文|Ellie

编辑|李晓丽

来源|PropTech研习社

PropTech领域的投融资正从热议的风口走向更富层次感的深水区，这种投融资生态的丰沛，离不开头部地产基金的认知进化。

让人意外的是，我们天然以为地产基金的创新大概率也是从黑马基金迸发。但在与保利、金茂、碧桂园、金地、金科、招商等头部大房企的资本板块交流后，我们发现这些看似传统的泛地产系基金早就走到趋势前沿。

接下来，PropTech研习社计划推出系列房地产基金的深度访谈，解码PropTech行业的投资密码。

今天这一期，我们先从保利资本谈起。

在上周（4月7日），保利资本押注多轮的大界机器人官宣了过亿级别的B轮投资，保利资本为什么会出手这类项目？背后的投资逻辑是怎样的？保利资本投资偏好如何？最近，我们跟操盘大界机器人项目投资的负责人——保利资本副总经理李文轩进行交流。

在一番交流后，我们总结保利资本独特视角的行业洞察：

· 房地产进入头部聚集时代，头部与头部之间的关系现阶段是“强强联合”而非竞争。

· 头部房地产商聚集时代，超级交易机会很有可能诞生在头部公司的供应链上下游。

· 头部房企供应链上下游公司的数字化升级，可能是藏在水下的另一座富矿。

· 如果遇到合适的投资机会，即使与地产不相关，保利资本也会基于财务投资逻辑参与，比如手术机器人。

· 保利资本PropTech投资团队关注技术驱动及模式创新的投资机会。

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保利资本：开启产业链「扫荡式」投资

保利资本成立于2015年12月，是保利发展控股集团旗下股权投资板块，目前保利资本基金管理规模近500亿元。保利发展控股集团作为国内最大的央企之一，目前旗下拥有地产开发、物业管理、商业运营、建筑建造、不动产金融等多个业务板块。

同我们此前曾报道过的金地旗下的稳盛投资、远洋资本等大多数泛地产系基金一样，保利资本投向也分为两大类：不动产和私募股权。

保利资本的私募股权板块分VC和PE两个阶段，VC基金侧重早期技术创新型项目，比如刚刚获得投资的大界机器人。PE基金侧重与房地产密切相关的产业链上下游投资，目前已形成机构投资风格—产业链“扫荡式”投资。

(图为保利投资代表项目)

截至目前，在产业链领域投资公司均处于行业龙头地位，如瓷砖领域新明珠冠珠瓷砖、建筑外墙材料领域固克节能、家居木门领域江山欧派、泰森日盛以及保富家居、全屋智能家居领域的UIOT超级智慧家、社区智能可视对讲领域的麦驰物联、墙布领域天洋墙布、定制家居领域皮阿诺、寝具领域梦百合、新风系统领域奥佳华以及家用物联网终端行业的小米集团等细分品类优质公司。

在下文我们即将展开的水下供应链逻辑中，保利资本的投资逻辑将拓宽我们对于PropTech的常规认知。

保利资本为何要投资地产产业链？

地产行业本身具有供应链比较长的特性，因此地产产业链上下游蕴含着巨大的投资机会，同时产业链公司需要与地产主业共同升级革新，以满足主业发展的需求。房地产行业正在进入头部集中时代，头部房企期间正在强强联盟，这种格局之下真正的投资机会潜藏在供应链的水面之下。保利资本果断将PE那一侧的投资半径挖得更深更广。

李文轩向PropTech研习社透露，保利资本将于今年内实现对产业链的初步布局，2024年争取实现产业链更深层次延展布局，比如在投资防水材料公司后，会向行业更细分的上游原材料领域布局。

目前投资机构主要关注地产科技领域中SaaS层、PaaS层、地产技术这样三层维度去筛选项目，基金的投资优先级也会从SaaS级先看起，比如贝壳找房是在房地产交易环节的典型SaaS代表。

保利资本则不同，投资逻辑又向下延展，基于技术变革洞察起步，先后投资商汤科技、第四范式、大界机器人、云建信等公司。一旦锁定技术变革，保利资本再会寻找底层场景与技术结合，比如协助商汤在物业管理安防领域的应用。

