本文来自合作媒体：《中国企业家》，作者：李艳艳。猎云网经授权发布。

7月的北京，大雨滂沱的一个下午，辛科（化名）正蹲在门口打电话。他是北京链家丰台某门店的运营经理，入职链家已近7年。电话那头，是一位入职北京自如不足一年的租赁服务管家。辛科打电话的目的很简单：挖人。

“现在干租赁太难了，既要劝说业主降成本，又不给租客降租金，空置期过久还要倒扣工资，来北京不容易，干嘛受这夹板儿气，你不如来链家干买卖。”在辛科苦口婆心的劝说中，电话那头的年轻人有些动摇了。

此情此景，仅是国内租赁市场“魔幻现实”的冰山一角。

2010年在国内萌芽的长租公寓产业，于2015年前后步入爆发期，近两年却又急速降温。

这个备受争议的行业，今年屡屡上演“魔幻现实主义”一幕。疫情影响叠加经济下行趋势，市场上各参与方之间的撕裂状态愈演愈烈，游离在业主与租客之间的长租公寓主体运营方生存维艰。

此前一月，有关青客公寓倒闭的传闻愈演愈烈。青客方面紧急声明，称只是资金困难。紧接着6月18日，蛋壳公寓突发公告称，创始人高靖被地方政府部门带走调查，公司任命联合创始人、董事兼总裁崔岩成为临时CEO。

近期，有资深行业高管对《中国企业家》透露，青客公寓旗下部分房源已寻求国企“接盘”，如若情势持续严峻，蛋壳公寓亦不排除寻求国企“接盘”。而在半年前，这两家机构还曾先后登陆美国资本市场，为长租公寓行业带来片刻“高光”。

长租公寓行业背后的租赁市场正传出阵阵“寒意”。“不论是C2C业主直租市场，还是B2C长租公寓市场，租金水平都出现了趋势性下降，出租难度提升。”研究人士称。

回望2020年上半年，受疫情影响，多方研究显示，今年上半年，租赁市场季节周期规律被打破，传统的租赁旺季并不“旺”，租金价格持续走低。从市场主体来看，长租公寓企业经历了严峻考验，其中的中小企业面临资金困境。

风口过后，有的爆雷，有的倒闭，有的在挣扎，有的被接盘，有人被带走……含着金汤匙出生的长租公寓行业留下一地鸡毛。

2020年是长租公寓“渡劫”之年，亦是玩家剧烈洗牌的开始。从高峰到低谷不过两三年，生死大考在即，长期亏损的长租公寓未来何去何从？

魔幻现实

在一个400人左右的“自如业主群”内，很多人都声称，自己在过去一个月内频繁接到自如要求在合同期内降租的电话请求。他们面临着二选一：要么接受降租，要么解约、赔装修费。另有业主称租客那边并未减租，自如被疑“两头通吃”。

过去半年，疫情对长租公寓的影响正步入“深水区”。但运营商类似“通知”的处理办法让业主在事理和情理上都难以接受。对于与业主协商降房租的原因，自如给出的解释是：

“由于经济和公共卫生事件的不确定因素，以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响，导致房屋租赁市场出现了显著变化。特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势，与我们跟业主委托协议里租金逐年上涨的约定背离。为了与业主和客户实现长期的合作共赢，我们与这部分业主展开了适当调整委托价格的友好协商。”

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，今年上半年的租金水平较去年同期下降，企业承担的租金成本占比更高，部分房源面临“入不敷出”状态。因此，“应平衡好房东、租客和租赁企业的权益，共同协商积极应对今年的特殊时期。”

贝壳研究院数据显示，今年6月，北京租赁市场成交量明显下跌，环比下跌19%，同比上涨13.8%。租金环比上涨0.3%，同比下跌5.0%。其中，除石景山、昌平和顺义之外，其余城区租金均环比下降。

多家中介成交数据也印证了北京租赁市场现状。据我爱我家研究院披露，该中介6月前三周北京租赁交易量较5月同期下滑5.78%，较2019年6月同期下滑3.17%，其中6月第三周租赁交易量较第二周下滑19.27%，降幅较大；链家北京租赁数据显示，6月第三周成交量环比上周下降了31.0%。

有行业人士分析称，两年前租赁中介机构高价收房、竞争抢房的后续效应正在显现。“不少业主的房子在2018年与自如或蛋壳签约，那时候，机构之间为扩张规模引发抢房大战，租金成本哄抬情况本就不合理。如今市场不好，谁都不好受，业主与运营方之间被迫割裂。”

类似“给房东降租”的举动早在今年年初就已开始发酵。今年1月底，多位蛋壳公寓房主反映称，自己接到蛋壳的单方面通知，受疫情影响，要求房主免租一个月，但对租户并未免除租金。就此消息的真实性，蛋壳公寓回应《中国企业家》记者称，该消息部分失实。

