中国商业地产遇到阶段性泡沫是人所共知的常识。

在电商和大规模的产品同质化供应的双重夹击下，几乎所有的购物中心都在使出一切招数吸引人流。业内购物中心产品理念领先的大悦城系列就提出，购物中心的核心就是就是经营人气。

截至2013年底，中国购物中心的总供应量是3600个;而预计到2015年底，购物中心数据将猛增4500家，建筑面积超2.3亿平米，增幅达到25%。

另一方面，线上购物已经侵占了中国零售业市场25%的份额。

再看大城市。

业内机构统计，仅上海已开业列入行业监测的400多家购物中心中，真正既叫好又叫座的优质项目仅占30%;经营情况不温不火，处于培育期稳步爬升中的项目占比最高，占总数的40%;人气惨淡的萧条项目占30%，其中，10%陷于泥潭之中，濒临DEADMALL状态。

同时，业内统计2015年，上海新开业的购物中心就又将有36个。

如此海量的商业地产供应，导致的一个结果就是：商业地产开发商疯抢稀缺的商业品牌资源。

于是，整个商业地产界呈现除了品牌商挟持开发商的反向价值链控制的怪现象。

所以，在中国实体商业界，真正稀缺的不是人民币，而是有特色、能带来高人气的商业业态。

那么，这些业态究竟应该是什么?

我们先看下面一组图：

如果我们能将这些眼花缭乱的自然博物馆、海洋馆、艺术文化馆用最契合的手法结合到购物中心里面来，那么还会愁人气吗?

所以看完上述这些，按照这个逻辑去思考，就知道未来实体商业中，

海洋是稀缺资源

生态是稀缺资源

艺术是稀缺资源

文化是稀缺资源

农庄是稀缺资源

博物馆是稀缺资源

...

一言以蔽之，创新和想象力是稀缺资源。

这样的购物中心已经不是传统意义上的购物中心，而是购物中心产品的进化。或者这种叫城市体验中心、潮流中心、生活方式中心，更能代表这类产品的核心本质。

好吧，如果我们把实体商业市场重新定义到这个领域来，那么我们即刻发现进入了一个新的蓝海市场。

这个市场是新消费革命带来的体验性市场，是与旅游观光、情感交流、心灵体验结合在一起的庞大的超级新型消费市场。

谁能率先抢占这个市场，就将成为当前一片混沌格局中逆袭出来的新主流。

一、购物中心+水族馆=购物公园

下面我们来聚焦海洋馆这个极具人气的潜在的购物中心潮品业态。

去过迪拜的人都会被迪拜购物中心里那个庞大的水族馆所震撼。虽然有点夸张，但在吸引人气方面的确非同凡响。一个超级大鱼缸，给迪拜茂带来了世界级的知名度和美誉。阿拉伯的石油土豪们给了我们一个鲜活的案例。

与此同时，我们也看到南京商业地产巨头金鹰集团新的产品线——全生活中心里，也在常州项目上配置了水族馆这一业态。

我们还看到大悦城等著名的品牌购物中心，在去年炎热的夏季，开展了“海洋悦购季”的主题展览，都使用了水族馆展览作为招揽人气的重要手段，这种模式一出手，可谓人气爆棚、屡试不爽。

二、购物中心突围的一种方式:与国内海洋公园的航空母舰合纵连横

下面问题来了。

谁在拥有这些稀缺的海洋馆资源?我们看一下这个上市公司。

2014年3月在上市的海昌控股，就是当前国内最大的海洋公园运营商。

公司连续数年入围全球十大主题公园运营商。目前，海昌控股在大连、青岛、天津、烟台、武汉、成都及重庆分别经营着八个主题公园。

我们看一下海昌招股说明书即可发现，作为国内最大的海洋主题公园运营商，海昌控股6个主题公园的入园人次，由2013年同期约691.94万人次增加12.9%，至约780.88万人次。同时，该6个主题公园的购票入场人次，则由2013年同期约544.42万人次，增加9.1%至约593.96万人次。

三、行业老大的荣耀与苦恼

最能代表海昌的登峰造极的海洋公园作品要属正在筹建的上海浦东开建世界级旗舰式海洋公园。公园及配套部分仅首期总投资就将达到30亿元，预计2017年达成开业条件。预计营运稳定后，客流量将超过600万人次。

