家物企成功登陆资本市场，年内成功上市的物企达到11家，较去年同期6家上市物企数量几斤翻倍。目前，仍有24家物企正在排队，上市热情不减，预计年底至明年初将迎来上市高峰。

图：2014-2021年9月上市物企数量分布

数据来源：克而瑞物管整理

随着港交所上市门槛提高，加之受房地产的调控政策影响，物企从地产开发板块独立分拆，通过上市来实现资产的升值，促使物企积极谋划上市。目前，物企闯关资本市场有两个明显的特征。

从审批节奏来看，物企获批进度放缓，同比延后约36天。根据克而瑞物管统计，2020年1-9月初上市的6家物企从初次交表到成功上市平均历时171天，而2021年同期的11家物企平均用时207天。以此估算，24家上市物企或将在年底至明年初集中上市。

此外，年内上市物企以中小规模为主要特征，根据待上市企业招股书信息披露，目前24家待上市企业于2020年年底的在管面积均值2623万平方米，中位数1926万平方米；除了长城物业、富力物业、世纪金源服务外，其余企业规模均在4000万平方米的量级之下。

表：24家已递表待上市企业规模情况

注：长城物业、金茂物业数据截止时间为2021年3月31日，表中其余企业披露在管面积、合约面积截至时间为2020年12月31日。阳光智博不纳入统计

数据来源：招股书，克而瑞物管整理

02

物业股价“恐慌性”下探

从上市物企股价变动来看，与去年物企一发财报，股价就应声上涨的联动效应截然不同的是，今年财报季，物业股依然相对低迷。

过去几个月，物业板块出现两次集中式回调。

第一次出现在今年年初，大部分物业股股价距离峰值几近“拦腰斩”，除了修复过高的估值以外，受去年8月以来房地产调控“三道红线”政策的波及，物业股一骑绝尘的上涨动力被压制，尤其是去年10月以来几只新股相继破发，更加剧了股价的下行压力。随着3月左右物企财报的发布，物业股终于止跌回升，当月物业板块平均涨幅约5.3%，较前月增加2.9个百分点，也达到了2020年9月以来的涨幅峰值。

第二次是在7月底，受国家对教育等民生行业的调控影响，资本市场整体避险情绪较高，包括龙头物企在内的几乎所有物业股下跌，物业板块在6月、7月、8月股价平均涨幅分别为-1.3%、-14.0%和-1.5%，整体降至波谷。

图：2020年9月至今物业板块月均股价变化情况

数据来源：克而瑞物管整理

物业股两次下探反映出行业仍然存在的问题，一方面资本存在的投机性和不理性，另一方面物管行业多项规范性政策不断出台，以规范行业发展。政策初期难免会带来一部分负面情绪，但长期来看，政策不是为了打压物业管理行业，长期来看有利于行业进一步规范发展，向良性竞争的成熟市场转型。

具体企业而言，据克而瑞物管监测2021年1月至9月3日物企股价情况，52家上市物企累计涨幅均值为-4.7%，其中涨幅最高的是和泓服务，上涨98.9%，中海物业和滨江服务位列第二、三名，分别上涨62.4%和58%。

从物企上市之日至2021年9月3日计算，股价涨幅最高的是旭辉永升服务，上市至今上涨762.9%，此外，中海物业和碧桂园服务自上市以来股价涨幅也超过500%。行业长期价值仍然凸显。

03

服务“满意度”大幅提升

克而瑞物管去年提出的“物企服务力”已成为行业共识，追求高质量服务是行业的本质要求，物业管理行业历经四十年发展，“服务”始终是物业管理行业最核心的关键能力。

纵观上半年物企中期业绩报告，如何用数据量化“服务”指标？从满意度层面来看，通常业主的满意度在很大程度上会影响企业的收缴情况，因此，克而瑞物管通过应收账款/营收总额的比值来衡量企业的“满意度”情况。

该比值越低，表明企业的应收账款向营收转化的能力越强，一是企业采取了比较行之有效的收缴措施，另一方面也意味着业主对服务的满意度相对更高。

整体来看，2021年上半年上市物企应收账款/营业总额比值均值约为52.9%，低于2020上半年的60.1%，说明企业整体服务质量较去年上半年有所提升。

从企业维度来看，19家物企的应收账款/营业总额比值较去年同期有所下降。其中雅生活服务、绿城服务、招商积余、华润万象生活等物企，营收快速增加的同时，收缴能力也在不断的提升，意味着企业正在通过品质服务，实现业绩的快速增长。

图：2021H1企业应收账款/营收比值情况

数据来源：企业财报、克而瑞物管整理

04

头部企业营收规模效应显著

规模发展，仍然是行业主旋律。

根据克而瑞物管统计，2021年上半年上市物企平均在管面积约1.2亿平方米，其中已有16家企业当前在管规模超1亿平方米，占比约30.8%。

规模越高的房企，在市盈率和营收方面都有更好的表现。

从估值角度来看，大规模的企业估值表现显著优于普通企业。大于1亿平方米、介于1千万平方米和1亿平方米、小于1千万平方米的三组企业对应的平均市盈率分别约为29.0、16.1及6.8。

图：2021H1部分上市物企在管规模及各梯队平均PE（TTM）

注：按在管面积大于1亿平方米、1千万至1亿平方米及小于1千万平方米划分；PE(TTM)数据截至2021/9/3数据来源：克而瑞物管整理

规模的快速增长带动营收上扬。2021上半年51家已公布中期业绩的上市物企的平均营收约为17.7亿元，其中14家物企营收高于当前上市物企平均值。头部企业营收规模效应显著，其中碧桂园服务成为上半年唯一一家营收突破百亿的企业。

具体企业而言，2021年上半年营收TOP5企业分别为碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、绿城服务及保利物业，营收分别为115.6亿元、78.7亿元、62.5亿元、56.0亿元及51.5亿元。营收TOP5物企于上半年规模TOP5物企高度重合，营收对应企业在管面积呈现正相关。

营收TOP5物企上半年收并购优势显著，通过不断的整合、收购，加速规模化扩张。

图：2021H1上市物企规模营收情况

注：横轴为在管规模（亿平方米），纵轴为营收（亿元）；

数据来源：企业年报、克而瑞物管整理

近两三年物业管理行业迸发出极大的活力，成功经历疫情的挑战，也让行业的价值得到再次彰显。行业的快速发展势必会夹杂一些不理性的声音，资本市场的回调也有助于挤出行业内的水分，而一个相对理性的资本环境，更有利于物业管理行业的健康、有序发展。在行业“大浪淘沙”之下，回归服务初心、始终坚守和锻造服务能力的物企终将享受时间的复利。

52家物企股价“恐慌性”下探，行业风口已过？