恒隆开创内地高端零售先河、太古“十年磨一剑”打造有情怀的商业、新鸿基玩转“地标建筑+TOD”、K11将艺术注入商业、永旺以人性化圈粉，还有“旧改王者”瑞安、“淘金者”凯德......

作为商业地产行业的佼佼者，港外资巨头们都各凭本事，在内地市场建立起牢固的竞争壁垒。它们在内地的产品线布局、最新拓展计划，以及明星项目新动态也成了行业的风向标，备受关注。

赢商网梳理了瑞安、新鸿基、K11、太古、香港置地、恒隆、嘉里、九龙仓、领展、凯德、永旺、SM、英格卡等13个港外资商业地产企业最新商业产品线、已开和筹开项目的布局情况。

‌13个企业内地布局40+筹开项目，今年预计将有至少14个新项目入市；内地已成头部港企的“主战场”，上海备受青睐；外资企业避开高能级市场，重仓非一线城市；多个新产品线首进内地，产品线更加多元化；多个企业为适应市场变化灵活调整产品定位，有的坚守高端，有的转向次高端，有的押注年轻化。

01

港资

瑞安房地产

“XINTIANDI新天地”是瑞安旗下的商业品牌，新天地社区是糅合了历史建筑与现代化设施的大型城市社区，遍布全国主要城市中心。其细分为几大产品线：

■ 城市综合体：瑞安新天地最核心的产品类型，通常包括高端住宅、甲级办公楼和潮流商业。如上海新天地、武汉天地等；

■ ‌滨水文化综合体‌：依托于滨水区域，探索文化与商业的融合。如武汉长江天地；

‌■ Urban Retreat 城市微度假：旨在提供城市中的度假体验‌，蟠龙天地是该产品线的首个项目；

■ 创新园区‌：聚焦于科创办公、智慧商业与人才社区。如上海创智天地等。

图片来源：上海蟠龙天地官方小红书

以2001年上海新天地诞生为起点，瑞安目前已在上海、武汉、重庆、佛山等城市开出23个商业项目。

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今年，瑞安房地产将有2个新项目开业，包括与中信泰富地产联合打造的武汉光谷创新天地商业公园、新天地20年来最大体量商业综合体项目——上海太平洋新天地商业中心。

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新鸿基地产

凭借多年在香港兴建大型综合项目的经验，1992年进军内地市场的新鸿基地产在内地主要布局了国金中心（IFC）、APM、ICC和ITC等产品线，并在北京、上海、广州、南京、苏州等重点城市投资建设了多个地标商业综合体，包括上海国金中心IFC、南京IFC、北京APM、广州天环Parc Central等。

目前，新鸿基地产在内地已开业12个项目，其中上海最多共5个，北京和广州各2个。

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未来3年，新鸿基地产在内地还将有6个新项目入市。其中，新鸿基在苏州的首个综合体项目——苏州环贸广场ICC，以及上海中心城区最大商业体——上海徐家汇中心ITC Maison将于今年开业。

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K11集团

K11集团由“香港郑氏家族第三代”郑志刚于2008年创立，他推出独有的“文化商业（Cultural Commerce）”发展模式，开创出集“艺术•人文•自然”三大元素的商业地产品牌“K11”，其在中国内地主要布局三条产品线：

■ K11， “文化艺术”为一大特色，各项目招商相对独立，重复品牌少，竭力追求独特、小众。

■ K11 Select，“年轻潮流版K11”，为Z世代消费者打造的「文化沙盒」，主力客群是18-25岁的新生代消费者，走的是个性化非标打法。

■ K11 ECOAST，命名灵感来源对绿色发展理和海滨资源的珍视，突破传统模式将国际文化艺术融入商业发展中。

目前，K11集团在内地已开业8个商场。其中，早在2013年开业的上海K11，为内地首个K11购物艺术中心；沈阳K11于2023年更名沈阳K11 Select，其26万方的商业体量当属全球最大K11商场。

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而4月底启动分阶段试运营的深圳K11 ECOAST，五一期间日均客流25万人次，为K11集团在内地的首个旗舰项目，项目投资超100亿、历时7年打造，定位“全时段、全年龄”的城市文化体验场。

图片来源：新世界发展NWD官方公众号

2022年，K11集团进军轻资产管理市场，且以上海浦东为首个据点，把轻资产业务延伸内地多个城市。而今，K11集团在中国内地筹开至少1个K11和7个K11 Select项目，广州K11 Select和厦门K11 Select均计划在今年开业。未来五年，郑志刚将带领团队推出30个不同的文化商业项目，持续推动K11理念落地。