简单总结来看，保利资本早期VC投资重点变关注的是技术变革红利。保利资本是一家追求财务回报且市场化运作的专业CVC，即使遇到与地产不相关的合适投资机会，保利资本也会参与，比如保利资本在2020年初投资手术机器人公司精锋医疗，据了解该项目发展迅速，获得较高投资收益。

单从投资倾向来看，保利资本与市面上活跃的PropTech基金不同，保利资本如何理解地产科技行业？

李文轩认为，地产不仅仅是建筑本身，它是设计、规划、施工、运维在内非常庞大的产业链条，保利资本希望带动传统地产行业朝新基建和新技术方向发展，希望通过投资帮助传统行业实现技术提升，优秀的技术企业可以帮助传统行业中的公司实现数字化转型。生态核心逻辑是希望促进产业链企业与科技创新企业之间产生化学反应。

那么，在2020年确立PropTech方向之后，保利资本到底出手了哪些项目呢？

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PropTech已投项目盘点：7次出手，最看中技术实力

从2020年初开始进入早期投资以来，截至目前，保利资本共出手了7家早期科技公司。从出手频次来看，保利资本的出手风格较为稳健。

2018年对保利资本来说是至关重要的一年。这一年，保利资本先后投资了商汤科技和第四范式两家人工智能领域的明星创业公司。李文轩透露，保利资本虽然是2018年初投资的商汤科技，但早在2017年就开始接触这家AI公司。彼时，商汤科技利用深度学习技术赋能传统行业的商业逻辑吸引了保利资本。在2017年，商汤科技在落地安防和教育场景后，也希望进入地产领域。

视觉技术在地产领域有哪些应用？最基础的就是人脸识别闸机以及售楼处的智慧案场。保利资本协调地产、商业、物业等业务负责人，将应用场景开放给商汤科技作为“试验田”。

李文轩告诉PropTech研习社，保利资本曾做过五边形分析，地产行业的规模、体量足够大，行业当中的机会也足够多，唯一的不足是数据可采集性弱，如果能提升数据的可采集性，那么这个五边形就完整了。只要深入地了解行业、收集数据，新技术与传统基建之间的鸿沟并不难打破。投资商汤科技后，保利资本开始深度研究AI行业与传统产业的融合。

保利资本参与第二个硬科技项目是第四范式。这一次，保利资本作为领投方参与到公司C轮融资。如果定位商汤科技是一家专注于计算机视觉、深度学习技术的科技公司，而第四范式是一家致力于利用机器学习、迁移学习技术进行大数据价值提取的公司。

尽管投资时点第四范式主要的场景是金融行业，但保利资本提前看到了机器学习在非金融领域更丰富的场景机会。借助第四范式的迁移学习技术，可以用数据去描述地产行业，形成更优化的规则，第四范式这套PaaS+SaaS的逻辑打动了保利资本。时至今日，正如保利资本所推断的那样，第四范式在更多非金融行业成功商业落地，高速成长。

投资第四范式后，保利资本掌握数据如何与传统行业打通的逻辑。由此，保利资本在投资策略上发生了转变，由中后期的科技项目转向早期项目。地产科技项目大多数是早期项目，所以投资方更要去判断它的技术实力、产品以及应用价值，保利资本具备产业背景，关注早期项目具有价值发现的意义。此后，保利资本又投资了包含大界机器人、云建信、江行智能、大势智慧等公司。

在建造端，保利资本连续投资大界机器人A+轮及B轮。大界机器人打通建筑BIM数据与工业机器人的运动控制，使机器人可以自动识别建筑的几何信息，并通过模块化算法快速生成路径规划，在无需编程的情况下将建筑的数据模型变成具有生产定义的模型。

在施工端，保利资本领投云建信A轮融资，公司由广联达和清华共同孵化，具有自主可控BIM技术。云建信在广州地铁、山西路桥等基建头部客户项目中沉淀标准化产品，目前已经形成基于地铁、桥梁、路桥等场景标准化产品，使得基建工程项目管理得以信息化。

在保利资本看来，BIM是建筑信息化的主线，最近比较火的装配式建筑，如果没有建筑模型，装配式建筑也无从谈起。而云建信的BIM技术以及大界的机械臂控制系统都可以应用于装配式技术中。李文轩认为，“打通建筑语言与工业语言的壁垒，将为行业创造巨大的价值。”在未来，保利也希望成为装配式建筑发展大局中更重要的玩家，加速“造车一样造房子”时代的到来。