蛋壳公寓称，“正在积极跟业主协商，看看能不能共同承担或减免租金，一起度过这个难关。”但在业主的评判中，蛋壳单方面的通知没有给出商量余地，既不合情、也不合理、更不合法，加之缺乏有效的反馈和沟通渠道，这让很多业主感到求助无门。

蛋壳公寓的“降租”策略起于今年年初。受疫情影响，当时很多企业的职工无法如期返城返岗。如今半年过去，自如仍选择紧跟蛋壳“降租”的做法，间接印证了租赁市场情势之严峻。

《中国企业家》获悉，今年年初的北京自如“誓师大会”上，领导层立下了“盈利”目标。但如今，诸多因素影响到了蛋壳公寓、自如等“二房东”的收入，而那一笔笔签下的长期租约，将持续地令这些企业产生刚性支出。

更多案列表明，疫情为行业的生态变化起到了加速器的作用。

由于房东与租客大规模投诉、维权，自去年底开始，扩张背后的资金与经营问题，让青客公寓深陷舆论危机。尤其在今年年初疫情爆发后，青客生存遭遇雪上加霜，此后更被传出上海总部人去楼空、公司倒闭的说法。尽管青客发布声明说，当前遇到的只是“短暂困难”。但据其公布的招股书，截至2019年6月30日，成立7年的青客公寓累计亏损20.286亿元。

青客当下所面临的困境，亦是众多分散式长租公寓都无法避免的通病，“频繁爆雷”成为加诸在长租公寓行业的“达摩克利斯之剑”。

最近2年，仅在国内长三角地区，寓见、喔客、乐伽等多个长租公寓运营商都曾爆出运营问题。“黑天鹅”来袭，加之自身盈利困境，年轻的长租公寓运营商们迎来“至暗时刻”，能否平安“渡劫”恐怕只能打个问号。

剧烈“洗牌”

一组公开数据显示，截至目前，2018年达到了长租公寓行业发展的规模巅峰。那一年，市场上的长租公寓品牌已超过2000家。早期玩家中，头部品牌有来自“中介系”的自如、蛋壳；来自“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、碧桂园碧家；来自“资本系”的魔方、新派公寓等等。

政策、金融、房源、税收……国家从各方面给予空间，广州等地方政府还推出“租售同权”，卖房和租房都可以享受一样的教育等社会资源。万科宣布“万村计划”，在全国各地建立新型租赁社区，开发商诸如招商、金地、旭辉等大力倾斜资源持续跟进。2017年，长租公寓证券化也迈出了重要一步，“魔方公寓信托收益权资产支持计划”设立，募集资金达到3.5亿元。

租赁产业的发展前景引得玩家先后入局，也是在这一年，诸如租金贷、居住环境安全、哄抬租金等一系列争议爆出，甚至成为长租公寓运营商的“原罪”。我爱我家前副总裁胡景晖曾公开炮轰，除了供给、需求、季节因素外，部分长租公寓用金融杠杆融资、以高出市场价20%~40%的价格争抢房源严重违背市场规律。

不过，在行政力量干预下，各地政府相继出台稳定租金政策，规定租金每年增长幅度不能超过5%，这使得行业盈利空间收窄。需要警惕的是，玩家快速扩张甚至不当竞争的同时，“洗牌”也在同步进行。

倒闭潮早在2017年就已开始。

这一年，有4家长租公寓品牌倒闭，到2018年又有12家因资金链断裂而退出。极为荒诞的是，市场还出现了鱼悦公寓这样房东携款跑路的极端个案。随着鼎家公寓、乐伽公寓等行业爆雷，以及部分企业如远洋整体转让长租公寓部门，万科“万村计划”折戟，长租公寓正式进入退潮期。对于长租公寓业务，万科最新的定义是：仍在爬坡期和探索期。

“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”有行业人士早在2018年就作出如此论断。他将行业弊病直指“租金贷”。

所谓租金贷，简言之，租金变贷款，信用做租金，利用杠杆持续做规模。对公寓企业而言，租金贷相当于提供了一个源源不断的资金池，只要租户持续签约，规模便可不断增大。但问题是，无法盈利。

公开资料显示，青客公寓与十几家金融机构进行了租金贷合作，租户使用租金贷支付租金的比例超过60%。同样，2019年蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比也超过60%。而在此前，自如CEO熊林在接受《中国企业家》采访时曾表示，经过一系列测算，他要求自如把租金贷的使用比例控制在25%。