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太古地产

太古地产目前在中国内地市场共布局了4大产品线，包括太古坊、太古汇、太古里、太古源。（北京颐堤港二期扩建部分落成后，启用全新项目名称北京太古坊。）

截止目前，太古地产在内地市场已在北京、广州、成都、上海等城市开业7个项目，包括3个太古里、2个太古汇、1个颐堤港，以及非标项目上海张园。

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其中，为了承接更多优质的品牌，开业近14年的广州太古汇从去年开始动作频频。去年8月，以21亿元拿下广州文化中心，实现扩容。叠加4.58万㎡商业部分后，商业体量将达18万+㎡，直接晋升天河路第二大商业体。此外，广州太古汇东北侧的商业裙楼——汇坊也开启了改造，计划增设一座24小时行人过街天桥增强与太古汇主体的贯通联动，并优化城市公共通廊及外立面形象。

图片来源：太古地产官网

未来几年，太古地产在内地将多点开花，将有6个项目陆续面市，包括北京太古坊、西安太古里、三亚太古里、广州聚龙湾太古里、上海陆家嘴太古源，以及前滩综合发展项目等。

■ 北京太古坊：位于朝阳区核心位置的将台地区，是内地首个太古坊项目，也是目前太古地产在中国内地单体投资额最高、规模最大的综合发展项目；

■ 上海陆家嘴太古源：位于上海浦东新区核心地段的洋泾地块，是与陆家嘴集团合作打造的大型综合项目，太古地产在中国内地首个高端住宅——“陆家嘴太古源源邸”也将在该项目亮相；

■ 三亚太古里：位于海棠区三亚国际免税城三期地块，是太古地产首个度假型零售项目，也将是太古地产旗下商业面积最大的太古里；

■ 广州聚龙湾太古里：位于广州市荔湾区白鹅潭地区核心地段，与广州珠江实业集团有限公司合作开发的全新零售项目，也是粤港澳大湾区首个太古里。

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太古地产主席白得利表示，未来，太古地产将通过一系列投资机会，进一步拓展内地业务。希望能在一线城市和包括大湾区在内地新一线城市寻找有潜力的项目。

香港置地

创立于1889年的香港置地，在市场上共布局“中环系”（定位高档城市地标级购物中心，主要面向高端市场）和“光环系”（定位中档区域型购物中心，注重自然与城市的融合）两大产品体系。

2024年11月，香港置地正式发布其尊尚综合商业品牌系列——“置地中環”（定位置地中環百年优越），并首次释出全新三大中环系列产品线：

「旗舰中环」GLOBAL CENTRAL

「地标中环」MEGA CENTRAL

「精品中环」BOUTIQUE CENTRAL

深耕中国内地市场27年的香港置地，目前已在北京、上海、成都、重庆、南京、苏州、武汉等城市布局多个商业项目。其中，7个项目已开业，包括北京王府中环、重庆光环购物公园、上海鑫耀·光环Live一期林荫街区等明星项目。

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今年4月，香港置地斥资120亿重磅打造的内地第二座“中環系”项目——南京JLC金陵中環试营业。项目总建筑面积约34万平方米，引入超40%江苏或南京首店、超50家首发品牌。

此外，香港置地还在内地市场布局了6个新项目，包括计划于今年开业的华东首个“光环系”项目——杭州光环梦中心、与招商蛇口共同打造的重庆光环花园城，以及上海鑫耀·光环Live二期等备受关注的项目。

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值得一提的是，作为中国内地首个“旗舰中環”项目——上海西岸中环是集金融、商业、文化、艺术、旅游等多元业态融合的超大规模综合体，也是徐汇区西岸金融城最大单一综合体。

该项目总投资额逾600亿人民币，总开发体量约180万㎡，其中商业零售达24万㎡。项目由10余所国际顶尖设计公司共同打造，涵盖1.2公里的全步行式亚洲地标级商业大道，连结购物中心、国际顶级奢侈品牌的滨水品牌之家集群、艺术与设计街区、百年南浦火车站与庭院和多个文化艺术场馆。项目共引入超600个品牌，并将打造4万㎡的餐饮空间，荟聚超180家餐饮品牌。

恒隆地产

作为恒隆地产在内地布局的主力产品线，恒隆广场定位高端奢华商业综合体‌，并根据商场的品牌档次，分为高端商场（拥有众多奢侈品品牌的商场）和次高端商场（时尚生活品牌较集中的商场）。

据统计，目前恒隆地产在内地共运营10个项目，包括：

高端商场：上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、无锡恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场、武汉恒隆广场；