要真正实现泛地产行业的全面数字化、智能化升级，只是表层应用级别的投资已经不能满足保利资本的构思。保利资本围绕大数据产业链，投资数据标注公司37度数据、国产数据仓公司聚云位智以及边缘计算公司江行智能，这些更底层的技术布局，是保利资本更加前瞻的技术网络重要布局。

据李文轩透露，地产科技团队在充分扫描赛道后，在建筑设计、定制家居、工程管理等环节均已完成项目储备，发掘具备创新性地产科技公司，促进建筑信息化及建筑工业化发展。

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头部房企开启「强强联盟」模式，水下暗藏百亿级龙头企业

再早之前，PropTech研习社发过一个观点，首钢集团旗下一位老总判断房地产下半场可能会诞生200家上市公司。保利资本为这个观点增加了可信度，以及淘金的明确路径。

保利资本此前研究美国和日本的企业发展历程，发现传统行业朝着头部聚集的趋势是不可逆转的，大而强的选手可能会占据更高市场份额，同时围绕头部企业的生态企业同样具备成为龙头企业的机会。

比如丰田汽车是全球500强企业，但其实超过20家丰田的一级供应商、二级供应商同样入围了世界500强，这就是丰田汽车所形成的龙头企业集聚效应。

李文轩认为，这种龙头企业聚集效应在国内同样适用。数据显示，2020年中国房地产市场销售额突破了17万亿，前四大房企巨头的合计销售金额超2.57万亿，占比约15%。其中，保利发展销售金额约5028亿元，碧桂园销售金额超7888亿元，两家公司合计销售金额超1.3万亿，占比近7.6%。

在龙头逐渐形成的过程中，强者和强者现阶段的心态是：协作拓展更大市场份额，进一步巩固龙头地位。于是，不仅在房产开发领域频频上演联合拿地，在地产基金领域头部机构也开始结盟，比如保利资本与碧桂园创投共同发起产业链赋能基金（简称：保碧基金）。

李文轩透露，保碧基金的合作是一拍即合，“我们初期的第一次交流是在2019年下半年，双方签TS是在两周后，保碧基金基石投资人于2020年1月份签约，5月份正式官宣，整体推进速度非常快。”

一位是“招保万金”里的顶流，一位是新四大天王“碧恒万融”里的老大。

去年，保利资本和碧桂园创投两家CVC不仅联手发起了一支50亿规模的“保碧基金”，还成立“保碧生态圈联盟”。这个“朋友圈”囊括了地产产业链上的细分龙头，包括防水和涂料行业的东方雨虹及科顺股份、照明行业的欧普照明、电梯行业的康力电梯、建筑陶瓷行业的帝欧家居，定制家居行业的皮阿诺及顶固集创、卫浴行业的惠达卫浴、内外墙涂料行业的亚士创能等。

两家本属于竞争关系的CVC为何要强强联手？两家联手真能产生1+1>2的效应？新四大天王里，保利为何会选择碧桂园创投合作呢？

李文轩告诉PropTech研习社，保利资本选择和碧桂园创投合作主要出于两点原因。

第一，碧桂园创投和保利资本内部机制类似，两家公司均实行总部统一采购的集采制度，这种机制有利于项目投后的业务和场景拓展。

第二，碧桂园创投是四大房企中唯一一家拥有市场化CVC基金，其他三家目前还没有设立同体量的独立股权投资公司。

两家既然各自都有独立基金，为何还要成立合资基金呢？李文轩表述，也是出于逻辑：

第一个逻辑是地产行业上下游龙头聚集的趋势不可逆转，保利资本希望与上下游企业深度捆绑，共同成长为龙头。

第二个逻辑是龙头聚集了之后，自然而然就形成联盟。这个联盟不仅可以凝聚整个行业，还可以为技术公司和传统公司提供更多交流碰撞的机会，促进整个行业更好的技术化转型。

在李文轩看来，这些供应链上下游的企业都具有科技化的可能性及科技化的场景，对科技化的需求也非常大。

水下未被资本聚焦的供应链企业，恰恰才是一块隐藏的投资富矿，而敲开这块富矿所依托的是产业优势和深厚的行业认知。

解码保利资本：头部房企「强强联盟」时代，百亿级龙头企业暗藏水下