租金贷是典型的资本玩法，但被资本裹挟的长租公寓运营商除了扩张规模，无法左右自己的战略选择，管理水平同样要为规模让步。2020年一季度，蛋壳公寓营收为人民币19.396亿元，净亏损人民币12.344亿元，净利润率为-63.6%。2017年~2019年，青客公寓已连续三个财年亏损。

一个消息是，2019年12月颁发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确规定了“住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位”。这意味着，玩家以杠杆模式扩张规模的方法被按下休止符，需要修正以往的商业模式。

黄卉认为，受疫情冲击，经营不善的尾部中小企业经营困难，更加考验长租公寓企业的经营能力和资金筹措能力。“长租公寓目前有托管、包租和重资产持有三种模式，包租模式是国内主流的长租公寓商业模式。目前的商业模式导致长租公寓企业盈利空间窄，灵活性较差，在市场热度较低、受到外部冲击的时候，更加考验长租公寓企业的运营能力。”

未来在哪？

“我不建议做长租公寓，这个生意是亏的。”早在2018年，针对长租公寓盈利模式，SOHO中国董事长潘石屹曾对《中国企业家》如此表示。如今两年过去了，即便是资金实力雄厚的房企，其长租公寓业务的盈利问题仍然难解。

回望长租公寓市场风口正盛时，一线房企纷纷抢滩，TOP 30房企基本已全部布局。但目前，越来越多的开发商正在剥离长租公寓业务。最近两三年的行业下行期，回归地产主业已成不二选择，严重亏损的长租公寓无疑拖了房企现金流安全的后腿。

2019年至今，万科、朗诗、远洋等房企均在不同程度上限制其长租公寓业务的快速扩张。远洋集团爆出拟剥离长租公寓业务的意向；朗诗更是简单粗暴地直接官宣，将长期处于亏损状态的长租公寓业务剥离至控股集团，以减少亏损影响。

来自研究机构的数据显示，今年上半年，集中式长租公寓拓店速度趋于停滞，无房企新进入该领域；有16家中小长租公寓企业的资金断裂或跑路，“高收低出”模式是主因；融资多以头部企业和大型开发商为主，中小企业融资困难，行业强者恒强态势进一步凸显。

贝壳研究院数据显示，今年上半年，TOP 10品牌长租公寓新开店数量共93家，新开店率仅为8.2%，而2019年全年的新开店数量为474家，新开店率超过70%。集中式长租公寓扩张速度趋于停滞，部分品牌门店数量负增长，部分门店关停。

究其原因，有分析人士称，一方面由于行业的商业模式从强调规模扩张，转向精细化运营，探索单店盈利模型；一方面受到上半年疫情的影响，导致空置率上升及业务推进放缓。“企业也不再盲目进入这个领域，意味着行业逐渐回归审慎理性。”该人士称。

7月7日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《谨防租房中“高进低出”、“长收短付”陷阱的风险提示》，指出“高收低出”模式不可持续，并给出4项风险提示。

上述机构指出，近年来，一些不规范的长租公寓或住房租赁企业，为了快速筹集资金，采用房租“高进低出”（即高租金向房东收房，低租金向租客出租）、“长收短付”（即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金）的经营模式。这种模式不可持续，极易出现资金链断裂，会给房东和租客带来重大经济损失。一些不法企业和个人还利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路。

对于长租公寓的未来，魔方生活服务集团CEO柳佳的看法仍趋于乐观：“魔方公寓2009年在南京开了第一家门店，之后开始迅速扩张，见证了行业发展的历程。当前政策导向与市场发展趋势一致，行业正在稳定前进。”

而有关行业未来增长点及机遇问题，柳佳认为，除了人口流动带来的市场需求外，政府对土地和规划层面的政策调整，也可保证供给量。“比如，集体土地可以入市做长租公寓；城区旧改的方案为租赁市场提供大量供给保证；一些存量的办公、仓库等非住宅类型物业，通过改变使用性质，作为租赁住房进入市场，也盘活了市区中大量闲置工业厂房。”

黄卉认为，长租公寓企业一要加强房源库存管理，尤其是租赁企业需要根据出租速度调整新收房速度，防止由于增加房源空置而造成的损失。二是做好精细化运营，做好成本管理，减少不必要的开支，提升运营效率。“行业从萌芽到成熟的发展也是优胜劣汰的过程，经过疫情冲击，长租公寓企业正在不断优化自身商业模式和运营能力，也倒逼行业加速进化。”

值得注意的是，长租公寓市场近期有了新动向。7月6日，万科在北京的一个长租公寓项目对外开放，这是全国首个集体土地租赁住房项目，开启了长租公寓的新模式。与以往开发商拿地建设投资不同，利用集体土地建设租赁住房的优势是，节省土地获取成本，从而最大限度降低租客租金成本。

长租公寓“渡劫”：有人四处寻求接盘，有人被调查