次高端商场：沈阳皇城恒隆广场、济南恒隆广场、天津恒隆广场。

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储备项目方面，恒隆地产目前未开业项目仅1个——杭州恒隆广场。

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根据规划，该项目位于杭州武林商圈，总体量达39万方，包括10万㎡高端购物中心，五座甲级办公楼、以及浙江首家文华东方酒店。据消息称，爱马仕已确认入驻。

此外，项目还深度融合在地文化，不仅规划了1万平方米的空中绿堤与露台，将西湖景观融入消费场景，还将打造体现本土文化的艺术街区和茶文化主题空间。值得一提的是，项目还计划引入主理人品牌，开辟新赛道。

嘉里建设

以上海为进军内地的起点，嘉里建设共布局了两条产品线：

■ 嘉里中心： 高端购物中心，定位轻奢，服务城市精英；

■ 嘉里城/嘉里汇： 区域型城市综合体，近似于家庭型社区商业，侧重生活配套，以服务周边住户为主。

目前，嘉里建设已在全国多个城市开业8个项目，覆盖北京、上海、天津、杭州、沈阳、福州等城市。其中，在商业大本营的上海，嘉里建设运营静安嘉里中心、浦东嘉里城及嘉里不夜城三个商业零售项目。

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未来2年，嘉里建设在内地至少有3个项目计划开业，包括以“购物中心+商业街区+展览中心”模式打造的杭州嘉里城、上海PRISMA新嘉中心，以及郑州嘉里中心等。

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作为上海浦东最大的“商业巨无霸”，上海PRISMA新嘉中心位于浦东金桥城市副中心核心区域，由嘉里建设和国际知名机构投资人投资打造，华之门资本进行整体开发及运营。总体量43万㎡的超级综合体项目涵盖36万㎡全域生活旗舰商业，连接轨道交通6号、12号线巨峰路站，计划引入500+品牌。

图片来源：项目官方

此外，嘉里建设手里还有上海黄浦区金陵路项目、南昌综合用途项目、武汉综合用途项目等筹开项目。

九龙仓集团

九龙仓集团在内地主要有三条产品线：国际金融中心系列（IFS）、时代•奥特莱斯系列、时代广场系列。

目前，九龙仓集团在成都、重庆、长沙、大连、上海共计布局8个零售商业项目，包括3个IFS、3个时代广场和2个奥莱项目。其中，明星产品线IFS更为九龙仓守住了在内地的竞争壁垒，尤其是成都IFS和长沙IFS长期占据城市商场场日均客流排名TOP1。

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然而，一向谨慎的九龙仓集团，近年来在内地尚未有重大新项目入市，在内地尚未有拓展计划，也鲜见大的调改动作。

领展集团

被冠以“亚洲最大房地产信托基金”、“零售物业提升改造专家”的领展，于2015年开始向内地扩张商业版图。并且，领展对旗下零售物业进行全新品牌定位，建立“领展广场”和“领展中心城”双品牌矩阵：

■ “领展广场”以“广场”为场域，集中为所处街区及附近社区的都市家庭及新世代提供汇聚吃喝玩乐、亲子教养体验，社群友好、绿色友好、共融开放的社交领地。

■ “领展中心城”定位为内地核心城市“中心”地带的地标性零售商业体，幅射更广地域的目标客群。

目前，领展刚好在中国内地和中国香港合计完成了100个资产提升项目。截至2024年9月30日，领展内地物业组合估值达315.3亿人民币，零售物业租用率为96.4%。而领展在内地布局的6个内地零售组合，包括分布于北京中关村、通州，上海七宝，广州荔湾、天河的5个领展广场，以及深圳的领展中心城。

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值得关注的还有，这批存量改造项目中，北京2个领展广场今年也在进行升级改造：

■ 北京中关村领展广场采取不闭店分区域调整形式，将侧重年轻化、潮流感、运动型等内容主线，辅以科技元素强化动感体验，以大规模、精细的逐层升级改造为方向，对商场室内、外立面及户外广场进行“动刀”，同时进行大面积的品牌调整，预计9月左右改造完成。

■ 北京通州领展广场此番改造环绕环境提升、亲子游乐和招商来进行，预留改造资金6000万元。截至4月26日，商场改造工程整体进度已完成至70%。目前，西区L3—L5顶棚天花板已改造完成，且有部分商户开始正常营业；东区L1中庭将以开放式空间形式亮相。

02

外资

凯德集团

1994年进入中国内地市场的凯德集团，主要布局了2条产品线——来福士和凯德广场/MALL。

截止目前，凯德集团已在上海、北京、广州、深圳、成都、重庆、杭州、西安、长沙、哈尔滨、呼和浩特等城市共运营42个购物中心，包括9个来福士和25个凯德广场/MALL。