项目总占地面积约29.7公顷，总规划建筑面积约为19万平方米，包含12个展示场馆、4个大型海洋动物互动体验项目、3个特效影院以及15项大中型游乐设备。

与以往八个项目不同，这次海昌控股的上海项目在建设之初就作为“海洋主题旅游休闲目的地”模式打造，秉承“海洋文化主题体验综合体”的核心内涵理念，配合全面丰富的主题馆和娱乐设施，并在园内建造主题酒店，最大可能的吸引顾客以一站式体验方式在园区内消费。

主题公园除了将展示大型南北极海洋动物、鱼类等生物外，还将大型娱乐设备、特效天幕电影等娱乐元素和极地海洋科普知识内容融入其中，在动物展示表演、科普教育、主题娱乐、高科技手段等方面都具有国际一流水准。

上海极地海洋公园这种高大上的模式固然有吸引力，但面对沉重的重资产发展模式，已经越来越难以为继。

所以，在国内购物中心苦恼的同时，我们看到海洋馆也有自身的苦恼。像上海极地海洋馆这种超级主题公园，投资金额极高，若回收和盈利模式只能大部分靠门票，即使产品再能引爆人气，那也将是一个回报率很低的商业模式。

换个思路来看，为何这种头牌的稀缺的成规模的海洋旅游企业，不会和传统的正在重资产模式下挣扎的购物中心企业进行强强联手呢?

一个出资产，一个出公园，强强联合，此记计不是甚妙?

四、海洋主题公园，用轻资产跨界进入购物中心市场，想象力不可估计

所以，购物中心与海洋馆在其本身市场上进行战略突围核心策略都聚焦在如何将人气带入项目，尽快产生高效益的关键环节上。

下面我们看看海昌的战略计划。

公司上市以后，战略路径上有两个方向：1、一个是升级业态，进行旅游目的地的打造，上海、三亚是新模式的重点项目，大连老虎滩、青岛、武汉、天津等其他已有项目也要再进行改造;2、轻资产模式的战略输出。

那么，海昌控股怎么玩轻资产？

公司谈到：“考虑依托于动物保育核心能力，以及海洋公园设计建设运营能力做一些技术输出。”随后，公司提出三大轻资产发展策略：

1、发挥水族及海洋生物保育技术和主题公园设计建设营运全体系两大核心竞争力优势，提供咨询和技术管理输出服务;

2、开发具有独特创意和海洋文化内涵的室内儿童娱乐产品，积极合理布局，快速复制;

3、打造海洋主题文化内容创意制作业务，研发海洋主题娱乐产品及文化演艺。

因此，可以想象的是，未来如果海昌的各类海洋馆产品包跟大的购物商场合作室内小型的海洋馆和儿童娱乐场所，利用海昌控股的场馆运营管理和水族及海洋生物保育技术能力，这样不需要太大投资也不需要收购物业，无论是扩张性、利润率都有很大提升空间，对购物中心也将是个显著的人气提升。

海昌控股有计划在2015年签订管理输出项目，参与环节从前期设计顾问到后期运营顾问。

海昌内部的高管谈到：“目前轻资产的尝试正在由独立的公司做尝试，自2015年初至今已经签了五家管理输出项目，全年计划完成三十个项目合作。未来做出规模，将打造中国第一海洋文化管理输出品牌，并将积极与资本市场接轨。”

因此，海昌海洋馆这些多方位的跨界合作是有着既定方向的：

第一，将实体公园的品牌进行延伸;其次将实体公园从线下旅游向线上进行转移，将线上线下很好地进行结合;第三，针对有相同客群的企业在品牌方面联手合作。

看完这些，我们可以得出结论

谁说海昌就只是个重资产公司?谁说实体购物中心就没有未来?

不跨界，没有创新能力，才会没有未来。

可以想象的是，如果海昌控股可以跟万达、中粮、华润等中国购物中心的老牌平台公司进行整合，那带来的人流乘数效应将不可估量。

殊途同归。

海洋馆和中国实体商业会否大规模联姻?我们拭目以待!
　　

（作者：邹毅领易投资总经理）

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