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未来，凯德集团在中国内地将有4个新项目开业，包括落地苏州工业园区的江苏首座来福士——苏州来福士。

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永旺中国

永旺中国涵盖综合百货超市（GMS）、食品超市（SM）、综合金融、商业地产开发、服务、专卖店、功能公司等多个领域，自1985年在香港、1996年在广州开始拓展业务以来，永旺目前在中国共经营350家不同业态的店铺。

而作为永旺集团旗下的购物中心开发及运营商，永旺梦乐城于2008年进入中国内地市场。近年来，永旺梦乐城已陆续在京津冀地区、江苏省、浙江省、湖北省、广东省、山东省、湖南省等地落成。其以“两核一街”模式为特点，扩大购物中心的功能性和多样性。

截止目前，已有24家永旺梦乐城在北京、天津、苏州、杭州、武汉、长沙、广州、佛山等13座城市开业。其中，天津和武汉各有4座永旺梦乐城开业，数量最多。其次是广州和苏州，各布局3家。

2024年，2家永旺梦乐城开业，包括湖南首座永旺梦乐城——永旺梦乐城长沙星沙。

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未来，将有2座永旺梦乐城计划开业，位于长沙和昆山。

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其中，长沙第二座永旺梦乐城——永旺梦乐城长沙湘江新区将于今年年底开业。该项目将带来“屋顶运动场、户外公园、儿童游乐区、绿植休憩区”4大特色场景以及“肆意欢聚地乐活空间、自在栖息地绿意空间、时光漫想地意享空间、磁力社交地悦享空间、风味聚集地食集空间”5大主题能量空间。此外，项目计划引入超260家品牌，其中不乏高比例的城市及区域首进品牌。

至此，永旺梦乐城已经在长沙布局了2家店。据了解，永旺梦乐城在长沙地区计划布局5个项目。

SM集团

来自菲律宾的SM集团是东南亚最大的综合性地产开发商之一，其核心业务板块之一——购物中心，始于1985年。经过近40年的发展，SM已在全球拥有95家大型综合购物中心，总建筑面积超1100万平方米。

2001年，SM中国首作——SM厦门一期开业。以厦门为起点，SM中国商业版图覆盖厦门、泉州、成都、苏州、重庆、淄博、天津、扬州、福州9大城市。截止目前SM已在中国内地开业8个项目，总建筑面积超200万平方米。

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未来，SM集团将继续重仓福建，计划开业3个新项目，包括SM厦门海沧城市广场、SM厦门CHAO街，以及SM福州仓山城市广场。

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■ SM厦门海沧城市广场：将与地铁6号线（在建）林棣站直接贯通，是周边4公里内唯一大型商业体。项目锁定周边产办青年、学生群族、熟龄家庭，结合“未来西引力海沧玩聚场”定位，以强餐饮、重娱乐为主要方向，突出品牌特色及新奇场景。据悉，该项目将于2025年10月24日开业。

■ SM厦门CHAO街：将打破室内外边界，模糊楼层分隔，以“超线SUPER LINE”设计概念连接SM厦门综合体的商业部分和办公部分（SM国际中心），并进一步聚合细分领域的品牌、社群、快闪、主理人等资源，定义“全时全域的青年文化潮流空间”新概念。

■ SM福州仓山城市广场：将借助区域潜力和文化基因打造片区级商业中心，整体设计衔接福州“山、水、城、林”特色；业态规划上，零售以差异化门店形象，建立高能级品牌矩阵；餐饮升级档次，强化闽味汇聚及异国餐饮；提供运动及复合化体验空间，打造丰富主题性和体验性的商业空间。

英格卡集团

来自瑞典的英格卡集团旗下包括三大业务板块：宜家家居（负责宜家产品的零售业务）、荟聚体验中心（负责商业地产的开发和运营，拥有和运营购物中心项目），以及英格卡投资（负责集团的对外投资业务）。

其中，荟聚体验中心于2009年进入中国内地市场，并于2014年开出中国首家荟聚——无锡荟聚。截止目前，英格卡集团在内地共运营10座荟聚购物中心，分别位于无锡、北京、武汉、福州、长沙、南宁、昆明、合肥、西安，与上海。

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作为英格卡购物中心在全球范围内单体投资金额最大的项目——上海荟聚总建筑体量达43万㎡，与地铁2号线淞虹路站无缝衔接，超300家品牌进驻。项目秉持斯堪的纳维亚设计理念，空间上融入山脉、河流、森林等自然元素，打造了微风露台、北欧小镇、树屋乐园等近万方的公共活动空间。

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